汪沛洁 于建威

（071000 中央司法警官学院 河北 保定）

“借名买房”就是房屋的实际出资人借用他人名义购买并登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人被称为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名人被称为名义购房人或出名人。“借名买房”原因有多种：有为了规避限购限贷；有为了购买经济适用房；有为了购买拆迁安置房；也有不是为了规避法律和政策，例如情侣在结婚之前一方以另一方名义买房等。

一、物权说的凭借

借名人与出名人虽然在借名协议之下产生了债的关系，但是在这个债权合意中，双方当事人已经对物权的归属产生了预定，并且在借名协议产生之后，借名人就实际支付房屋价款、实际占有房屋、实际掌握房屋产权证书，虽然产权证书登记人并不是借名人，但是借名人实实在在享受房屋的使用价值，而这也就是物权说的凭借。当然，如果双方合意，且双方并不在意形式上的缺陷，也并不存在道德上的风险，那么在这种情况下，更有利于市场或经济效率。

二、物权说的困境

物权说[1]的困境其实也就是“借名买房”纠纷多发的点，众所周知我国不动产采用登记主义[2]，不动产一经登记就有了对抗的效力，而在此基础下，出名人的登记就会对借名人产生一定的威胁，也就是风险。虽然借名人会通过各种手段来规避这种风险，诸如：选择亲朋好友作为出名人；亲朋好友不具有出名资格，便与有出名资格的人以各种形式进行约定，待时机成熟办理过户手续。……