张毅马妍

（1.北京泰禾房地产开发有限公司 2.大连工业大学）

随着住房建筑行业的发展，市场上精装房也越来越多，房地产的开发商为了更多地吸引购房者，让业主节省时间和精力，就大力开发拎包入住的精装房，但是由于没有对装修的全过程进行监督和装修完也没有仔细验收，不少的精装房在质量上都存在问题，越来越多的购房者也对房屋的装修质量比较担心。本文将就住宅工程中精装修工程的验收和使用的注意事项进行讨论。

据奥维云网（AVC）对全国253个重点城市的新开盘精装修房数据监测显示：2016年1-11月中国房地产精装修累计规模已超百万套，TOP25城规模占比58.5%，同比下降18.1%。

全国共有精装修项目1200+个，一线城市北、上、广、深项目个数合计占比24.6%，规模占比接近20%，从单个城市来看，广州、佛山、上海精装修规模位居前三甲城市，单个城市精装规模均在5万套以上。

那么在如此大规模多的精装修房，我们通过什么方式来保证精装修的质量，保证验收管理的规范性，我们总结为以下几个方面。

一、质监站及地产内部验收

1.房子盖好后，必然又所属机关进行验收核查，这是验收房子好坏的第一步骤，当质监站验收完成后，房子才能进行竣工验收，关于土建质量通病方面的问题基本上都能得到有效的解决。

2.地产内部交房前进行几轮自检，地产客服部门为了顺利交房，都会认真检查每个房间，每一寸处问题都会进行记录，尤其精装修住宅，验收检查尤为严格。

二、常见精装修住宅质量通病原因及有效控制

房地产公司都会聘请专业精装修工程师，对精装修住宅进行跟踪管理，地产公司都会总结大量精装修经验，汇总编写精装修施工管理规范，及质量通病原因及处理方法，避免因同一问题而带来的损失。

1.墙体开裂是精装修住宅最常见的质量通病，原因分析：

a.新建墙体沉降导致，要等到一个供暖期后开始维修。

b.新建墙体水泥标号不足导致，要加强施工过程管理与监督。

c.热胀冷缩导致石膏墙体及角线在一个供暖期后开裂。

2.墙体发霉长毛：

发霉长毛是精装修住宅最常见的质量通病，原因分析：

a.地下室潮湿：由于地下室通风不好，新建墙体潮气没有完全散发导致室内潮湿，建议地下室选择耐潮湿材料，日后增加吸湿机。

b.地下室墙体渗漏或结露：地下室墙体设计阶段，要考虑到防渗水防结露的技术，在施工过程中严格控制。

c.窗口渗漏：窗框是漏水的薄弱点，会导致墙体潮湿发霉，在安窗施工过程中严格控制。

d.控制发霉长毛，建议在建筑施工技术及配套实施上想办法解决，比如土建墙体加强防水、防潮工艺，空调 排风 及除湿机的配备。

3.地面凹凸不平

a.精装修住宅地面有些地产采用地板铺装，有些采用地砖铺装，豪宅一般都为石材铺装，那么地板铺装的地面会产生凹凸不平，地板会发出响声，这是由于地面平整度不够，导致地板铺装后凹凸不平。

b.对于地板铺装地面，我们通常都采用直流平处理方式，地面进行找平，然后进行灰尘清洁，保证地板铺装后无凹凸，无污染。

4.成品柜体及门、木作造型等材料破损问题

a.成品柜体及木作做为精装修住宅的重要部分尤为重要，是重点检查的内容，木作部分经常会出现破损问题，柜门平整度及合页安装问题，柜门的缝隙宽度不一致等。

b.在加工安装过程中要严格按照图纸尺寸进行，安装完成后要进行成品保护，往往都是工人安装好后，忽略成品保护，导致木作部分二次被人破坏，修复起来十分麻烦，而且效果不好，这不仅要求管理人员仔细检查，还要求施工单位积极配合。

三、找个专业的验房机构帮忙验房的。

验房的意义就是在收房的时候及时发现问题，客观分析判断问题的严重性及对以后入住装修的影响大小，告诉业主如何避免减轻存在的隐患，防患于未然，避免 因房屋质量问题、安全隐患带来更大的损失，同时为业主维权提供专业的有力依据，下面就检查的内容简单论述一下。

1.卫生间不渗不存

检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

2.顶层住户查渗雨

如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

3.阳台裂缝危险大

一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

随着时代的推进，精装修住宅在国家的推动下会越来越多，行业规范也会越来越标准，我们要通过精装修精细化管理，不仅对施工单位，要对工人进行培训讲课，让他们更进一步了解施工的重要性，大力研发探寻新的施工工艺，置身于积极解决质量通病，为企业与业主之间构架一座信任大桥。