韩毅恒

摘要：随着我国经济社会的发展，城市化进程的加快，一二线城市对于人才的吸引越来越大，在当前房价高企的背景下，租房成为人们的第一选择。而在司法实践中，承租人在租赁房屋期间，因为追求舒适度或特定的商业目的，往往会对所承租的房屋进行装饰装修，房屋租赁中的装修装饰物的权属问题常引发纠纷和争议。本文从租赁合同中装修装饰物的相关概念、法律性质辨析、债券关系分析、承租人的求偿权等进行讨论，以期厘清相关法律纠纷。

关键词：租赁 装修装饰 权属纠纷

随着我国经济社會的发展，大量人才向一二线城市涌入，加之房价居高不下，租房成为年轻人的第一选择。由于年轻承租人对生活质量的追求或创业者为了特定的商业目的，往往会对房屋进行装饰装修。根据《合同法》第223条规定：承租人经出租人同意，可对租赁物改善或增设他物，而承租人擅自装修构成侵权，承担侵权责任。由此可见，承租人与出租人达成租赁合同的重要性。在租赁合同出现问题时，装修装饰物的物权归属问题常引发争议和纠纷，本文从装修装饰物是否形成附合、租赁合同的效力问题、出租人同意的效力范围等问题进行分析，以期对司法实践有所帮助。

一、定义及法律性质上的分析

租赁合同中的房屋按房屋分类的居住性质可分为居住和商业用途，一般租赁房屋用于居住的承租人，主要为大学生和白领，由于对生活质量的追求，常常会粉刷墙壁、增添家电、添加装饰物。其中家电与装饰物并不与房屋形成紧密的结合，属于非附合物，在租赁合同终止时承租人可以取回，出租人也有权请求承租人取回，或按约定由出租人给予承租人适当补偿。同时，也有一些例外，比如承租人在房屋内铺设地砖、粉刷的墙壁与房屋形成了紧密的结合，不易与房屋分离，强行分离会造成原物的毁损，这种属于法律上的附合。

附合物更多的出现在商业用途的房屋租赁中，因为在租赁房屋时，用于商业目的的房屋常常为毛坯房，承租人会对房屋安装线路水管、铺设地砖等装修行为，相比居住用途的承租人，对租用的房屋投入更多的装修装饰费用。在我国，房屋属于不动产，归出租人所有。在房屋租赁合同终止时，对于屋内增添的家电、装饰物等非附合动产，归承租人所有，但对于附合物，由于其与房屋紧密结合，强制拆除则会对当事人的利益，甚至对房屋造成不必要的损毁，且其由于依附不动产，丧失其独立性，其所有权随不动产归属于出租人。根据这种情况，装修材料动产的独立性丧失，当事人的利益难以平衡，租赁合同便显得尤其重要。

二、物权上的法律关系

从实践上来看，房屋的所有权属于出租人本人所有，所以由不动产所有人取得附合动产的物权。合同期限届满时，在承租人经过出租人同意装修装饰，当事人无其他约定的情况下，未形成附合的装饰物承租人可取回或拆除，出租人也有权要求承租人取回，在此过程中造成房屋损毁的，承租人应恢复原状。形成附合物的部分由于不可拆除，强行拆除必会对房屋造成损害，承租人在承租期间已经充分享有装修装饰物的利益且明知装修装饰物将来无法拆回，无法取回残值，所以无论附合物残值几何，房屋连同附合物都归出租人，所有且承租人无权要求出租人赔偿。

合同被解除而终止时，非附合部分的处理仍与合同届满时相同，在租赁期间内非附合部分的物权归属的判断，非因为当事人原因的，由双方按公平公正的原则分担，可由法院判决或私下约定。因出租人违约而解除的，由出租人承担违约责任，缴纳违约金并赔偿附合部分残值损失；因承租人违约而解除的，由承租人违约责任，缴纳违约金且附合部分归出租人所有。

