矣思瑶

（100081 中央财经大学 北京）

一、本文所讨论的小区车位范围之界定

按照我国现实情况，我国现在的小区车位、车库大致分为以下几个类型：

一是独立车库。独立车库分设于室内或室外,此类车库外有明显的围墙，具有专有性和独立性，与车位具有明确区分,一般位于高档住宅小区。这种车库大多属于业主所有,记载于国家权威的不动产登记簿以及业主的权利证书上,随着房屋的买卖转移，在实践中争议不大。

二是在小区共有的地面上比如道路上建造的车位。此类车位设在由小区业主共享的建设用地上,因此,由全体业主共同享有。按照我国《物权法》第74条第3款的规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放的车位,属于业主共有。”这些车位由业主委员会或者物业公司管理,收益归全体业主共有，在在实践中对其所有权归属争议也不是很大。

三是小区区划内专门用于停放汽车的车位。此类车位不同于占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，在建筑区划内专门规划出一方专门的土地用于停放车辆的，车位之间虽无围墙分隔但是有明显的线区分的车位，一般表现为小区的专用地上停车位和地下车库里的车位。在实践中，此类车位所有权归属产生的纠纷和争议最多，本文以下所指的小区车位，除有特别说明，皆为这一类型的车位。

二、小区车位是否构成独立的不动产

在探讨小区车位所有权之归属问题前，小区车位是否能构成独立的不动产是一个基础问题，即小区车位是否构成建筑物区分所有权的专有部分。小区车位的性质一定程度上决定了小区车位是否具有独立的价值，是否能作为所有权的客体，从而进一步决定着其归属。如果认为小区车位不具有专有部分的性质，那么其整体只能作为业主共有的部分，开发商则不能将各个车位独立地分割出来单独出售。

且不论在学界中对于建筑物所有权学说的争议，按照一般的“三元论”的学说，建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有部分持有权以及成员权三要素共同构成的一种特别的所有权，其内容包括对于专有部分的专有权、对于共有部分的持有权以及成员权三个方面。专有权是三个要素中的权利核心。车位若想成为独立交易的标的,就必须是独立的建筑物区分所有权的客体,也即车位是否构成建筑物的专有部分,如果结论是肯定的,则可以成为独立的一部分进行交易，如果结论为否定的，小区车位则为建筑物的共有部分，由小区的业主共同享有，不能进行独立交易。

认为小区车位不构成建筑物区分所有权的专有部分的学者认为，按照《城市居住区规划设计规范》第806条的规定，居民的汽车停车率不应小于10%。开发商至少要建相应数量的地下车库才满足基本规定，一个居民小区的概念中既然已经包含了一定比例的车位，那么小区车位必然属全体业主共有。

而高圣平教授则其认为，就小区车位构造上的独立性而言,现已呈缓和趋势,趋于摆脱了严格的外观上有形的隔离的束缚,实现了向观念上的隔离的转变；如果有明确的分隔界线,也可以成为独立的专有部分。就使用上的独立性而言,车位的用途是停放车辆，具有排他的性质，不用借助他人即可独立地使用。就法律上的独立性来说,目前我国法律上虽尚无一个统一的车位、车库登记制度，但是这只能说明我国不动产登记制度的欠缺,并不影响其专有部分的性质。

综上，以笔者浅见，在两种争议中，认为建筑区划内规划用于停放汽车的车位无法构成建筑物区分所有权的观点从学理上和司法解释字面来论证是完全合法且合理的，根据大陆法系的传统理论,如果要成为专有权的标的必须具有构造上的独立性和使用上的独立性,而且在判断构造上的独立性时通常要强调其封闭性,但是现代学说渐渐趋于摒弃这种严格的标准,转而采取“观念上的墙壁”的见解,认为只要有固定的分界标明范围,使人在观念上将一部分与其他部分区分开来,则此部分也可以视为专有部分。在如今私人车辆数量急剧增多，而在车位量却完全没有跟上车辆增长的情况下，停车难成为现实中广泛存在的问题，现实中居民小区里的建筑区划内规划用于停放汽车的车位，对于实际上也已经成为大多数人观念中的“专有部分”，从而希望可以支付相应的对价取得其专属的使用权实现专属使用以避免和其他业主争抢的麻烦，再者，加之实际中大多数开发商皆是将此种车位作为一种专有部分在房屋售出后再单独出售或出租给业主。在此种现实下，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位根据传统理论认为其不具有专有性而不能进行单独交易将会打破此种商业惯例，造成交易秩序的混乱。

三、关于对《物权法》第74条的解释论分析

我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

尽管我国《物权法》第74条的规定还比较宽泛和原则性，在学界也受到很多学者的诟病，但不可否认的是，我国《物权法》所体现的小区车位归属的约定制是较为符合我国当前实际的，王利明认为此规定具有重大实际意义，一是符合实际，二是有利于鼓励建设单位修建更多的车位来解决现实中“停车难”之问题，三是符合市场法则。通过约定解决归属，实质上是通过市场分配资源。如果住房市场供不应求，车位价格上涨，开发商则可能在合同中将车位价格归入房屋价格；如果开发商开发的房屋卖不出去，则其可能会约定将车位和房屋搭售，这样体现了当事人的意思自治，也符合自由的市场机制。但是《物权法》第74条由于其规定比较模糊，司法解释对其阐明也很有限，在实际适用中主要有以下几个主要的争论。

