杨洪梅

（100191 北京航空航天大学 北京）

一、物业服务合同中抗辩权的行使主体

通常认为，在物业服务合同中，行使抗辩权的主体有两大类：

一是单个业主，也是物业服务合同的服务对象。当纠纷涉及单个业主的利益时，单个业主可以行使抗辩权。比如小区照明设施毁坏致使某业主下楼时踩空摔伤，此时单个业主完全可以成为抗辩权行使的主体，请求物业服务企业承担未提供合理服务导致的业主损失。虽然在物业服务合同中，单个业主不是合同的主体，但是由于全体业主范围较广、不易及时保护单个业主权利的特殊性，司法审判中并不否认单个业主行使抗辩权的合法性。

二是业主大会或者业主委员会。当抗辩内容涉及小区公共利益，比如小区的绿化服务、卫生打扫、供暖供电等情况时，此时由业主大会或者业主委员会行使抗辩权更能保护全体业主的利益。可见抗辩权的主体在诉讼中遵循了便利诉讼的原则。

二、物业服务合同中抗辩权类型之我见

抗辩权主要分为诉讼时效经过的永久抗辩权、履行抗辩权以及保证合同中保证人的先诉抗辩权，本文主要就作为暂时抗辩的履行抗辩权进行分析。笔者认为，在先履行抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权三种类型中，从物业服务合同的继续性特征以及合同双方抗辩权行使的先后状态来看，物业服务合同履行中的抗辩权应属于同时履行抗辩权。

首先，物业服务合同是双务合同，物业服务企业和全体业主既是权利的享有者，又是义务的承担者，双方负有对待给付的义务，他们的权利义务是一一对应的。……