廖俊平

2017年8月本专栏文章《“租购同权”背后的真问题》指出：所谓“租购同权”，其实重点不在“同权”，而在“加快发展住房租赁市场工作”，或者说解决“购房偏好”的问题。十九大报告对住房问题有专门的表述：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这个表述有助于我们更准确地理解这个问题。

首先，“租购并举”显然比“租购同权”更准确。

在8月专栏文章里，笔者简要分析了国人购房偏好的形成：“这种偏好形成于近10余年，也就是房价开始不断上涨之后——不断上涨的房价让大家看到了买房带来的资本溢价，几乎没有哪种其他的投资收益能够超出这种溢价。”并进一步指出：“‘购房偏好又促进了房价的上涨，不仅如此，还造成了租金房价比的严重扭曲——长期以来，相比不断上涨的房价，租金的涨幅几乎可以忽略不计，于是以租金和房价比值为计算依据的资本化率远低于其他类型资本的投资收益率。……如果能够把更多的城市居住需求引导到租房形式，一方面房价上涨的压力可以减缓甚至房价会有所回落，另一方面租金水平会适度上升（因为租房需求的增加）。”

当“租购同权”这个在笔者看来属于伪命题的概念被热炒的时候，大家其实忽略了笔者的这个判断：“租金水平会适度上升”。于是近几个月来的形势发展，展示的是这样的结果：多数分析仍然还是主要围绕着“租购同权”展开，而所谓的“分析”，更多的只是在描述这几个月发生的各种事实。而梳理这几个月发生的事实，主要有四类，一是政府大力出手，组建各类国有住房租赁公司，搭建租赁信息发布平台（通常和加强租赁合同管理工作结合在一起）；二是政府出让土地的时候开始明确要求开发企业在相当长时间内（例如30年）不得分割出售，只能自持和出租；三是银行等金融机构积极配合这个“只租不售”的政策，为开发企业提供融资；四是开发企业也在积极应对政策的重大变化。后三类事实显然是相互关联、具有很强逻辑关系的。

春江水暖鸭先知，开发企业对市场的敏感程度肯定是最高的，而且通常其对市场的理解也是最正确的。他们不仅是“积极应对”，而且还是“主动应对”，因为他们看到了“租金上涨”这个对其有利的结果。

回顧近40年来中国房地产市场的发展，笔者一直认为有两个重要的标志性时间节点和相应的事件，一是1992年邓小平南巡讲话带来的房地产开发热潮，二是1998年房改。而2017年的“租购并举”政策，堪称与前两次比肩的重要标志性事件。从这个视角来观察“租购并举”，会发现“租金上涨”只是引发系列重大改变的一个小支点……

进一步的观察和分析请关注本专栏后续文章。

注：本文得到国家自然科学基金重点项目（批准号：71231008）的支持。

王春敏/责任编辑endprint