颜梅生

蚁居是指“大学毕业生低收入群体”居住在城乡接合部的“聚居村”，数人同租在狭小的房间，像蚂蚁一样过着群居生活，每天挤公交车去很远的地方上班。虽然这能够让大学毕业生以少量的租金换得一个居住空间，解决燃眉之急，但其权益却是无从保障。

房东反悔：“蚁居族”遭无奈退房

[案例]2015年8月4日，刚刚走出象牙塔的苟玉芳等16名同学，一起被同一家公司聘用。为解决“低收入，高房租”的问题，大家不约而同地选择了“蚁居”。于是由苟玉芳出面从李某处租到一套房屋，然后用木板将60平方米的房屋，连同厨房、阳台分成8份，并买来8张上下位床铺。谁知一切就绪之后，李某因为有一对夫妻出更高的租金，且租期长、更方便管理而表示反悔，要解除与苟玉芳等的租赁合同。被苟玉芳等人坚决拒绝后，李某提起了诉讼。出乎苟玉芳等意料的是，明明是李某出尔反尔，明明他们已交付房租并做好了入住准备，但法院却仍支持了李某的请求。

[点评]法院的判决并无不当。一方面，本案“蚁居”合同违法。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”苟玉芳等16人改变以房间为最小单位，将厨房、阳台纳入居住范围，且人均面积只有3.75平方米，明显与之相违。另一方面，本案“蚁居”合同无效。《合同法》第五十二条第（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同，从开始起就没有法律约束力。正因为本案的“蚁居”合同为法律所禁止，决定了李某虽属出尔反尔但却能够得到支持。

约定不明：“蚁居族"遇扫地出门

[案例]2015年8月10日，陆续从不同大学毕业、入职到同一家公司的李茹卉等14人，为了省钱，经协商后决定“蚁居”。出于担心房东嫌人多不肯出租，大家还推举李茹卉一人出面承租，暂时对房东隐瞒真相，待将房租下，“生米煮成熟饭”后再说。李茹卉最终与房东朱某签订了租赁合同：租期一年，租金一次性付清，如李茹卉有任何违约行为，朱某都有权单方解除合同并拒绝退回剩余房租。随即，大家将均摊费用凑齐，统一由李茹卉交给了朱某。谁知，仅过去两个月，朱某便以“蚁居”属于违约为由，将大家扫地出门。“合同中并没有写明不能‘蚁居呀？”许多人似乎感到委屈。

[点评]的确，朱某可以解除合同并拒绝退回剩余房租。虽然合同中并沒有写明不能“蚁居”，但也没有写明可以“蚁居”，在此情况下，只能依据签约时的具体情况，来确定双方的本意。而李茹卉只是一人出面承租，甚至在签订租赁合同之前、之中，故意向朱某隐瞒用于“蚁居”的目的，不仅意味着李茹卉存在过错，也使得朱某有理由相信李茹卉只是用于自己一人居住或者不会超过适当的人数。即“蚁居”应当视为对约定的违反。而《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说，朱某有权依据约定行使权利。

邻居抗议：“蚁居族"被强制解散

[案例]2015年8月15日，先后入职到同一家公司的何冲冲等24名大学毕业生，在何冲冲的发起下，一致同意“蚁居”，并由何冲冲出面代表大家与房东邱某签订了租赁合同。随即，大家将位于一处小区内142平方米（含房间、厨房、卫生间、阳台）的套房，分隔成12问小房，每间小房放置一张上下位床铺。由于入住之后人满为患，导致半夜三更各种声响不停，种种垃圾堆满通道，给左邻右舍带来了极大麻烦，乃至不得安宁。邻居在经过抗议未果后，只好诉请法院要求解散“蚁居族”。而法院经审理，支持了邻居们的诉讼请求。

[点评]法院的判决是正确的。一方面，虽然邻居并不是租赁合同的当事人，但合同的履行却与他们有着直接的利害关系。房东邱某与“蚁居族”为了一己之私，损人利己，明显属于恶意串通。而《合同法》第五十二条第（二）项已规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”另一方面，《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”正因为“蚁居族”的行为给邻居生活带来了极大麻烦乃至不得安宁，决定了他们可以通过行使对应的民事权利来维权。endprint