文/黄绪峰 青岛市崂山区房屋征收管理局 山东青岛 266100

1、我国住房租赁市场发展现状及存在的问题

随着我国城镇化进程的推进，大量人口向城市集中，在房价高企、限购限贷的形势与政策背景下，大量住房需求从购房市场外溢到住房租赁市场，导致我国住房租赁需求逐年增加，住房租赁市场未来发展空间巨大。与庞大的住房租赁需求相矛盾的是，我国住房租赁市场存在种种问题，主要如下：

一是市场供给不足，租金居高不下。住建部曾在16个外来人口较多、租房需求较大的城市进行专项调查，结果显示，由于市场上能租到的中小户型住房较少，很多人只能合租，合租比例达到50%。而在热点城市部分地区，房源数量与租客数量更是相差悬殊，供需矛盾助推房租持续上涨。在北上广深四个城市，蓝领合租的租房成本均超过其月收入的30%，对于作为租房需求主力的应届毕业生及中低收入群体，这一支出已成为沉重的经济负担。

二是房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，“群租房”等违规租赁形式广泛存在。目前房屋租赁市场的供给分散度较高，缺乏一定规模的企业供给主体。从监管角度看，在房屋质量、安全性、出租方式等方面管理难度较大，不符合租赁条件的“群租房”等违规出租形式仍广泛存在。这些不合规的租赁形式带来治安状况恶化、消防安全隐患严重、环境卫生脏、乱、差等一系列问题，显著影响租户及周边生活质量。

三是租赁市场法律法规不健全，承租人合法权益难以得到保障。目前租赁市场上，对于租期、租价等租户权益尚没有明确、具有硬约束力的法律规定，租户往往面临住房租赁期限短、房东或中介机构随意上调租金等问题。

2、发展住房租赁市场的现实意义

一是有利于促进房地产企业转型，实现房地产行业持续健康发展。我国传统的房地产开发模式是拿地、开发和销售，该模式导致房地产开发企业重债务融资轻资产负债结构调整、重销售收入轻服务收入、重开发建设轻运营管理。随着我国城镇化水平的提高及宏观经济形势的变化，房地产市场必然由增量开发建设为主转变为存量管理服务为主，为持续稳定经营，房地产开发企业必须进行转型，必须依靠持有、出租的后续服务来增加收入。发展住房租赁市场，有助于推动中国房地产业转型升级，减缓房地产业发展与国民经济整体的矛盾。

二是有利于推动住房制度改革，完善住房供应体系，更好地改善城镇居民的居住状况。住房租赁是一种更高级的住房流通方式，发展住房租赁市场，可以促进住房租买选择机制形成，完善住房市场自我调节功能，推进供给侧结构性改革、加快改善居民尤其是新市民住房条件，最终实现住有所居的发展目标。

三是有利于房地产企业去库存，有效防范金融风险。目前，我国的房地产市场需求潜力和发展空间都很大，房地产业依然是国民经济的支柱性产业，但房地产开发企业依赖贷款的现象比较严重，导致银行、信托资金集中流向房地产行业，房地产开发企业资产负债率比较高，加之部分城市去库存压力比较大，一旦出现无法按时还款现象，可能引发金融风险。发展住房租赁市场，可以改变目前房地产开发企业去库存的方式，由出售调整为出租、经营，加快资金回笼，有效防范金融风险。

3、加快住房租赁市场发展的意见与建议

一是增加土地供给，鼓励开发企业兴建商品租赁住房，建立稳定供应主体。建议在人口密集、房屋租赁供需矛盾相对突出的区域，向开发企业以优惠的价格出让自持物业租赁地块，仅用于建设商品租赁住房及指定配套设施。此外，对于目前闲置或半闲置的商业、工业用地，如其区位、配套、交通状况等方面能够满足居住需求，允许开发企业将其盘活，改建为长租公寓，进而增加商品租赁住房房源供应。

二是建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向满足条件的运营企业提供税收减免。建议制定相应法律法规，明确商品租赁住房运营企业与承租方的权利义务关系，规范房屋租赁市场。此外，还应当建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向通过认证且经营合法合规的企业提供一定额度税收减免。

三是对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴，增强其支付能力。建议各地政府结合当地实际情况，建立分级租房补贴体系。具体来讲，本人、配偶及未成年子女在当地没有产权住房，在通过政府资格认证的租赁机构进行租房，且累计稳定纳税或缴纳社会保险满一定时限（6个月-1年）的居民，可向居住地政府申请租房补贴，额度参考当地平均房租水平的10%-20%。应届毕业生、当地重点发展行业从业人员等，经资格审批可适当提高补助额度。此外，地方政府可结合当地实际灵活选择补助发放模式。

四是将商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系，实现与购房者均等化享有社会服务。建议从教育、医疗、社会保障等方面加快推进租房者均等化享有公共服务，例如，教育方面，保障租房居住居民子女平等享有受教育的权利，纳入义务教育发展规划和财政保障范畴；社会保障方面，确保租房居住居民平等享有社会医疗、养老等公共福利。