文/吴军 安徽省建筑设计研究总院股份有限公司 安徽合肥 230601

近年来商业地产开发的热潮在全国各地兴起，其中城市综合体作为一种业态在城市各地出现，特别是一些大城市，它在慢慢改变城市的空间形态，对市民的生活、城市的发展带来了重大的影响。

1、城市综合体概念与特征

1.1 城市综合体概念

城市综合体是指在城市中的居住、办公、商业、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩、纵横交错的交通及停车等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化城市功能集约化发展的结果，实现了街区与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，是城市功能混合使用的中心，高效延展了城市空间的价值。

城市综合体建筑规模一般为20万-100万㎡不等，地块规模小型的为1-3hm2，大型8-15hm2，成街成坊整体并联式集中混合开发、高层高密度巨构形态的开发模式。

1.2 城市综合体特征

城市综合体建设具备四大典型特征：

①具有地段稀缺性，多在城市核心区，或是交通枢纽的“地铁上盖”，或是城市经济新增长点，有人流和消费基础。

②具有交通便捷的区位优势，与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。

③应用现代城市设计、景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段，形成丰富的景观与宜人的环境。

④大型综合体是城市地标，代表着城市形象，其高档物业需要满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，因而在功能上应具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼等，技术上又是高科技、高智能的集合。建筑品质彰显时尚精致特性，营造优质高尚的生活系统。

2、城市综合体建设的成功要素

2.1 合理的选址

城市综合体应选择在城市核心区，交通便利的地方，一般在地铁附近或者主干道沿线，属于成熟商圈。地铁凭借其大流量、便捷、准点、安全、舒适的特点成为现代都市市民交通出行很重要的交通工具，所以国内外很多城市综合体都考虑结合地铁站点进行规划设计。

2.2 准确的定位

定位对于一个商业地产城市综合体开发来说非常重要，需要考虑的因素也很多，在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业服务；在传统的购物街区，零售所占的比重就超过商务类需求，利用城市综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，针对的客群面就较广；城市中发展的新兴区域，除了一定的商务需求外，生活类、社区型的商业元素较受欢迎。

2.3 完善的规划设计

在物质形态规划设计方面应考虑建筑形式、交通流线、环境等。城市综合体是各种功能混合为一体的产物，内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立.使内部各不同功能的建筑有机结合；同时对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效果。

2.4 管理模式适当

都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、

都市综合体中运营管理模式共有以下三种：包括开发商自行管理、国外的管理机构参与合作管理。专业的物业管理公司进行市场管理。

3、城市综合体未来发展趋势

3.1 匀质分布趋势

城市综合体将城市中难以用言语确切描述的生活体验和商业智慧以建筑空间的形式向世界展示，它要浓缩和高效，必然会有一定的消费人群和消费半径。也必然存在一定的局限性。一个城市综合体完全投入使用后，很快就会在周边形成一个新的商圈。所以要充分考虑城市综合体对城市的影响,合理选取发展城市综合体的区位,使其为城市的发展起到带动作用。

城市综合体同时为城市提供了开公共空间，特别是目前快速城市化过程中城市普遍缺乏的公共开放空间如广场、绿地，对于改善城市环境、提高市民生活水平都会带来帮助。

因此在城市综合体的开发建设中要注意项目选址上的均质分布，以及与城市空间进行无缝对接，融入城市空间。

3.2 独特个性化趋势

各地都能听到万达广场，如何避免千城一面是需要考虑的问题。从城市文脉、文化等方面都需要考虑，让城市综合体真正成为城市的标志性空间。最适合当地人的项目才是最成功的，把握独特的城市空间文脉、尺度，要充分考虑周边城市环境的影响，保留优质的历史资源和独特的个性特征。

3.3 生态集约化趋势

当今城市综合体的发展可以说是一场以人为主体的“城市革命”。它将居住、商业、办公、旅馆、文化娱乐等多种不同的使用功能相互结合并综合协调作用，在有限的城市土地上创造出高度集成的各项城市功能，为人们的生活创造了更多可能与方便，同时也有效解决了有限的城市空间与不断增长的城市人口的矛盾。

而基于中国地少人多且快速城市化的发展进程，现国内大城市所选择的城市综合体发展模式可谓是中国集约型城市发展的必然选择。目前中国城市综合体在开发模式上具有混合使用、多业态集约、注重环境景观品质、强调生态化应用，符合当今中国城市集约化发展、“低碳城市”等要求并重的时代背景，也是实现城市可持续性建设的关键。