文/史湘红 西安市房产交易管理中心 陕西西安 710003

随着住房市场化的改革深入，现行的公房管理体系已不适应市场化经营的客观要求，计划经济时期遗留的问题太多，企业负担太重，急需要改变原有经营模式，建立相应的经营管理制度、体系，引进新的思路和理念，盘活国有资产，谋求公房经营企业发展。

1、拓宽公房经营思路，转变经营理念

国有公房长期处于计划经济管理模式下形成的管理模式和组织结构，工作效率低下，管理成本居高不下。随着市场经济的发展，房管部门一方面承担着计划经济遗留下来的各种历史包袱，一方面又不得不努力实现国有资产保值增值的使命，同时，由于社会发展的需要，直管公房的职能越来越带有社会保障的色彩。因此，继续沿袭原有的经营管理模式已无法满足新形势下的需要，直管公房经营管理亟待改革。

1.1 改变思路，使直管公房逐步从“福利性”向“保障性”转变

直管公房是计划经济时期政府提供给社会的公共物品，属国有资产，随着住房制度改革的深入，直管公房作为计划经济条件下福利性分配住房的产物，在市场经济的大潮下，承租户继续享用这种低租金住房福利，出现了许多问题，这些遗留问题直接转嫁给经营企业，经营企业替政府背负着沉重的包袱，房管企业举步维艰。

（1）目前西安市直管公房的平均租金2元/平方米，廉租房平均租金3.85元/平方米，直管公房比廉租房廉租得多，事实上，直管公房多年以来一直替政府起着住房保障作用，将直管公房纳入住房保障体系是直管公房社会化的廷续。

2007年发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，首次明确了廉租房制度在住房保障体系中的重要地位，指出要把廉租房制度作为“解决城市低收入家庭住房困难的主要途径”。 目前，中低收入家庭的住房保障问题 已是各级政府亟待解决的头等大事，将原直管公房纳入政府住房保障体系，既能给社会提供更多的保障性房源，为政府排忧解难，又能为经营企业谋取更大的发展空间，使直管公房在市场经济条件下，继续充分发挥其社会效益。多渠道提供廉租房房源，大力增加廉租房建设势在必行。

（2）随着国有公房使用年限的增加，大多数房屋的水、电等基础设施、设备严重老化，维修费用大幅度增加，经营管理成本将会越来越大。如果能将直管公房纳入政府住房保障体系，政府就能承担本应承担的资金缺口，而不是将计划经济时期的包袱甩给房管企业。

优势：1994年建设部出台《城市公有房屋管理规定》（建设部第34号令），但该规定2001年已经废止。 目前国家针对国有直管公房管理还没有政策法规等作为管理依据，将直管公房纳入政府住房保障体系，可对照廉租房入住条件，真正为低收入家庭提供住房保障，以《西安市租赁型保障房建设管理实施办法（试行）》为经营管理依据，租金标准和租金收缴率会大幅度提高；二是能够取得政府的资金支持；三是大量的保障房源能够为政府拟制房价提供有力的支持。

1.2 盘活资产，扩大经营，加大生产资料的投入，达到政府和企业双嬴

1.2.1 据统计截止2018年8月1日，西安市引进人才55万，随着各地人才的大战的升级，想要留住人才，解决这部分的住房需求是政府首要考虑的头等大事。直管公房地处市中心地理位置优越，小区具有一定规模。2016年政府开始推进老旧小区提升改造工作，房管经营单位可结合我市人才住房建设需要，对承租人进行分类整合清理，或整租返租，将符合一定条件直管公房小区升级改造成优质的青年人才公寓，结合青年人才需求量身定制改造，打造具当地文化特色的人才社区，充分融入“互联网”、“物联网”理念， 营造“生活+居住+休闲+汇聚人才+创业”五位一体的社区空间，同步升级小区楼房内部和外部环境，彻底消除公房小区脏乱差现状，改造后，出租给政府作为人才公寓使用，这样既能发挥直管公房的优势，开创公房运营模式，适应时代需求，盘活资产，提高房管企业的经济效益，又能推动产业结构的转型升级。

1.2.2 随着城市建设的加速发展，直管公房的现房存量急骤减少，10年间由300多万平方米减至现在的115万平方米。2006年以前，为了摆脱承租户这个沉重的包袱，拆除直管公房大多实行的货币补偿，这部分资金虽然大多进入了专用帐户，由于种种原因，没有资产再购置，错失了扩大再经营的良机。故我们应将这部分资金及时投入政府政策、资金支持的公房提升改造、或购置部分租赁型保障用房的房源用于扩大经营范围，用于企业的再发展经营投入，滚动经营，使房产经营企业资产不断增大，进入经营发展的良性循环。

