制约“一房二卖”的法律对策

2018-01-22李春梅

职工法律天地 2018年12期

李春梅

（152000 绥化广播电视大学黑龙江绥化）

1 引言

衣食住行是生活必需保障,住房问题关系国计民生,关系百姓的生活质量及幸福指数,因此住房问题历来是民众议论的热点问题,也是国家极为关注的问题。我国房地产业仅有几十年的发展历史,因受土地供求的制约,以及通货膨胀的因素,一度使我国房价突破了价值规律的制约,出现了非理性上涨的状况,不良开发商不仅借机谋取暴利，甚至非法谋利，近年一房二卖问题尤为突出，严重危害民众利益。

2 一房二卖概述

2.1 一房二卖概念的界定

一房二卖,顾名思义,即同一套房屋卖给两个人。作为一个法律专有的名词,专指出卖人把一套房子卖了两个人，订立两个合同。一房二卖也叫二重买卖。在房地产市场进行买卖交易过程中,开发商通常会因房地产升值,为追逐更高额的利润而违约,同一套房屋和可以出更高价的第二个购房者订立合同,同一套房屋卖予两个买主,因此称作一房二卖。

2.2 预售商品房概念的界定

预售商品房,即预先销售，开发商提前销售未建成的房屋，以单位预售给客户,房款全部或部分预收，竣工之后交付过户时，如有剩余款项未支付，则支付剩余款项。预售是区别于通常的现房买卖的一种售房形式,这种预售形式也叫期房买卖。我国的《商品房销售管理办法》,专门明确了商品房预售的一些规定,商品房尚未完工时期，由房地产企业预先这些没完工的房屋出售,要求买受人支付一定数额的定金，或者支付一定数额的房价款的行为，称作商品房预售。

2.3 一房二卖现状

随着我国经济的飞速发展,房地产业也蒸蒸日上,房价也日益高涨。房地产交易越来越繁荣,住房消费不仅成为关系民生的问题,也成为国家重要税收来源之一。但与房地产市场的繁荣相对应的是仍正处不健全状态的法律体系及不严密的监管体制,出于趋利的本能,某些开发商利用法律及监管的疏漏,为谋取暴利,采取一房二卖甚至一房数卖的违法行为,侵害买受人利益,扰乱正常的交易秩序。近年来,一房二卖现象屡禁不止,持续产生诉讼。我国最高院于2003年颁布及实行的《商品房司法解释》,商品房重复销售问题在第八、九、十条对制约一房数卖的行为均有规定，但一房数卖的违法行为仍屡禁不止。究其原因，繁荣的房地产交易与疏漏的法律法规及监管体制使开发商觉察了可乘之机。

3 我国规范一房二卖法律的薄弱环节

3.1 商品房竣工及交付时间给开发商造成可乘之机

预售商品房可以被开发商抓住机会数次买卖的因素之一为时间因素。房屋开始动工至竣工这段时间较长,使开发商能够一房数卖。就本质上而言,商品房买卖所订立的合同为债权的一种类型,债权不是对世性,而为相对权,仅于当事人间存在。债权也不存在社会公开性,第三人难以了解债权的存在,因此排他性不存在。而由于债权所具有的此特点,出卖人在一房二卖甚至一房数卖时,买受人则难以获得此信息。因此给开发商造成一房数卖的可乘之机。因此预售商品房交易中一房二卖的机率较高。

3.2 商品房预售款管理的疏漏

监督体系的不建全，在商品房交易中,未能有效监控预售款的使用,保障专款专用,给开发商挪用预售款造成可乘之机,也就给开发商一房数卖造成可乘之机，交易秩序混乱,损害买受人利益，房地产市场不能良行运转。

3.3 商品房预售登记实施不到位

我国商品房明文规定必须进行预售登记。建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》中曾明确了对商品房预售,必须获得许可,即实行许可制度。但实际操作中商品房预售登记实施不到位，难以保障买受人的利益。

4 强化制约一房二卖的法律措施

4.1 严格限制商品房竣工及交付时间

建议把产权登记和合同订立之间的时间尽量缩短,可以有效防范出卖人的一房二卖行为。当期限届满而出卖人未交房,则必须承担违约责任。未按规定于交房后登记的,也必须承担一定责任。对于商品房交付问题,我国司法解释也界定清晰,预售商品房,因出卖人原因自房屋交付起90日内导致买受人仍未拿到产权证书,出卖人则必须承担违约责任。此规定出于保护买受人的利益而制定。但实际操作中因购房合同通常情况下是格式合同,由出卖人单方面拟定,买受人则对于此方面知识欠缺,拟定合同条款时常常忽视了自己的权益保护。因此,建议缩短产权登记和合同订立之间的时间,由房管部门严格管理,从法律角度保护弱者权益。

4.2 加强对商品房预售款的管理

在商品房交易中,严格实施预售款监控,保障专款专用,对预售款不挪作它用,对规范交易行为,及对房地产市场进行整顿,维护正常秩序极为重要。建议完善监督体系，监督开发商将预售款用在商品房工程上的项目支出,如建设费用,材料、设备费用及法定税收等支出，保障专款专用,防范开发商采取欺诈行为,进行恶化一房两卖,整顿市场秩序，维护买受人利益。