（一）关于约定的主体的理解

在《物权法》第74条第2款中“当事人”的概念学者们有着不同的理解。有人认为当事人应当是仅仅指开发商和业主，而不包括业主和业主；有人认为当事人既包括开发商和业主，也包括业主和业主。笔者认为，“当事人”仅仅指开发商和业主。业主购买房屋时，通过与开发商之间签订合同取得车位的所有权。业主和业主之间关于车位的约定，不属于法条中小区车位的约定取得方式，而是在获得小区车位原始所有权后的独立的一种市场交易行为。至于开发商是与小区全体业主约定还是与个别业主约定小区车位归属，关键在于小区车位是否构成独立的不动产，如果认为小区车位不具有独立性，那么小区车位即为全体业主共有，开发商便只能与全体业主约定。反之，如果承认小区车位的独立性，则可以与个别业主单独、分别地进行约定。关于小区车位独立性的问题，本文已经进行了讨论并偏向小区车位是具有独立性的专有部分，可以单独进行交易，因此，笔者认为此处的当事人是指开发商与个别业主而非全体。

（二）当无约定或约定不明时车位的归属

《物权法》第74条第2款的规定仅仅是一种约定方式的列举，那在现实生活中若出现当事人没有约定或者约定不明的情形时，小区车位归属又怎样确定呢。高圣平认为，在确定小区车位车库的权利归属之前，首先必须明确一点：在开发商出售房屋以前，小区车位车库原始地属于开发商所有，开发商享有车位的初始所有权。小区车位所有权归属的问题只有在开发商出售了房屋后才产生。因此，在出现没有约定或者约定不明的情况时，车位车库的权利归属于开发商。而另一种观点则认为，房屋销售合同一般是开发商单方面拟定的格式合同，在合同中没有约定或者约定不明时，应当作出不利于开发商的解释。因此，当合同没有约定或约定不明时，小区车位归属全体业主所有的解释才是合乎法理的。

本文比较赞同第二种观点，即当合同没有约定或约定不明时，小区车位应归属全体业主所有，除了以上所提的理由，我认为将车位在没有规定或约定不明时的归属给予业主是一种对开发商的规制。在现实中，一些开发商往往在订立商品房买卖合同时仅说明小区配有停车位但却故意不约定或模糊约定其取得方式，在之后才告知业主其车位的取得方式和高额费用，此种情形对于房屋购买者来说是不利的。采取当合同没有约定或约定不明时，小区车位应归属全体业主所有的规定会迫使开发商在拟定格式合同时约定并且明确约定车位取得方式否则会对自身不利。

（三）“应当首先满足业主的需要”的规范性质

《物权法》第74条第1款规定，建筑区划内的规划车位、车库应当首先满足业主的需要。学界对于“首先满足业主需要”的解释存在不同的观点，归纳起来主要是以下两种。

优先购买权说。此观点认为，“首先满足业主需要”是法律给予业主的一种类似优先购买权的权利。根据传统的优先购买权理论，在首次出售房屋的一定期间内，业主只能在“同等条件”下行使优先购买权，开发商只要在合理期间内履行了通知义务和给予合理的答复期限，便可视为已经首先了满足业主的需要。因为开发商可以自由处分权利，如若让开发商承担这种无尽的“首先满足业主的需要”的责任不合适。

绝对优先权说。此观点认为，“首先”不意味着“优先”，而应指不区分条件地满足业主的需要。在没有满足业主需要的情况下，即使业主以外的人出更优厚的条件，开发商也禁止提前将车位的所有权转让给业主以外的人。而且在开发商向其他人出售或出租车位时，应尽通知义务，在同等条件下，业主优先于第三人购买或承租。

两种观点有利有弊，本文认为，“应当首先满足业主的需要”应理解为，在保证小区业主使用前提下，根据“物尽其用”的原则方可与小区业主以外的第三人签署租赁合同供其临时租用，并且利用法律给予这种租赁合同的期限以一定限制，当小区业主提出使用要求后，仍应首先满足业主的需要。开发商不得将小区车位以买卖、附赠或其他方式将车位受让给除小区业主以外的第三人，这样，在与第三人租赁合同到期时也不会存在第三人对车位的优先购买权和“首先满足小区业主需要”之间的矛盾。

[1]李延荣.《房地产法原理与案例教程》[M].中国人民大学出版社,2009年版.

[2]高圣平.《住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条》[J].《法学家》,2008年第2期.

[3]徐生钰.朱宪辰：《“意思自治,契约自由”与小区车库产权——写在〈物权法(草案)〉七审之后》[J].《现代物业》,2007年第5期.

[4]刘阅春.《论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解》[J].《当代法学》,2007年5月.

[5]王利明.《从特权法角度看小区车位》[J].《检察日报》,2016年8月2日第003版.