文/施溪溪,南京科技职业学院建筑与艺术学院

房地产开发与经营微观环境分析

文/施溪溪,南京科技职业学院建筑与艺术学院

房地产开发与经营微观环境是以房地产开发经营活动所在的特定区域为背景，直接影响项目目标的因素的总和。要想获得项目的成功，就必须对区域环境中的关键因素进行详细认真的研究分析。本文以本市雨花台区为例，简要阐述微观环境分析中的几个要点。

房地产开发与经营；微观环境；分析

房地产开发与经营环境分析，指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利于不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境。其中宏观环境是指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境。中观环境是从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。比较关键的几个因素包括我国房地产市场的法制体系、房地产市场态势和房地产行业规范。微观环境是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。包括区域地理位置特点、区域经济发展战略与发展规划以及该地区房地产市场发展特点。

我们选择南京市号称中国第一软件产业基地，中国最大的通讯软件产业研发基地。荣获“国家科技进步先进区”等称号的区域——雨花台区来进行具体说明。

1 区域地理位置特点

区域自然环境中各组成部分如地质、地貌、气候、水文等决定了区域用地状态、区域用地布局、区域建筑结构、区域基础设施配置和工程造价等各个方面。房地产开发与经营行为与区域自然环境之间是相互作用的两个共生体。其中还要注意区域的交通便捷程度，交通便捷程度高的区域，必定是居住者工作、学习、购物都十分迅速方便，发生成本较小的区域，往往也是房地产开发与经营活动非常活跃的区域。

南京市雨花台区位于南京市主城南部，是中国软件名城的核心区，国家重要的软件产业和信息产业中心。具有得天独厚的交通之便，它连接皖南，皖北和苏南、苏北、处于上海、浙江、安徽三省市怀抱之中。这里距离南京中心地区新街口3公里，距离长江最主要的内河外贸港口——新生圩港18公里，距离南京禄口国际机场20公里，是南京进出空港的必经之路。境内有“黄金水道”长江和五条通江河道，有宁芜、宁溧、宁丹、宁马四大国道，省道和高速公路，有绕城公路，机场路等20多条城市主干道，华东地区最大的赛虹桥立交、长江三桥、南京地铁总站以及亚洲首屈一指的南京高铁南站等重要交通枢纽都位于我区，形成快速便捷的内部路网，也使我区成为连接华东、华中、华南、华北的重要交通枢纽。

由此可见雨花台区是南京主城东进南延的重要发展区域，是国家重要交通枢纽，同时也是国际著名高等院校和科研机构产学研基地。雨花台区地貌类型多样，境内有将军山、牛首山、韩府山等山麓，有秦淮新河、大石湖、花神湖、莲花湖等河流湖泊，有雨花台风景区、将军山风景区等著名风景区，城市绿化率达93%，森林覆盖率26%，绿化覆盖率49%，是南京的“绿色生态走廊”。

环境分析是在市场调查与营销策划之前的较为粗略的分析，在充分了解城市，充分了解该区域的地理位置特点之后，方能进行正确的项目选址。

2 区域经济发展战略与规划

区域的发展总是与城市发展息息相关的，城市在发展的过程中，对其中的每一个区域都会有一个发展的定位，同时也由规划部门制定出该区域的发展规划，把握这些信息对房地产开发与经营活动的顺利实施有着至关重要的作用。从区域经济发展规划中我们看到不同区域生产要素条件的分布情况和该地区的经济地位和作用，对区域未来发展的目标、方向和总体思路进行谋划，以达到指导区域经济发展的作用。

南京市雨花台区近年来转型升级步伐不断加快。依托软件谷的软件产业保持快速增长，2016年实现软件和信息服务业收入1650亿元，占全省21%，占全市40%。依托于南京南站区域的现代商务商贸业提档升级。打造了一批中高端的商务项目。产业转型力度不断加大，稳步推进梅山片区工业布局调整。新兴产业规模不断扩大，实现生物医药产业销售和文化产业销售收入新的突破。2015年，雨花台区在经济实力大幅提升，实现地区生产总值411.7亿元，年均增长19.3%。2016年，稳中有升，实现地区生产总值445.3亿元，同比增长8.5%。

可见，雨花台区属于经济发达、交通便利的区域，而它的经济发展目标往往是发展对外贸易，利用其经济优势发展高新技术产业，实现产业结构的高级化。

3 区域房地产市场发展特点

房地产市场是以房地产以及房地产流通紧密相关的资金、技术、服务等进行交换的场所和交换关系的总和。区域房地产与中观环境的房地产市场态势不同，应以房地产开发经营活动的具体区域为背景。重要集中在区域居民及分布特点，区域居民收入与购买力以及区域居民的消费特点与习惯这样的几个方面。

据该雨花台区政府官方数据显示，2015年城镇居民人均可支配收入和农村居民人均可支配收入分别达到44500元和20700元。2016年，城镇居民人均可支配收入达到48267元，同比增长8.5%。按照对未来五年雨花台区经济的战略规划，到2020年，全区地区生产总值年均增长8%以上，总量突破600亿元，人均地区生产总值达到13万元；全社会固定资产投资五年累计超过1200亿元。城镇居民人均可支配收入达到65000元，农民人均纯收入达到31000元。群众的收入水平，消费能力，生活质量都将得到很大的提高。值得注意的是，软件谷附近的居民多以IT信息技术高端从业人员为主，其收入和购买力将会直接影响到附近的房地产开发经营的走向。另外，家庭结构的不同，居民文化层次的高低，都会对区域居民的消费特点与习惯产生深远的影响。

综上所述，只有深入的进行区域微观环境调查和研究才能把握有利因素、规避风险因素，就能最有效地在无法改变地外部环境中争取到最大地主动权，取得项目的成功。

[1]《房地产开发与经营》（第三版）谭术魁复旦大学出版社2016

[2]《南京市雨花台区2016年政府工作报告》来源：南京市人民政府网站