李伟

摘要：2014年开始，全国各地的房地产事业迎来了史上最疯狂的时期，房价上涨速度之快前所未有，这是自1998年住房制度改革以来，房地产价格上涨幅度最大的时期，尤其是一线城市的最为明显。房地产市场逐渐成为中国经济的支柱性产业，深刻影响着我国的经济发展。房地产市场的博弈问题更是受到各界学者的广泛关注。

关键词：房地产市场；博弈分析；购房者

1引言

住房作为特殊的商品，自1998年开始实施住房制度改革以来，我国的房地产市场发展迅猛，价格持续飙升，即使是在2008年金融危机时期，我国的房地产市场也只是在受到短暂的冲击后迅速恢复过来，甚至比以前的市场状况更加良好。因为房地产业正逐渐成为我国重要的支柱型产业，房价微小的变动都会给我国经济带来极大的变化，所以研究房地产市场价格的影响因素对我国房地产市场的发展具有重要的现实意义，运用博弈论方法可以更好的解释房价波动的的过程中，由其他因素所造成影响的动态变化，以及在其他因素确定的情况下价格的变化趋势，能更好的把握房价走势，明确房价关系到的利益关系。

2博弈论基本理论

博弈论是一门决策科学，它研究决策者在多个可能的行动方案中进行选择的逻辑。博弈论对人的基本假定是：人是理性的（或者说自私的），理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的。或者说，博弈论是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策均衡的问题。在这里，决策均衡是一个经济学概念，意味着最佳决策或最佳决策的组合；因为只要决策是最佳的，相关的行为主体就不会去改变它，从而让它处于稳定、均衡的状态。对于博弈论的理解我们不像其他的经济学现象可以用图表来解释，本文将列举一个博弈论的经典案例来做说明。

3中国房地产市场现状

商品房平均销售价格反应了我国城镇房屋买卖的平均价格，在改革初期且房地产市场真正开始发展的2000年，我国的商品房平均销售价格为2132元/平方米，而截至2016年，该价格已上升到9230元/平方米。在近20年间，除了2008年因受全球金融危机的影响，房价每年都呈现出不同程度的增长，并且在金融危机后，房地产市场并没有像股票市场市场处于长期低迷的状况，而是迅速的恢复过来，其2009年的增长率达到了23.18%，之后到2013年每年房价以稳定的速度增长。2014年房价因政府调控增速虽有所减缓，但依据这两年房地产价格过热，可以预见其增速在未来将保持上升趋势。

4房地产商、购房者的博弈关系研究

在房地产市场上，最直观的利益相关者就是房产商和购房者，他们都是理性的经济人，企图以自己最小的代价来获得最大的收益。开发商是房地产的直接供给者，追求利润最大化，购房者作为最大的需求者，除一些刚性需求外，会根据市场的波动状况及时的做出调整企图以最小的支付成本获得理想的房产权。

显然，房产商与购房者具有不对称信息，房产商对商品房的质量、材质、升值能力、成本等实质性信息拥有优势，而购房者只能对商品房的区位、价格、面积等有一个大致了解并根据自己的需求进行选择。这就决定了两者在市场上实质是一种委托代理关系。购房者在购买房屋时最关注的就是价格问题，因此，房产商与购房者之间必然存在一个价格博弈的过程，开发商希望价格越高越好，购房者恰恰相反。其基本规则是在房地产市场上存在两个局中人：分别是房产商和购房者。博弈的行动就是双方根据自己的期望值，在博弈的某个时点上所采取的措施，博弈的结果是局中人所选择的各自利益最大化。于是，建立如下博弈矩阵：

在这个博弈模型中存在一个纳什均衡，即（降价，购房）。因为给定房产商不降价，购房者选择购房时得到的效用为-1，选择观望得到的效用为-2，所以购买是最优策略。给定购房者购买，房产商选择不降价得到的效用为2，选择降价得到的效用为4，因此对房产商而言，降低价格是理智的选择。

当房产商维持价格不变时，如果购买者还采取一种观望的态度，整个市场就会处于一种低迷的状态，人们的期望值都普遍降低，最终双方的利益都会损坏，而当开发商开始实施降价模式时，消费者选择购房可以达到共赢的局面，因此从这个角度来说，（购房，降价）的确是一个最优的选择。然而这一均衡结果的实现是基于完全信息博弈下的一种静态分析，现实的市场经济并不会存在这样一种理想的状况，从长远来看，由于消费者存在“买涨不买跌”的心理，房产商通过小幅的提价反而会在一定程度上刺激购房者购买，房产商选择降价时，消费者反而会选择观望。这就是为什么当上海市房价节节攀升时，房屋销售量也随之大幅上涨的心理原因。

从经济学研究视角出发，多数学者从理想状态下的价格博弈的角度出发对房产商和购房者之间的博弈关系进行了深入分析，认为理智的购房者最好的策略就是观望，在低价的时候入市，既达到了改善居住环境的目的，又满足了增值保值的愿望，实现了利益最大化。由于消费者买涨不买跌的普遍心理，因此市场中的这种观望氛围一旦形成就很难消散。在开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上。当房地产商维持价格，而市场购房者多以投资目的为主时，虽然房价高企但需求依然旺盛。当情况相反，房地产商降价促销而消费者持币待购时，开发商的资金紧缺，无法周转，甚至可能资金链断裂，给企业造成巨大损失。当开发商开始降低价格，购房者在市场价格达到心理预期时入市，此时市场逐渐回暖，在这个阶段，双方都可以获利，达到共赢。因此，理智的开发商和消费者之间博弈的结果应该是降价和入市，但是这也取决于降价的幅度和消费者对降价的预期值是否符合。

5结论与建议

通过博弈工具分析并找出房地产市场中影响到房地产市场稳步健康发展的主要影响因素，掌握当前某个博弈模型中房地产市场发展的状态，尤其是对政府政策对于房地产的影响分析，其能很好的反映出我国房地产市场非均衡现象的本质原因。其对于我国未来房地产政策制定的同时做到兼顾房地产市场中各主体的利益有着非常大的作用，更对我国政府发挥调控职能的角度的同时维护我国房地产市场的健康稳步的发展有着非常重要的实际意义。

5.1对购房者的建议

针对国内购房者“羊群性”的从众购房心理比较严重，部分购房者在购房心理上并不理性，再加上房价上涨，购房者“买涨不买跌”心态下，仍旧会选择购房。对此购房者应该理性选购，充分了解房地产的有关信息，作出合理的判断。不要因为房价上涨过快而失去理智，随波逐流，跟风购买，导致房地产市场失去平衡。

5.2对房产商的建议

面对有限的土地资源，房产商应该合理利用，提高土地的资源利用效率，优化住房结构，给自己带来收益的同时尽可能的节约资源。其次，房产商应该意识到除了银行贷款这一渠道以外，还有其他的融资方式，如融资租赁、开发合作融资等等，拓展自己的融資渠道。同时应该及时的关注国家政策的调整动向，保证稳定的资金流，以防政策下放时的资金不融通。自觉遵守国家的法律法规，树立正确的价值观，禁止采用一些非法的手段牟取暴利。

参考文献：

[1]王保安.我国利益主体博弈的现代伦理透视[D].武汉：武汉理工大学， 2003.

[2]董英兰.房地产市场博弈研究[D].北京：首都经济贸易大学， 2006.

[3]黄纯迪.中国房地产市场的多方博弈分析[J].产业经济，2008， （8）.