王梦+王树恒

编者按

农村宅基地是农村村民用作建造农房而占有、使用的本集体所有的土地。农村宅基地和房屋因为其特殊性，在买卖时受到众多政策法律限制。谁有资格购买农村的房屋？同一个集体经济组织成员间的农房买卖又需注意哪些问题？本期收录了农村房屋买卖中发生的两个案例——

一、非农业户口者购买农村房屋，法院判决购买行为无效

2010年，刘某与张某签订房屋买卖协议，刘某将其位于北京市昌平区沙河镇某村的房屋院墙及地面附着物作价转让给张某，后刘某基于房屋拆遷的利益冲动，起诉要求确认其与张某的房屋买卖协议无效，经法院一、二审判决认定协议无效。

北京市第一中级人民法院经审理认为，张某系非农业户口，并非该村集体经济组织成员，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，因此应认定双方签订的房屋买卖协议无效。但是，关于张某在该院落上投资建设房屋所造成的财产损失产生的争议，双方可另案解决。

二、同村买卖房屋，需经本村村委会同意

近日，河南省正阳县人民法院审理了一起因农村房屋买卖引发的合同纠纷，因交易行为未取得村委会同意，村民陈某与吴某私自签订的农村房屋买卖合同被法院判定无效。

《物权法》第60条规定，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有权属于宅基地使用权人，而宅基地所有权仍然属于村集体。同时，《土地管理法》第62条第4款规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。买卖行为经村委会同意及备案，也是出于防止村民重复申请宅基地的目的。故此，陈某与吴某私自签订的农村房屋买卖合同无效。endprint