基于新经济环境的房地产成本管理探析

2018-02-11李鑫中国石油天然气股份有限公司天然气销售东部分公司上海200122

中国房地产业 2018年22期

文/李鑫中国石油天然气股份有限公司天然气销售东部分公司上海 200122

刘嘉北京华油房地产开发有限公司北京 100022

在新经济环境下，房地产行业在我国经济体系中也扮演着更加重要的角色，房地产行业在近年来也是发展十分迅速，同时其过快的发展也对管理造成了很大的压力。由于房地产项目中涉及到大量复杂的内容，对资金的投入也比较大，因此，成本管理是房地产企业管理中的重点和难点，为了实现长远发展，房地产企业就需要正视其成本管理中的问题，并采取有效的措施来提高管理的水平。

1、新经济环境的房地产成本管理的意义

所谓的成本管理，就是在企业的经营和发展中，对那些可能影响其成本的因素或者事件进行掌握，进而运用企业所掌握的信息，借助一定的手段或者措施来实现对成本的控制，起到降低企业的成本目的。在房地产的成本管理中，主要针对企业的生产经营相关的成本费用以及经济业务费用风进行的管理与控制，成本管理是要贯穿到房地产生产和经营的所有环节，还要有着良好的持续性以及系统性等，房地产企业的生产和经营环中涉及到的一些具有价值的活动，都要在其成本管理的范围内，由于房地产项目涉及的范围大、资金多，成本管理就和其经济投入以及效益有着直接的关系，因此，在房地产的生产和开发中，一定要做好对其成本的管理，这对提升其生产的效率以及提升企业的行业竞争力具有着重要的意义[1]。

2、新经济环境的房地产成本管理问题

成本管理是房地产发展中的重点管理内容，对其长远的发展具有重要意义，但是在实际的房地产运营中，还存在诸多的成本控制问题。一些房地产企业并没有明确项目成本的核算目标，或目标的执行力度存在不足，因此，对成本的控制就失去了效果，并不能充分发挥成本控制的作用；一些房地产企业还存在对成本的分摊不够重视的情况，普遍存在随意分摊以及未分摊的情况，这也就会导致在项目的后期成本控制上并不能实现合理的分配，从而影响项目顺利的进行；另外，在旧房的拆迁和新房的建设中，由于管理的混乱，很容易就会导致其成本管理存在可靠性比较差的情况，进而导致成本核算数据和实际的不一致，比如，在拆迁的差价中，会存在直接把调房的收入放入到拆迁的成本中，导致书面账目与实物数量存在差异，造成企业经济的损失。

3、新经济环境的房地产成本管理措施

3.1 贯彻全面预算管理的理念

房地产项目涉及的内容十分复杂，为了实现对其成本的有效控制，首先就需要贯彻全面预算管理的理念，做好预算编制。预算编制要根据房地产企业发展的目标以及策略进行编写，预算编制经过审批之后，还要保证预算执行的体系具有全面性和具体性，有效的落实到各部门和各岗位中，执行人员在工作中也要切实负起责任。在进行预算编制中，编制人员要坚持实事求是原则，使用分散预算的方式来实现年度预算的目标，从而把年度预算精细化为季度以及月度的预算方式，同时还要按照分级编制、上下结合、逐级汇总的程序进行预算的编制，保证预算具有良好的可行性，在预算的执行中，各部门要定期的对预算的执行情况进行汇总，对其存在的问题进行及时的研究和分析，并及时进行处理和解决[2]。

3.2 建立目标成本管理制度

在房地产成本管理中，不仅需要其具有良好的管理理念，还需要其具有科学的管理方法，目标成本管理就是一种良好的管理手段。所谓的目标成本管理，需要对房地产项目的全过程项目费用进行掌握，进而针对性的进行费用成本目标的设置，从而来实现对其费用使用情况的控制，最终实现对成本的控制。将各项的费用指定为相应的成本科目，企业日常的运行中产生的费用进而归类到一定的科目中，再根据其科目的成本制定相应的目标成本，将目标成本汇报于公司决策层来进行严格的审核，在审核通过后，就可以将目标成本细分到各个部门，并制定相应目标成本的控制书，而成本部门还要对各个部门的项目成本执行情况进行监督和检查，并制定出成本责任目标管理制度，来对出目标管理中的人员进行约束和指导，在房地产项目竣工之后，就需要对其目标成本和实际的成本偏差进行统计和分析，进而由相应的部门来进行核算，保证其成本管理的有效性和准确性[3]。

3.3 建立动态成本管理机制

由于房地产项目建设是一个长期的过程，而成本管理是需要对其全过程的成本使用情况进行控制的，因此，这就需要房地产建立动态成本的管理机制。通过动态成本的管理机制能够实现对目标成本与动态成本差异性的掌握，从而帮助相关人员及时的发现其成本中存在的问题，并及时进行问题的解决。这种动态成本的管理制度最大的优势在于实时性，其能够有效的实现对成本工作监控，随着房地产项目不断的发展，其实际的资金投入也是具有变化的，通过动态成本管理机制，就能够根据实际变化情况来对其成本进行调整，为后续的工作开展实现有效的把控，避免成本的变化对企业的经济利益产生损失。