根据《合同法》关于无效合同的规定，可以得知，合同无效的情形下，一般是合同订立者有违反法律法规、损害他人利益之行为，这种行为在订立合同时，即不是以达成合同目的为根本目的，不符合《合同法》所保护的客观利益。①

在司法实践中，存在承租人增添的装修装饰物所形成的附合物占房屋整体价值很大一部分的情况，使得当事人的利益难以平衡。特别是在商业用途的房屋租赁中，承租人往往会花费大量资金装修装饰房屋，如果按正常程序，则最终大量附合残值将归出租人所有，从公平公正原则上来看难免会不妥。根据民法中的核心思想“意思自治”，充分尊重双方思想，当事人可另外约定，如在合同届满时出租人给予承租人适当补偿等。

三、关于“同意”的表现形式

（一）默示同意

即承租人在房屋承租过程中，曾向出租人明确表达过自己想要对房屋进行装修的意图，但出租人由于各方面原因，未出世书面意见表示同意或反对，但其有没有用行为阻止承租人的装修行为，即可默认其同意承租人对于房屋的装修。这种默示同意不论当事人是在事前同意或者是事后追问所表达。要证明出租人的默示同意，需要承租人承担举证责任，证明其在过去一段时间内足够了解该房屋的装修装饰过程，并且未明确发表过反对意见。

（二）行为同意

出租人虽然未对房屋租赁中的装修装饰采取书面同意的表达方式，但其一些行为足以证明其对承租人的行为的肯定。比如，根据双方签订的房屋租赁使用合同，未达成合同之目的，承租人必须对房屋进行装修，才能达成租赁意图。而该意图也在租赁合同中明确表达。此时可以推断出出租人对房屋装饰行为的同意。

（三）同意的效力范围

即时出租人对于承租人的装修行为同意，也需要进一步明确其同意的意思范围。一般来说，如果事先没有约定房屋装修的具体方式、面积等，那么应当将出租人的同意效力范围，限定为租赁房屋所属类别的通常用途范围内的装修，超出通常类别的装修视为没有经过出租人的同意。另外，出租人的同意是否包含对承租人多次行为的全部同意，我们认为，在房屋租赁中，出租人的意思表达是基于当前情况做出的判断，效力范围仅限于当次，不能递延到以后。承租人以后若未经过出租人同意而再次装修的，视为未取得出租人同意，承租人不得以出租人之前同意为理由进行抗辩。

四、结语

根据分析可以得出，在实践中遇到此类房屋纠纷可以分为几步进行分析：首先，按照是否经过出租人同意进行区别对待；其次，要根据所装修装饰的物品是否形成符合物给予不同的分析；最后，根据合同的效力进行分析，区分合同无效、解除、届满时的不同情形。通过梳理，我们可以看到，在法条中，“当事人约定除外”的规定给予了当事人极大的交易自由，体现了私法中当事人意思表达自由的原则，让当事人在法律框架中可以感受到法律对人们行为的规制和保护，让有过错的一方承担更多的责任，体现了我国民法中过错责任原则与公平原则的结合。

注释：

①合同法第54条之规定：有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”

参考文献：

[1]董珊珊.浅谈房屋租赁合同终止时装饰装修物的归属问题[J].法制与社会，2016，（24）：288-289.

[2]陈志军.论房屋租赁中附合装饰装修物的物权归属[J].山西经济管理干部学院学报，2015，（02）：94-95.

[3]李婷.房屋租赁关系中装饰装修物纠纷处理问题研究[D].华东政法大学，2015.

[4]周婷.租赁房屋装饰装修物权的认定[N].江苏经济报，2014-09-10（B03）.

[5]李苗.出租房装饰装修物纠纷的处理[J].法制与社会，2012，（18）：79-80.

[6]崔建远.租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还——对法释[2009]11号关于租赁房屋之装饰装修及其法律后果的规定的评论[J].法学家，2009，（05）：134-140+160.

（作者单位：东台市第一中学）