易凤群

摘要：营改增政策的实施标志着我国税收体制的进一步完善，同时也对各行各业带来了一定程度影响。房地产企业必须做好营改增实施背景下的应对工作，提高税收筹划的重视程度，在合法的范围内寻求降低税负的空间。本文从分析营改增对房地产企业的影响入手，探讨房地产企业的税收筹划策略。

关键词：营改增；房地产企业；税收筹划

一、营改增对房地产企业的影响

（一）对企业税收负担的影响

营改增政策下，房地产企业的项目开发周期长、上下游产业链条多，在项目实施过程中可能存在着购进业务无法获取足额增值税专用发票的情况。尤其在与小规模上游厂商合作过程，很难获取专用发票用于进项税抵扣，导致房地产企业可能出现税负不降反增的状况。

（二）对企业现金流的影响

房地产是以项目开发建设作为主营业务，这种业务具有一定的复杂性和特殊性，为顺利完成项目，企业必须具备良好的融资能力，并且还要有充足的现金，确保企业的正常运转。我国的营业税对预售收入的要求是当期交纳，这样一来，会占用企业部分资金。营改增后，大多数时间内，房地产企业的进项税额均比销项税额要大，由此减少了流动资金的占用。

（三）对企业盈利水平的影响

增值税归属于价外税的范畴，与营业税相比，其中间环节大幅度减少，由此使得重复征税的问题得到有效解决，营业税改为增值税后，房地产企业的税负随之减少。在房地产企业中，存在部分选择简易征收的企业，营改增政策实施后，这部分企业的流转税额有所减少。除此之外，还有部分房地产企业采用的是一般计税方式，可抵扣进项税额的多少与项目的税负之间具有极为密切的关联，具体而言，可抵扣进项税额发票的获取与企业利润息息相关，

（四）对企业财务管理的影响

由于增值税专用发票能够用于进项税额抵扣，所以在营改增的背景下，房地产企业必须重视对专用发票的管理，了解并掌握不可抵扣的项目。企业需要按照相应的业务对会计核算科目进行增设，并对不同的涉税业务进行分别核算。

二、营改增下房地产企业税收筹划的策略

（一）增值税的税收筹划

1.增加扣除项目金额

在营改增背景下，房地产企业可通过增加扣除项目金额的方式，降低增值税应纳税所得额，进而降低企业增值税税负。根据税收政策规定，装修费用可纳入到增值税抵扣范围内，所以企业可对房产地项目进行精装修，以此来增加扣除项目金额。此外，企业还可通过外包业务获取增值税专用发票，通过将借款利息计入开发间接费用以增加扣除费用等方式，进行增值税纳税筹划。

2.开发普通标准住宅

土地增值税是房地产企业在项目实施中需要缴纳的重要税种，企业可充分利用土地增值税免征政策，开发普通标准住宅，将土地增值率降至不超过20%。在土地增值税的税收筹划中，房地产企业还要根据项目所在地的不同政策标准进行纳税筹划。例如，A房地产企业开发住宅项目，房屋销售总额为1920万元，可扣除项目金额为1500万元，土地增值额为420万元。在税收筹划之前，土地增值率=420/1500×100%=28%，适用土地增值税税率为30%。A房地产企业需缴纳土地增值税=420×30%=126万元，在不考虑增值税、企业所得税的前提下，企业利润=1920-1500-126=294万元；在税收筹划之后，A企业在项目建设期进行房屋装修，装修费用为600万元，房屋销售总额为1920+600=2520万元，可扣除项目金额=1500+600=2100万元。由于A企业开发项目的土地增值额为2520-2100=420万元，增值率=420/2100×100%=20%，可以享受免征土地增值税的税收优惠政策，所以企业利润=2520-2100=420万元。与税收筹划之前相比，企业利润提高420-294=126万元。

3.加强发票管理

在营改增政策全面实施的背景下，房地产企业在进行税收筹划的过程中，可采取分期付款的方式。房地产企业采用分期付款后，便可从供货方处取得增值税专用发票，由此可实现进项税抵扣，在这一前提下，增值税税负会随之递延，从而使企业的纳税压力得到有效缓解，通过加强对专用发票的管理，使供货方对税款先行垫付，达到推迟纳税时间的目的，可为企业争取到更长时间的无息贷款，使企业有更加充足的资金进行周转。

4.合理选择供应商

随着营改增政策在我国的全面实施，赋予了一般纳税人使用增值税专用发票的资格，并且可以专用发票抵扣部分税款。在这一前提下，房地产企业可选择不同的采购渠道进行纳税筹划。对于房地产企业而言，供货方及劳务提供方是否为一般纳税人，会对其则增值税税负造成影响，所以，房地产企业应当对供应商进行合理选择。首先，要选择具有一般纳税人身份的供应商，由此能够取得不同税率的专用发票，从而用于进项税抵扣。其次，尽可能不要选择小规模纳税人作为供应商，虽然这样做会使企业的利润有所增加，但增加的利润却无法对进项税不能抵扣的损失进行弥补。

5.充分利用税收优惠政策

为推动我国城市化建设进程的加快，国家对房地产行业给出了大量的优惠政策，房地产企业在营改增的背景下进行税收筹划时，应当对税收方面的优惠政策加以充分利用，以此来达到减少纳税额的目的。在增值税减免税条例当中，有着很多减免税款的规定，如在制备混合料时，掺入30%以上的特定建材产品，可给予免税；使用废旧的沥青混凝土作为主要材料且比例不低于30%，进行沥青混凝土再生，可给予增值税即征即退；采用新型节能环保墙体材料的建筑，可给予免税的优惠政策。房地产企业在进行税收筹划的过程中，可对上述优惠政策加以有效利用，以此来达到减税或免税的目的，这样不但能够使企业的税负有所减轻，而且还能使房地产项目的社会效益得到显著提升，可推动我国房地产行业的持续、稳定发展。

（二）企业所得税的税收筹划

1.优选筹资方式

房地产企业的主要筹资方式包括债务融资、股权融资、房产信托等方式，其中债务融资又包括多种形式，如银行贷款、发行债券等。不同的融资方式对企业所得税应纳税额会产生不同的影响，下面基于利息抵税的角度，对房地产企业常采用的债务融资与股权融资进行分析。如，A房地产企业计划融资1亿元，现有两套方案：方案一，债务融资2000万元，股权融资8000万元，负债率20%，年利息率为8%，权益利润率为10%，利息抵税为52.8万元；方案二，债务融资8000万元，股权融资2000万元，负债率80%，年利息率为8%，权益利润率为10%，利息抵税为211.2万元。由此可见，债务融资可为企业带来可观的节税效益，但是企业必须在综合考虑运营风险的基础上确定债务融资比例。

2.期间费用的筹划

根据税法规定，广告费、宣传费、接待费均可列支为应纳税所得额中的扣除项目，但是需要执行相应的列支标准。所以，企业在进行企业所得税的税收筹划中，要用列支标准，降低应纳税所得额。尤其对于新成立的房地产企业，在实现项目销售收入之后，若广告费、宣传费、接待费已经用足抵扣，可将剩余部分向后结转，结转期不得超过3年。

三、结论

总而言之，房地产企业要将税收筹划作为提高企业经济利润的一项重要工作。在营改增背景下，房地产企业要将增值税和企业所得税作为纳税筹划的重点，以合法、合规、合理為前提，在结合企业经营状况的基础上，制定切实可行的税收筹划方案，从而最大程度降低房地产企业的税负。

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