杨茂林

摘 要：房地产市场交易存在许多不确定性，因此不少人拿来做文章，欺诈行为不占少数，而房地产商为博取利益博弈论也由此产生。房地产行业对国家收入来说有不小的压力，银行支出大于收入，开发商借机炒楼。因此开拓新的市场，减缓银行压力，新的政策实行很有必要。本文通过对我国房地产经济交易市场缺陷分析发生原因，提出几大建设性意见，希望促进我国房地产经济健康发展。

关键词：房地产经济 交易行为 发展措施

前言

工资存款与买房紧密挂钩，对于许多人来说买房是一辈子的大事，究竟利益该如何分配是值得思考的问题。

1、房地产经济交易市场存在的问题及现状

1.1房地产交易过程中的融资市场

房地产商建造楼盘时因启动资金不足，往往个人本金只出10%，剩下用房产抵押，向银行贷款拿到启动资金用来建造房地产。开发商除了银行贷款这一条路径之外别无他法，也无法找到其他融资途径。一旦开发商大部分资金来源依靠银行时，当建造过程中出现意外，或者在销售过程中出现滞销现象，则资金链截断，开发商面临破产的危险。因此单一的融资途径对房地产并不是安全范围之内的有效手段。而且这种融资手段对银行的压力也十分巨大，一座城市有着不下百数的开发商，每天都有人拿名下房产抵押贷款，银行库存现金减少，收入金额比例减少，给国家带来的收入也相应减少。不仅国家基金损失，而且国民经济可能进一步下降。

1.2房地产交易行为博弈论分析

房地产博弈论分为政府与房地产商之间的博弈和房地产商与客户之间的博弈，博弈即指在双方对于房价上的预估价不同产生分歧后打的一种心理战。政府所持有土地，房地产商需要招标才能购买土地，进而建设楼盘并出卖，政府根据一系列条件来为土地定价，房地产商们招到之前均不知情。此时为招到土地房地产商需要上下打点关系，运用心理战来获取土地。但因为种种因素招标大多时候不太公平，这都是博弈论造成的目前房地产交易局面。房地产商与购房客户之间的博弈更为复杂。例如房地产商利用消费从众观念降低房价，此时本犹豫的购房客户因为形势一片大好，并且人人都买的局势中头脑发热购买房子，薄利多销，虽压低房价，但赢家仍然是房地产商。随着时代变迁，越来越多人买得起二三线城市房子，男女结婚首要条件也是必须要有房子，房子成了必需品，房地产商看中时机，在合适地段提价，为自己博取最大利益。并且以以上理由劝诱居民购买房子。

1.3 隐名购房交易行为泛滥

因房地产市场形势大好，许多人靠炒房赚钱，炒房就是购买房子再将其卖出，谋取其中的差价，这比钱存进银行利润要高。但国家为公平起见出台一系列政策控制炒房，但仍有许多人通过隐名购房的渠道来赚取利益。隐名购房的市场越来越大，存在的问题也越来越多，例如实际购买者与名义购买者双方口头约定或者签订合同不完整有纰漏，这时名义购买者钻法律漏洞，没有书面协议则不具有法律效力，以此获取个人利益，其纠纷官司不在少数，在房地产交易市场上也起到秩序紊乱的作用。购房是一件大事，许多人却当成儿戏，导致钱财流失都不知情，甚至官司打完名誉受损，家破人亡的大有人在。

2、房地产交易经济健康发展措施

2.1 构建有效的诚信、监督、奖惩体制

想要房地产经济交易健康发展，只有构建诚信的，有监督、奖惩职能的制度才能促进房地产行业发展。诚信是房地产市场第一守则，房地产行业鱼龙混杂，无论是房地产商还是中介，只有做到诚信才能抓住消费者的心，一旦公司失去诚信，意味着即将走向下滑阶段。房地产交易过程中有许多环节，一环扣一环，每个环节都影响着每笔购房的结果，因此对于每个环节进行有效的监督十分有必要。监督的手段可以通過报纸，电视等媒体加强监督，也可以设置实名举报窗口，透明化所有环节。除了自身要守诚信，媒体监督外，必要的奖惩法律出台也是很有必要的，奖惩不能只是口头上的，将其法律化可以更好的约束房地产商和中介，奖惩制度越严格越能维护购买者权益，房屋价值也得以体现。

2.2控制地价并改善营销手段

控制低价首先政府出台政策对土地进行严格评估，尽量将环节，人数稀释越多越好，不要将权利集中化到一个人身上，容易出现贪污现象。尽量发挥土地原有价值，让老百姓们过上好日子。而在房屋销售这一块中介不应为赚取个人利益，使用不道德的营销手段。而许多普通购房者在买房时大多选择付首付再贷款买房，许多房地产公司也是向银行贷款，资金架空的比例大大增大，营销方案应改善，不能仅仅将房屋销售给普通百姓居住，应开发更多项目，使得资金充足。一旦资金开始截断，购房者将无法拿到房，房地产商拖欠银行贷款，导致楼盘烂尾甚至房地产商破产欠下巨债。因此，营销方案的设计和控制低价是解决这一系列问题的源头。

2.3 建立间接代理有关法律

关于隐名购房领域的法律出台较少。为维护隐名购房双方权利，以及遵循有法可依，可通过建立间接代理相关法律维护权益。因为实际和名义购买者的关系为间接代理，对其中关系的确立除了以文字的形式确立之外还可以通过以下行为确立，如实际购买者默认名义购买者房屋使用权，不阻止不抗拒。在购买房屋流程中实际购买人信任名义购买者，并同意其做法行为等，都可以确立两者关系。这样的法律建立以后，即使实际或名义购买人没有签署协议，两人关系仍然可以具有有效法律形式。除此之外，为避免名义购买者违反双方协议，也可以通过以下行为确定违反协议。如在实际购买者不知情情况下将房屋权转让出售，或将其转让给身边人，意图销毁协议的有效性等。由于法律的不完善，隐名购房的行为仍然存在很大的风险性，但不少人仍然为了获取巨大利益冒高风险。一旦出现产权纠纷又不得不打官司，所以国家出台相关法律是很有必要的。

3、结语

欺诈行为与博弈论在房产行业十分普遍，我国房地产经济交易主要落后于此，如果能有效的改善这两大问题，不仅国民经济有所提升，我国房地产经济也逐渐健康。更重要的是为人民利益着想，时刻为人民服务。只有将房地产行业透明化，诚信化，经济才能稳定发展，也有利于实现21实际国家达到全面建设小康社会的目标

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