■ 钟庭军

论住房限售政策本质及效力

■ 钟庭军

限售政策作为房地产市场调控的一种手段，应与限购政策相配合，更好地抑制投机性炒作，真正体现“房子是用来住的，而不是用来炒的”。

截至目前，全国限售城市增至50个。2017年9月底的10天之内，12个城市相继发布了楼市调控升级的消息，其中8个城市采取了限售措施。限售政策无疑是一种试错性的政策措施，该政策措施会有什么样的政策效果，本文将做一简要分析。

一、限售政策的作用和意义

（一）限售政策有利于促进房地产行业健康发展

一个正常的住宅产品经过生产、流通、分配，最终进入消费环节。如果所有者需要改善的话，卖旧买新，该住宅产品的物质形态又从消费环节重新回到流通环节、经过分配环节再到消费环节。经过转卖后，所有权转移。如此经过几轮买卖，最终灭失（即被拆迁）。但是有的住宅产品虽然名义经过了分配环节，但实质上还是在流通环节，因为所有者的意图仅仅是为了增值，并非是为了自己的使用或者用于出租，因此该住宅产品很可能在流通环节快速周转，有一部分炒房者甚至在草签、网签、过户等环节上转让此类房屋，属于典型炒短线的做法。显然，住宅产品并没有发挥其使用价值，即没有进入消费环节。因此，限售政策规定出售后的住宅商品一定年限不能出售，这意味着抬高了流通环节的成本，迫使该住宅产品依次进入分配环节最终到消费环节。从这个意义看，限售政策有利于房地产行业健康发展。

（二）限售政策有利于拉动国民经济

房地产是拉动国民经济的重要工具，房地产行业在国民经济中的地位不容忽视。限售政策不断促使住宅产品进入消费环节，意味着住宅产品需要经过装修、购买家电才能进入适合消费的阶段，无疑对建材、家电等起到了一定的拉动作用。消费者每隔相当长的时间卖旧买新，进行梯度改善，对二手房进行装修、更新家电等等，无疑在客观上持续起到了拉动国民经济的作用。

（三）限售政策有利于缓解房价压力

房价上升的前导是交易量的上升，一般在交易量上升后，房价紧随其后。限售政策是对当期已经实现销售的房源禁止在一定年限内上市，无疑是减少了房源，从而降低了交易量，有利于短期缓解房价的压力。再者，限售政策打击的主要对象是短期炒作者，这种暴利性资本的基本特征是往往看准价格的洼地，快进快出，牟取暴利。暴利性资本的目标在于在较短时间实现资本增值，即单位时间的资本增值率，在一定时间实现多次的资本流转，可以实现更多的资本价值。限售政策规定在一定时间不允许出售，就相当于降低了暴利性资本的资本周转率，降低了其利润率，有利于遏制短期炒作现象，驱逐短线炒作者，进而起到遏制房价的作用。

（四）限售政策比较适合我国国情

国外一般对短期炒作者采取税收措施，譬如美国规定在购房后一年内卖掉的，所得利润需要缴纳短期资本所得税，税率与卖房者个人所得税相当，收入越高，税率越高，短期资本所得税也越高。2017年税率为10%到39.6%，共7个档次。在购房后一年以上两年以内卖掉的，所得利润按照长期资本所得税缴纳，税率一般是15%，高收入阶层是20%。但是由于我国的税收征管系统不如西方发达国家有效率，在一定的条件下，行政手段更适合我国当前房地产制度不完善的国情。此外，我国从计划经济开始就已经积累了相当丰富的行政手段运用的经验，因此在一定程度上，采取行政手段在市场经济尚不成熟的阶段（包括限购政策以及限售政策）可能更适合中国国情，不过还需要在实践中进一步得到检验。

二、限售政策的区域差别以及时间期限的探讨

（一）限售政策的区域差别

比较不同城市的限售政策，至少有以下三点区别：第一，对限售的时间点规定不一样。部分城市规定，限售政策出台后所交易的房屋，在办理不动产权利证书以后，就会被纳入到限售的范围，如厦门、福州、广州等城市。有的城市是在网签后即纳入限售的范围。譬如重庆要求新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准。第二，对限售的时间期限规定不一样。大多数城市都规定了两年的限售期，这可以理解为主流版本。部分省会城市规定了三年的限售期。而保定和珠海在近期的政策中明确了十年的限售期，体现了政策管控的严厉性。第三，对限售的房地产类型不一样。有的城市对企业限售，譬如3月17日北京提出“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”；有的城市是对个人限售；有的城市是对商住楼限售。

