（三峡大学 湖北宜昌 443002）

一、地产行业开展税收筹划的必要性

房地产企业是维持我国经济增长的支柱产业。自2003年起，我国以住房市场为主体的龙头的房地产业已经经历了十三个年头。期间虽经历2008年的金融海啸，房地产行业整体仍是上升趋势。不过，从2014年起，房地产行业呈现低迷萧条景象，随着市场不确定因素的增加及观望气氛的抬头，导致市场成交量减少，这意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小。2016年-2017年各大金融机构紧缩贷款，国家出台限购政策，意味着房地产业的发展更是举步维艰。为了避免这一情形发生，房地产业积极进行税收筹划是十分必要的。

二、税收筹划理论概述

（1）税收筹划概念界定

纳税筹划（Tax Planning)，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。

（2）税收筹划的相关理论

1.税收筹划的基本步骤

1.1 熟知税法知识，归纳相关规定；

1.2 确立税务筹划目标，建立备选方案；

1.3 建立数学模型，进行模拟决策（测算）；

1.4 根据税后净回报，排列选择方案；

1.5 选择最佳方案。

2.税收筹划的基本技术

2.1 免税技术：尽量争取免税期最大化的节税技术。

2.2 减税技术:尽量争取减税待遇和使减税最大化、减税期最长化的节税技术。

2.3 税率差异技术：尽量利用税率的差异使减税最大化的节税技术。

2.4 分割技术：使所得、财产在两个或两个以上纳税人之间进行分割（减小计税基础）而使节税的税款最大化的节税技术。

2.5 扣除技术：使税收扣除额、宽免额和冲抵额等尽量最大化的节税技术。

如：国家允许公司按两种方法扣除国内业务招待费：A.按公司销售收入的一定百分比计算扣除；B.按限额规定的实际发生额扣除。可以从高选择可扣除业务招待费的方法计税。

2.6 抵免税技术：使税收抵免额尽量最大化。

2.7 延期纳税技术：有利于资金的周转，节省了利息支出；使纳税人享受通货膨胀带来的好处，延期后缴纳的税款由于通货膨胀币值下降，更加降低了税收负担。2.8退税技术。

三、税收筹划在房地产企业各阶段的应用

（1）前期准备阶段的税收筹划

该阶段主要涉及的税种有：契税、印花税、耕地占用税等，还有企业为获取土地付出的土地出让金。

1.企业组建形式的筹划

四种形式：A.股份有限公司，营业利润在企业环节征企业所得税，税后利润作股息分配给投资者，投资者还要缴纳一次个人所得税；B.合伙企业,不作为公司看待，营业利润不缴纳企业所得税，只对各个合伙人分得的收益课征个人所得税；C.母子公司,子公司具备独立法人资格，对外承担法律责任和义务；D.总分机构,分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。

小结：企业应谨慎选择企业初期的组建形式，一旦通过工商注册成立，无论以后如何筹划都无法改变其性质。再者，跨国法人常乐于在那些低税国家、地区建立子公司或分公司，用来转移利润，逃避高税国家的税收。

2.注册地点的筹划（我国制定了不同地区税负差别的税收政策）

2.1 高新技术产业开发区的税收优惠政策

2.2 扶持贫困发展的税收优惠政策

2.3 保税区特殊优惠政策

2.4 经济特区优惠政策

3.自建与代建选择的税务筹划

代建，是指房地产开发公司为特定的客户进行房地产开发，开发完成以后，收取客户支付的代建收入，这种收入的性质为劳务服务，按照服务业-工程服务征收增值税（10%）；自建房产，按照国家政策规定“凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费和价外费用，按‘销售不动产’税目征收增值税（10%）。

4.土地使用权转让的税务筹划

两种方式：直接转让土地使用权和以土地使用权投资入股设立100%全资子公司，根据税法规定后者由于是物加上权属的转移，免征增值税和土地增值税。在税务筹划时，根据公司的具体情况，对两种方式进行数据建模，比较在哪种方式下的总体税负较低就选择哪种方式。

（2）房地产企业开发建造阶段的税收筹划

该阶段涉及的主要税种有：土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税等。营改增后，该阶段由于大量购进货物及劳务，从而产生大量的增值税进项税额。

1.订立建筑合同的筹划

营改增后，假定房地产企业和建筑施工企业都是一般纳税人，2018年5月1日新政实施后最新增值税适用税率均为10%。

两种方式：A.包工包料,对于房地产企业而言，其取得的发票可以抵扣的税率为10%；B.甲供材料,房地产企业自己购买材料，通常可以抵扣的为17%（供材商为一般纳税人的情况下），明显高于施工企业提供的发票进项税扣除率。因此选择甲供材料的合作模式能有效降低增值税。

2.调整开发成本的筹划

两种方式：A.将职能部门费用计入开发间接费用,即加大开发成本，增加土地增值税计算时的扣除基数。在减少土地增值税缴纳金额的情况下，企业所得税会产生一定程度的增加，进行比较，企业会获得由于税收筹划带来的额外利润；B.将职能部门费用计入管理费用，开发企业发生的当期费用允许在企业所得税税前扣除，这样企业所得税当期少缴纳了一部分金额，但增加了土地增值税计税基础。

