文/杨帆 宁夏回族自治区不动产登记事务中心 宁夏银川 750002

不动产查封登记，是不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序做出的以限制登记名义人对该不动产进行处分为目的的登记。它一种限制性登记，防治已被查封的不动产被权利人再行处分，以致妨害执行或财产保全的效果。《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》明确将查封登记列为不动产登记类型之一，更凸显其重要性。

1、查封主体

嘱托查封的主体应当为人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关。为确保诉讼程序的顺利进行，司法机关实对与案件相关的财物或场所进行封存、控制的措施。法院查封的适用范围最广，民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼都可适用，检察院和公安机关的查封发生在刑事诉讼的侦查阶段。查封的目的无外乎以下两个：一是证据保全，防止证据损毁、灭失或难以取得；二是财产保全，保证将来判决得以执行。

公安部《关于公安机关在办理刑事案件中可否查封冻结不动产或投资权益问题的批复》（公复字[2001]17号）中认为，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第114条和最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部、国家安全部、全国人大常委会法制工作委员会《关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定》第48条的规定，公安机关在办理刑事案件中有权依法查封、冻结犯罪嫌疑人以违法所得购买的不动产、获取的投资权益或股权。所以，公安机关也是可以作为查封登记的主体来申请查封登记的。

2、查封登记的审查要点

不动产登记机构接收嘱托文件后，应当要求送达人签名，并查看嘱托机关送达人的工作证和执行公务的证明文件，并与嘱托查封单位进行核实。嘱托文件所述查封事项是否清晰，是否已注明被查封的不动产的坐落名称、权利人及有效的不动产权属证书号。被查封不动产的内容与不动产登记簿的记载是否一致。

3、查封登记的期限

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条第一款规定“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。”

最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定：人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院末办理继续查封手续的，查封的效力消灭。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条第一款规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。”

《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第七条规定“查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封应当经做出原查封决定的县级以上公安机关负责人批准，在期限届满前五日以内重新制作查封决定书和协助查封通知书，送交有关部门协助办理，续封期限最长不得超过一年。案件重大复杂，确需再续封的，应当经设区的市一级以上公安机关负责人批准，在期限届满前五日以内重新制作查封决定书和协助查封通知书，且每次再续封的期限最长不得超过一年。查封期限届满，未办理续封手续的，查封自动解除。公安机关应当及时将续封决定告知有关当事人。”

从上述四个规定中，可以看出，查封期限以前是最长两年，2015年2月4日起是三年，到期前可以进行续封。从法发[2004]5号文件可以看出，到期不续封的，查封自动失效，无需查封机构出具证明。目前实践中存在争议的是，2015年2月4日前查封的，如果未注明查封截止日期的，应适用两年还是三年的期限。

《不动产登记暂行条例实施细则》第九十二条规定“查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。”在不动产登记实务中，是否可以在不与查封机关进行沟通的前提下对查封期限届满但未续封的不动产进行解封，这是大部分登记机构比较担心的问题。本人认为，可以对查封期限届满但未续封的不动产进行解封，但从防控风险角度出发，两年期满以后，登记机构不宜随即自行解除查封，应与执行法院沟通明确以后做相应处理或对已到期的查封进行公告，以免产生赔偿问题。

4、存在查封登记可以办理不动产登记的情形

（1）国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记，依据《规范》9.1.4第4条第（1）项规定，存在土地之查封登记的，并不影响办理土地及房屋的首次登记。

（2）抵押注销登记，存在查封登记之不动产，虽然禁止为处分登记，但因抵押权之涤除而所为登记申请，因其对于查封标的利益并无损害，反而为查封标的清除了权利负担，此种无害化行为理应予以提倡。故而不动产登记机构理应予以受理。实务中对于申请执行人与抵押权人不一致而申请抵押注销的情形较为少见，登记机构出于审慎性考虑，亦可以暂缓办理，采取先向查封机构发函告知申请事项之措施予以处理。

（3）补、换证登记，在不动产登记所有登记类型中，补、换证业务并非具体之登记类型，其仅作为一种辅助登记业务出现，其为满足方便权利人重新获取遗失及更换全新的权属证书之需要。此种业务并无权利变动，亦无自然状况及登记簿任何记载之改变，唯一改变的可能仅为权属证书之编号。故而此种登记申请，纵使所涉不动产之上存在查封登记的，亦不影响申请人申请办理。不动产登记机构在办理该类补、换证登记时要慎重，补换证书后权属证书的编号会发生变化，查封文书中记载的不动产证书号还是旧证书的编号，导致查封文书中记载的证书号与不动产登记簿中记载的证书号不一致。