（南京财经大学国际贸易学专业）

引言

从2003年到2014年中国房屋价格以平均每年10%的速度增长，现在已经达到了建造成本的2-10倍。在房价上涨的同时，住房的数量也在不断上升，建筑业以平均每年550万间公寓的建造速度为中国巨大的就业机会，2014年有2900万人从事房地产相关行业，占到了城市就业总人口的16%。然而，在房地产市场蓬勃发展的背后是开发商和消费者共同持有的巨大的空房率。房地产市场的繁荣是否是一个巨大的泡沫，在未来房价是否会出现下跌对于中国的投资者和政府都是一个值得深入研究的问题。

一、需求侧分析

众所周知中国人的储蓄率很高，这样高的储蓄却没有合适的投资渠道。在过去的几十年里，银行的实际存款利率基本为零，股票交易指数的实际收益率也接近于零，加上严格的资本项目管制，中国人的投资机会十分有限。与之相对的是房地产市场接近10%的平均年收益率，这样高额的收益使得稍有积蓄的中国人将资金全部投入房地产市场。《中国房地产调查》也显示，二套房的所有者拥有更高的年龄、收入和受教育水平，这从侧面表明了中国房地产市场上的投资者更加成熟和谨慎，他们是出于长期持有房地产的目的进行投资的。

从文化传统的角度来说，中国是个典型的农耕文明，土地在中国人的观念中占有重要地位。因此许多婚姻也以房产为基础，尤其是对男性家庭而言是否拥有房产成了能否结婚的重要条件。

在投资和文化的双重推动下，中国人不断地购买房产，房产在一个普通的中国人的资产组合中占据了70%-85%。如此高的比例使得中国人的财富水平对房屋价格十分敏感，房价的微小改变都将影响到他们未来的生活。

然而，中国的教育资源和医疗资源主要集中在大中城市，并且户籍制度使得城市外来人口如同二等公民一样不能享受到这样的资源，他们只有通过购买房产在当地落户之后才能同本地居民享有一样的权利。这使得需求对价格的弹性并不像许多欧美国家那样大，相对高的房价也不能很好的抑制需求。

二、供给侧分析

由于人力成本的上升和房屋质量的提高，房屋的建造成本在过去的几十年里虽然略有上升，但是相对于房屋的价格还是很低廉的，并且在不同水平城市间的差异不大。

然而这样低廉的建筑成本和居高不下的房价并不意味着开发商赚取了巨额的利润。土地价格和税收都很高，在2005-2015年间土地的实际价格上涨了5倍，2014年北京的土地价格达到了23385元/平方米，上海的土地价格达到了20620元/平方米。因此高房价也不能促使开发商提供更多的房产，并且由于土地国有，政府可以严格控制房地产市场的供给，并不存在供给过剩的情况。

三、结论与建议

通过本文的分析可以看到购房者是出于长期投资的考虑买房而不是短期投机，即使房价在未来的一段时间停止上涨，在没有其他投资渠道的情况下中国的房屋持有者不太可能抛售房产。同时，他们的负债率并不高，因此违约风险并不大。开发商相对而言拥有更高的杠杆率，但是他们受到银行和地方政府的保护，他们的贷款很有可能被重新调整。即使出现违约，银行重置他们的资产，这些资产也不可能立刻在市场上被抛售。

房地产市场过热的根本原因是房地产的收益率明显高于其他投资渠道，因此解决房地产困境的根本方法还是增加房屋的供给，同时完善金融体系提供更多的投资选择。当人们对房地产的预期收益率下降，对其他渠道的预期收益率上升时，资金自然会从房地产市场上流出，房屋的价格自然就会下降。然而，由于戳破房地产的泡沫通常会导致银行业危机和金融系统崩溃，为了减少房价下跌的长期危害，政府一定要首先确保金融系统的安全，慢慢降低银行业和房地产企业的相关度，而不是仅仅将政策焦点聚集在维持房价的稳定上。