张 杰

河南天基律师事务所，河南 郑州 450000

在我国金融业体系中，银行居于主体地位。

中国银监会的数据显示：截至2017年末，我国登记注册的银行业金融机构法人有4549家；各银行业金融机构发放各项贷款共计129万亿元，同比增长12.4%；银行不良贷款余额1.71万亿元，不良贷款率1.74%；保障性安居工程贷款同比增长42.3%，高于各项贷款平均增速29.9个百分点。

结合笔者自身而言，作为一名职业律师，笔者曾代理处理了大量的银行诉讼案件，本文以笔者办理的银行房屋贷款类案件为切入点，分析梳理部分现存问题，以期对同类案件的办理及银行机构的管理有所借鉴。

一、贷款合同

(一)合同名称

以笔者代理处理的工商银行、农业银行、建设银行房屋贷款诉讼案件为例，就合同名称而言，合同封面标注的合同名称有：《个人购房担保借款合同》、《个人购房借款担保合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》。

笔者认为，为了突出合同的内容、合同的性质，建议合同名称中明晰标注“购房贷款、担保”内容。

(二)合同内容的组成

前述三家银行的合同主文组成，皆分为两大部分：通用条款，专用条款。有的合同还有单独、专门的担保合同作为主合同的附件。

通用条款部分，约定了贷款性质、违约责任、罚息、复利、担保的具体事项等内容，是贷款的基础技术条文。

专用条款部分，则为针对具体贷款事项的约定，包含贷款人的身份信息、贷款金额、贷款期限、贷款利率、抵押物坐落等。

在诉讼案件的处理中，专用条款部分的内容较为关键，签字处亦在此部分。因此，专用条款在签订时需格外严谨，信息须认真核对。在笔者所办理的案件中，曾出现由于银行客户经理审核不严或未做审核，借款人签名不是本人所签的现象。导致在诉讼过程中，被告申请对签字做司法鉴定，使银行处于比较被动的地位。

另外，有的合同在专用条款已对担保事项作出约定的情况下，仍签署作为附件的担保合同，导致二者约定事项前后矛盾。笔者遇到的情形有：担保合同约定的担保方式为保证，而主合同中专用条款约定的为抵押物担保；争议解决方式的选择，专用条款约定的争议解决方式为向贷款人所在地法院提起诉讼，而担保合同约定的为提请仲裁，前后矛盾的约定，将对争议解决产生不利影响。

二、诉讼文案

在办理房屋贷款类案件时，主要的诉讼文案有：宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函、起诉状、证据目录。

(一)宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函

该函的作用是将贷款到期之内容告知借款人，实质为律师函。在起草完函件后，应在立案起诉之前通过邮政快递寄出。

该函应包括贷款基本情况、贷款逾期情况等主要基本信息，相关数据、日起起止应确保计算、填写准确。

(二)起诉状

起诉状内容，被告信息部分，一定要与借款人提供的身份信息保持一致，不可直接按照贷款合同中的内容进行录入。笔者曾遇到贷款合同录入信息错误的情形。如果借款人提供的身份信息与贷款合同信息不一致，案件办理人员将可能犯错写起诉状信息的低级错误。

另外，诉讼请求部分，本金、利息、罚息等计算一定要准确，罚息和复利的计算要依据合同约定条款确定。切忌惯性思维，防止由于案件数量多就想当然地按照其它合同计算得出数据。每个案件要结合该案的合同约定，不可一刀切。

还有，不同的房屋贷款。有的房产证已办理，房产证有备注的抵押信息，起诉状要列明抵押物的信息；而有的房屋贷款，房产证还未办理，根据合同约定开发商一般要承担阶段性担保责任。因此，在起草诉状之前，应当核实担保的详情，核实借款人所购房屋是否已经成功办理了抵押权证。

(三)证据目录

证据目录的内容要言简意赅。证据的罗列注意内在逻辑顺序，建议顺序为：(1)银行个人购房贷款申请表;(2)个人购房借款/担保合同;(3)个人贷款支付凭证;(4)抵押物权属证明;(5)拖欠明细;(6)关于宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函及邮寄凭据。

同时，如果对合同的具体内容及所在条款十分熟悉，证据目录可不注明具体条文及页码，反之，则要注明。

三、抵押物的踏勘

房屋贷款类案件，多数存在抵押房屋。在立案起诉之后，一定要及时核查抵押物的情形。一则可以与借款人沟通，二则可以核查房屋现状，为后续的执行提供便利。

进行房屋核查应注意以下几个事项：1、房屋的确切坐落。随着城市化进程的加剧，办理贷款时房屋的坐落地名、号牌可能会调整、变化，因此需要向物业、派出所、社区警务室等部门核实；2、房屋的现状。房屋是否已经装修、居住？居住人是房东还是租赁户？一般而言，装修后的房屋，业主继续履行合同的意愿较强；3、房屋结构。如有条件，最好能进入室内，进行现场查看拍照，看房屋的结构是否有改变。现实中，在签订购房合同时，有开发商为了规避税费，会有一定的“赠送面积”，备案报建的户型与实际交付的会有一定出入，有的甚至面积差距较大；4、核实物业费缴纳情况。向房屋所在小区的物业核实物业费、水电费缴纳情况，从物业处可能获取业主最新的联系方式。

以上为笔者办理银行房贷案件的部分经验分享，希望对类似业务的办理及银行机构的管理有借鉴意义。

[1]<银行业金融机构资产负债情况>.中国银行业监督管理委员会，2018.2

[2]<基于操作风险管理视角的商业银行内部控制研究>[J].北京金融评论，2012.1.