梁瑞智

近年来，企业投资性房地产增置业务非常活跃，投资性房地产在企业资产中的重要性不断加强。投资性房地产是指为赚取租金或获得资本增值而持有的能够单独计量和出售的房地产，包括已出租的建筑物和土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产属于不动产，同时兼具投资属性，在会计确认和计量方面本就存在特殊性，2016年5月1日全面“营改增”政策的实施又进一步加大了投资性房地产财税处理的复杂性。以增值税为例，不同取得方式下投资性房地产增值税进项税额抵扣政策不同；全面营改增前、后取得的投资性房地产的出租业务、出售业务增值税计征方法不同；与投资性房地产相互转换的其他资产是否可以抵扣进项税额导致转换时已抵扣进项税额或待抵扣进项税额的调整方法不同等等。因此，对全面“营改增”后投资性房地产增值税涉税业务的账务处理方法进行梳理，一方面有助于企业提高投资性房地产税收政策应用的准确性，另一方面有助于税务部门完善现行投资性房地产增值税税收政策。

执行《小企业会计准则》的企业，由于不设置“投资性房地产”科目，建筑物均通过“固定资产”核算，则无论其建筑物属于自用性质还是属于投资性质，其投资性质的不动产与其他不动产增值税政策一致。小规模纳税人由于不涉及增值税进项抵扣问题，其投资性房地产涉税业务相对比较简单，只需要在出租、处置投资性房地产时，按相应销售额计算增值税额即可。……