陈永革

摘要：房屋租赁合同是我们日常生活中的一种常见的合同形式，其中存在的一些问题，值得我们去关注，随着《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的施行，房屋租赁问题在法律上得到了进一步规范和完善，笔者现就可能存在争议的几个主要问题加以探讨。

关键词：房屋租赁合同；效力；转租；租赁

一、房屋转租过程中所出现的相关情况及合同效力。

（一）未经出租人同意的房屋转租合同，在没有其他无效原因存在的情况下，该房屋转租合同有效。

租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……