小结：土地增值税和企业所得税受开发项目的利润水平、是否销售、单一项目还是多项目开发等诸多因素的影响，建议企业根据各项目的实际情况来进行开发间接费的会计核算。

3.房地产企业销售阶段的税收筹划

该阶段涉及的主要税种有：增值税及三税附加、土地增值税、印花税等。由于该阶段是销售房产，会产生大量的增值税销项税额。土地增值税实行先预缴后清算的制度。

3.1 销售方式的筹划

建立销售公司，走企业后向一体化战略，拉长企业收入链条，增加增值税的抵扣环节，利用企业自身的企业架构降低企业税负。

3.2 促销活动的筹划

两种方式：A.销售折扣，税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另行开票，则必须全额计税。B.买方赠物，普遍盛行的买房送家电、家具、物业管理费等优惠，开发商应将其体现在房价上。

3.3 扩大精装房比例

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发商在提供给消费者高品质产品的同时，能通过适当提高装修成本的手段或分解收入的方式来降低土地增值税的税负，提高企业的税后利润。

（3）房地产企业保有环节剩余资产的税收筹划

营改增后，该阶段涉及增值税及三税附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税。

1.出租与自营的筹划

目前，我国房产税采用的是比例税率。有两种经营方式：从价计征和从租计征，从而产生不同的税负，企业可分别计算出在出租和自营的情况下分别应缴纳的房产税，进行比较，哪种经营方式所产生的税收更少，就选取哪种经营方式。

2.分解租金收入的筹划

房地产开发企业除了向承租人收取房屋租金之外，还要收取后续每个月的物业费和车辆管理费，这部分收入如果与房屋租金未明确区分开，便可能与房屋租金一并缴纳房产税，按照税法规定，适用不动产租赁税目实行11%的税率，但事实上物业管理费用应按5%征收增值税，因此对于该租业务的税收筹划，应该合理区分房屋租金和其他收益，并且分开进行会计核算，利用两者的税率差来减少税费支出。

四、税收筹划在实际应用中的风险与管控

（1）税收筹划在实际应用中的风险

1.政策风险

税收筹划的普及会促进国家税务部门不断完善税法，弥补政策漏洞，税法政策的更新会导致前期的税收筹划产生一定程度的脱节效应，原先的筹划方案可能违反新的税收政策，造成经济损失。

2.经营风险

在企业的经营过程中，风险是不可避免的，再完美无缺的税收筹划方案也会伴随着风险。由于房地产开发企业也属于制造行业，所以适用制造业的生产经营过程，由筹资→生产→营业→获益→筹资，如此往复循环进行，形成一条完整的资金链链条，照财务活动的基本流程，以企业资金运动为主要参考对象，将财务风险划分为五大类：筹资活动风险、投资活动风险、营运活动风险和资金收回风险、其他风险。其中任何一个环节发生变化，都会对税收筹划方案的顺利实施产生影响，产生始料未及的税务风险

3.操作风险

税收筹划方案的实行并非易事，首先收集、整理和分析数据，然后制定方案、对该方案进行试算看是否利润最大化，之后企业各相关部门的积极配合以及与税务部门进行积极有效的沟通，最后是执行方案，在执行过程中很可能出现未缴税或少缴税现象，产生税务风险，反而增加企业税负。

（2）加强税收筹划的风险管理措施

1.从战略全局的角度进行税收筹划

税收筹划方案的制定应遵循整体利益大于局部利益的原则，不能只考虑一个筹划措施会降低某个单一税种的税额，可能从整体来看提高了另一税种的税额。以土地增值税和企业所得税为例，开发企业发生的当期费用允许在企业所得税税前扣除，如果将应计入开发间接费的一些费用计入了当期费用，这样企业所得税当期少缴纳了一部分金额，但增加了土地增值税计税基础，导致土地增值税税额增加。如果土地增值税增加额大于企业所得税的减少额，那么该筹划就是一项失败的筹划，反而加大了企业税负；如果土地增值税增加额小于企业所得税的减少额，那么该筹划就成功了，有效减轻了企业税负。因此房地产企业制定税收筹划方案应讲究成本效益，明确自身筹划目标，即使得企业效益大于成本。

2.提高财务和经营管理水平，降低财务风险

一个房地产企业如果能从仅关注企业利润多少到考虑企业战略全局，深切明白税收对房地产企业举重若轻的影响，并积极设计税收筹划方案以降低企业税负，实现企业税负最小化，那么该房地产企业一定是具有较为规范的财务制度和经营管理水平，其财务杆杆和经营杠杆都在理想范围内。只有在这种情况下，企业制定和实行税收筹划方案带来的税务风险才最低。

3.积极关注国家税法政策变化

国家为扶持某一行业的发展，会出台一些税收优惠政策，比如农业。但对于房地产行业而言，涉税范围广，税负重，优惠政策更是少的可怜，因此只能利用一些具有弹性的财税政策来适当避免不必要的税负，与此同时各房地产企业应及时关注国家政策动向，预测其是否会对企业产生消极的影响，防患于未然，尽量规避风险。

4.积极与税务机关沟通协调

如果税收筹划方案的制定不违背国家税法但与当地税务局的相关规定存在冲突之处，房地产企业应努力积极与税务机关沟通协调，在征得税务机关同意的情况下，该税收筹划才具有可行性。