宋慧芳

中国房地产去库存，依然是目前政府经济工作的主线之一。

在2018年开年之际，南京、郑州、兰州等多个二线城市出台人才引进政策或者定向取消限购，引起市场对楼市政策的讨论。再加上地产股近期表现不俗，引发大众热议，过去一年多来经历过史上最严调控政策的房地产市场是否要回暖？另一方面，自2017年10月来，全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策，从手段而言，主要是两个层面：户籍制度变化以及限售限购政策的结构性调整。其中不乏针对人才的房地产松绑或激励补贴措施，一些城市甚至把人才的定义放宽到大专。这些不约而同的相似动作引发了至今仍无答案的疑惑：新政到底是为了争夺人才，还是借此名义松绑楼市调控？

1月23日，中共中央政治局委员、中央财经领导小组办公室主任刘鹤在达沃斯论坛上做了“中国经济政策”的主旨发言。刘鹤表示，中国房地产去库存，依然是目前政府经济工作的主线之一。作为中央高层最值得信赖的经济智囊，刘鹤的发言基本代表着未来中国经济政策及房地产政策的基本走向。

政策变化聚焦人才

仅在1月9日，就有3个大城市打响了人才落户政策的新年第一枪。

天津市宣布对符合天津市引进人才政策等有关条件的非户籍人口实行“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在长期租赁房屋所在社区落集体户口；山东省青岛市市委、市政府下发文件，将全面放开城镇落户限制，并将取消购房面积、就业年限、积分制等落户条件；江苏省南京市提出高层次人才在南京买房不仅不限购，而且将提供最高达300万元的补贴，40岁以下的大学本科、研究生以上学历可先落户再就业，落户后即可买房。

随后，广州也加入这一战列，日前发布的《广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案》放宽了对非户籍人口的入户要求，提出增加各区引进人才落户指标，取消农业、非农业户口性质划分等。

对于限购城市而言，户籍制度的变化变相改变购房资格，进而对需求端产生影响。据《中国经济信息》杂志统计，合肥、西安、长沙等十一个大中城市都有类似政策出台，基本上都是围绕放宽人才落户政策而进行的调整。最早出台的属合肥，在2016年3月即有相关政策出台，提出扩大人才落户政策范围，而今年1月3日南京所出台的新政被称为典型代表。

人才政策如何影响购房需求？以南京为例，中信建投证券陈慎对其进行分析，南京自2017年2月正式对落户机制进行调整：明确了直接落户与积分落户两种方式的实施方法，同时叫停之前所实行的购房落户政策。而2018年1月3日的新政在此基础上进一步调整落户政策，带来最大的变化有以下几点：（1）进一步放宽落户门槛。针对本科学历人才，年龄由“35周岁以下”放宽至“40岁以下”；（2）针对特定人群，由原先“就业作为落户条件”变为“落户优先于就业”；（3）不分往届和应届。

他表示，根据南京政府近年所公布的最新数据，至2015年底，南京拥有高层次人才22.96万人，占人力资源总量比重为10.4%，全年“全省资助引进的高层次人才”5101人。按照2017年2月所出台的政策，引入人才落户的概率十分大，新政对于引入人才落户范围的扩大影响微乎其微，边际改善主要在落户时效上。同时，2017年南京商品住宅销售面积在700余万平方米，假设5000余名的新增引进人才以人均80平米的购房需求量，总需求约40万方，总需求占比约5%左右，由此可以看出，人才引进的政策对需求是可以带来增量改善，但是增量的规模还需观察。

不过，陈慎也表示，新政有一条并未明确，即落户是否与未来就业相挂钩，如果没有限制，则相当于对所有符合要求的人才开放落户政策，这将对限购有显著影响。并且新政正式发布会就这一问题进一步明确范围。

目的到底为何？

兰州1月5日下发的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，明确取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，限购区域购房也不需要再提供社保证明和纳税证明。

没有吸引人才的名义，直接取消限购，并且不像其他城市由市政府或人社局发布消息，兰州市直接由住建局发布，外界认为这是松绑楼市调控的深水炸弹。兰州成为本轮调控首个直接释放松绑信号的城市，安徽合肥则是曝出政府回复群众咨询问答称“商品房应由开发商自行定價，且2016年11月份之前出让地块不限价”，被解读为限价放开。

两个城市随即否认对调控松绑，兰州称，不提交社保和纳税证明不是取消限制，只是改进了审核方式；合肥称，仍将按照相关文件执行商品房价格备案。不过，据接近兰州市政府人士的消息确认了放松限购的说法，并称本次放松限购主要原因在于财政压力，并表示去年兰州市土地成交金额与2016年相比接近腰斩。

同样受困于土地出让金减少的还不仅是兰州，根据中国指数研究院披露的数据，2017年，石家庄土地出让金同比减少了42%，苏州同比减少了36%，合肥同比减少了35%，厦门同比减少了14%，天津同比减少了12%，在全国70个城市土地出让减幅最大的10个城市中，这些城市占据了6个席位。再加上2017年一二线城市销售面积同比降幅分别为34%、30%，从季度数据来看，二线城市成交自2016年以来同比降幅逐季扩大，2017年同比分别为-14%、-24%、-33%、-43%。销售均价也在四季度出现明显下降。

这样的数据和适时出台的政策难免令人产生联想。不过到底是该从数据和新政透露出来的信号，还是从官方命名的文件和对外的澄清表态中来定性当前新政的核心本质，目前仍扑朔迷离。

“根据目前中国房地产的发展现状，房地产政策将逐渐由原来的‘一刀切，逐渐走向城市分化的基本特征，也就是所谓的‘分城施策阶段。完全不需要去库存的一线城市，未来的房地产政策肯定不会有变化，这其中主要包括北上广深等四大一线城市。一线城市不仅不会放松，还有可能加码。二线城市则可根据自身的房地产库存情况，做出相应的政策调整。此外，财政收入及地方债务负担过重的城市，也可以适当做房地产政策的调整。2017年年底八大二线城市以人才新政方式突破限购，就是一种因城施策的结果。而三四线城市，则由于库存太大，房地产政策基本上会保持相对宽松的状态。”刘鹤在达沃斯论坛上对当前和未来的地产走势解读到。

“近期调整楼市政策的城市，基本上不属于涨幅过快的一线和强二线城市。这些城市一方面依然面临一定的去库存与城镇化压力，另一方面也需要在城市竞争中留住高层次人才，所以，需要对原有政策进行一定程度的完善。若对此过度解读，认为中国楼市调控基调改变或反反复复‘拉抽屉，则显然是以偏概全的。”天津财经大学教授丛屹认为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时则认为，人才引进战略是新型城镇化下的特殊工作，类似政策本身没有在购房方面有松绑的意向，主要是为了更好地吻合当前市场的发展，尤其是新市民住房、生活等需求。无论是人才购房还是租房落户，对于人口导入和购房、租房需求的释放都有积极作用。

然而，中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济信息》记者采访时却直言，有部分城市人才引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者。他认为，这容易引起对市场的非理性判断，地方的人才政策不该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，单纯地将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。endprint