1.2.3 可接受社会上一些非专业企业经营用房的托管，从中赚取一定的佣金。

1.2.4 租金应实现分级收取，逐步向市场租金过渡。随着国有公房使用年限的增加，大多数房屋的水、电等基础设施、设备严重老化，维修费用大幅度增加，“租不养房，租不养人”已成为现实问题，造成房管企业连年亏损，负担过重，国有公房租金仍然实行的政府定价的低租金，显然已不适时。 根据市政发（2002）94号《西安市人民政府关于公布2002年公有住房成本价、市场价、公有住房租金标准的通知》“租金调整与职工收入增长挂钩，应分步提租，加大租金改革，较快实现向成本租金过渡”。为了保证直管公房正常的维护及安全使用， 根据承租人实际情况可逐步调整，逐渐过渡到市场租金。

（1）住宅租金：

承租人为低保户，现租金维持不变。

承租人为困难户，按廉租房租金标准收取。

承租人在本市无其它住房，按成本租金标准收取。

承租人在本市有其它住房，按市场租金标准收取。

（2）非住宅租金：

国有公房非住宅房屋租金标准按市场评估租金调整。

（3）对于零散公房的出售，承租人可按市场价的80%优先购买，所得资金打入打入发展资金专用账户。

优势：能够增加房管企业的租金收益，有效减轻房管企业负担，保障直管公房的正常维修和安全使用；能够有效的遏制直管公房的转租、转让现象，杜绝二房东从中牟取租金收益，规范直管公房的租赁市场。

2、征收国有直管公房，确保国有资产不流失

目前，直管公房管理经营企业实际上已经成为了房屋的所有人，和私房所有人一样是无差别的民事主体，没有必要单例。所以公房的所有人作为拆迁关系中的主体之一，其权益理应与其它的所有权主体一样，受到公平、公正的保护，在制订政策和执行政策当中，应保持法规的严肃性和一致性，制订的公房拆迁补偿行政规定，不应从房地产所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人，有别于私房的拆迁补偿额度和利益分配方法。

2.1 产权调换

拆迁有租赁关系的国有公房，对产权人原则上“拆一还一，就地还产，不找差价”予以补偿安置，承租人由拆迁人予以安置。如就地确实无法还产的，可据区位差按比例还产。对于安置到还产房屋的承租户，承租人在本市确无其它房屋的，实行成本租金；承租人在本市有其它房屋的，实行市场租金。对还产面积无法安置的。可由承租人对原承租面积部分，按建安成本价优惠购买房屋；对放弃安置的承租户，由拆迁人按原承租房屋市场评估价的30-50%予以补偿。

2.2 货币补偿

凡属公益事业的拆迁项目，确实无法实物还产的，拆迁人可对产权人采取货币补偿形式，补偿标准应按市场价。产权人按市场价的50%予以补偿，承租人按市场价50%予以补偿。

在今后的城市拆迁中，涉及拆除原直管住房的，货币买断，这部分补偿资金直接打入发展资金专用账户在城市拆迁中，涉及拆除原直管非住宅房的，可按上述办法进行租赁型保障房配套营业房的建设或购置，亦可用货币补偿金另行购买商铺或写字楼，完全按照市场租金标准经营。

这样做有利于：将计划经济时期遗留下来的福利性分配制的直管公房的问题得到彻底解决，甩掉了原有承租户，房产经营企业终能卸下沉重的包袱，轻装上阵；改善低收入家庭的住房条件；真正为低收入家庭提供住房保障，更大限度的为政府排忧解难；公房存量可能暂时减少，但租金标准和租金收缴率会大幅度提高。

今年两会的召开，又一次将解决民生问题提高到新的高度，而抑制房价解决中低收入家庭的住房保障问题又是重中之重。将原直管公房纳入政府住房保障体系，即能给社会提供更多的保障性房源，合理利用国有资源，为政府排忧解难，又能使直管公房在市场经济条件下，继续充分发挥其社会效益。

房管企业应充分挖掘直管公房的优势，抛弃等、靠、要的落后理念，开拓思路，采取多种经营的办法，盘活资产，提高房管企业的竞争力，促进房管企业的良性发展。