（二）限售时间应根据家庭购房周期确定

大多数城市政府规定是2、3年，譬如厦门、福州、青岛等地规定新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，广州、珠海、惠州等地规定3年后可上市交易。笔者认为2～3年的时间期限是地方政府对房地产宏观调控周期的预期。回顾往年的房地产宏观调控，一般我国房地产调控周期为2～3年左右，因此地方政府将预售的时限定为2～3年，这背后有深厚的经济动因所在，即土地财政使然。但是从实际层面看，笔者认为限售期限为2～3年值得商榷。其实一个标准家庭在两年的时间难以积累起购买差额面积的资金，譬如一个家庭购买60平方米，这是首次购房需求，2年后卖旧买新，如果购买90平方米，在2年内积累30平方米的资金，的确不易，按照北京平均房价5万元/平方米，仅仅增加改善性面积就需要资金150万元，按照两年计算，则家庭年收入要达到75万左右。况且两年的时间更换住房也不符合一个正常家庭的购房行为。实际观察到，一户家庭在购房时候，必须综合考虑孩子教育、更换工作岗位等诸多因素，一般而言，少有家庭在2年内进行换房。在制定政策时候，必须假设存在标准家庭，设定标准家庭的购房周期。譬如北京一个标准家庭购房，一般在多少岁结婚（婚房需求），多少岁生孩子（第一次改善性需求），多少岁生二孩（第二次改善性需求），一般更换多少次工作岗位等等；根据这些数据，计算出北京一个标准家庭购房规律，进而制定行之有效的限售期限。当然，不同地区，标准家庭的购房周期是不一样的。笔者认为限售时间最好能再长一些，譬如以北京西城区为例，根据2016年《西城区国民经济和社会发展统计公报》西城区居民人均可支配收入71863元，按照三口之家计算，年收入22万元左右，购买增量面积30平方米，按照西城区平均8万元/平方米，增量面积就需要240万元资金，即使按照增量面积首付30%计算，则需要72万的首付，该家庭不吃不喝至少3年多，加上一定的必要生活开支，至少在5年以上。简而言之，时间期限的长短取决于标准家庭购房全生命周期，具体时间具体定，但是时间期限至少在4、5年可能更为合适。

当然，从限售政策本身看，通过设定限售期，延长二手房交易周期。从实际情况看，房屋销售、产权登记、房产证或者不动产发放等环节都存在时滞，所以实际上此类交易周期会比预期更长。

（三）合适的限售政策不会影响居民生活

对投资者来说，尤其对短期炒作者来说，限售政策对投资决策影响很大。但是对刚性需求来说，一般情况下不影响其生活。政策实施往往是一刀切，但是要把负向影响降低到最低。对于刚性需求到改善性需求，根据以上的简单计算结果，2、3年甚至4、5年的限售政策不会影响生活，但是对投资者（短期炒作）影响是大概率事件。当然，不可否认，如生病、出国求学等偶发或突发事件需要在短期内出售房产，限售政策影响其正常生活，但是毕竟属于小概率事件。

三、限售对房价的影响

（一）各地限售政策对房价的影响效果不同

第一，根据住房的交易频率计算。根据当地城市房屋产权系统，可以统计出房屋的流转频率，假设某城市一年二手房交易数量大概20万套左右，假如该城市限售时间为2年，统计出某年在2年内流转次数超过一次的住房套数，就可以准确计算出限售政策对房价的影响程度。第二，根据年交易数量计算。根据年交易数量可以大致了解限售政策对房价的影响。不同的城市当期的交易量不同，未来出售的交易量也不同，对整体的房地产市场影响因不同城市而造成不同的影响。不一定2年后有集中性房源上市。根据不同城市当年销售的套数（乘上投机性资本住房占比），可以计算出对房价的影响。假如某城市每年新房和二手房交易量为20万套，短期炒作资本购房占10%，那么就有2万套住房，假设该城市限售期限为2年，那么两年后该城市的二手房供给将顶多增加4万套左右。

（二）整体具有抑制房价的趋向

限售政策整体上具有抑制房价的趋向。从利率角度看，由于限售带来的房屋转让困难，使得房屋持有成本逐渐升高。其一是利率上升的成本，按照当前利率周期的走向，预计2017年下半年开始利率水平会进一步提高，到了2018年趋势更为明显，按揭贷款成本加大，而房屋转让空间已经不大；其二，房屋自身成本，包括物业费、房屋维护成本等等，如果部分投资者考虑暂时性地出租，那么装修成本将是一笔较大的开销。

四、限售政策的局限

（一）限售政策应该与限购政策相配合

笔者曾经在民间资本丰裕的地区，如榆林、鄂尔多斯、温州、太原等地区调研，发现用于购房的资本至少分为三种不同的类型：一是暴利性资本。以温州资本为代表，快进快出，牟取短期利润，因为温州资本代表中小制造业，个人积累相对较少但是更加团结，往往以摇会、呈会形式存在；二是储蓄性资本。以山西资本为代表，山西产煤，但是民营企业主天生具有忧患意识，不愿意因偶然事件如安全事故、国有资本收购等等导致颗粒无收，纷纷将这类不安全的资本转化为安全资本，安全资本的典型存在形式就是房地产，因此这类资本愿意购房，而且是全款购房，并非愿意出售；三是套利性资本。以鄂尔多斯资本为典型。鄂尔多斯的煤矿以及住房开发投资利润率很高，存在很多钱庄和小额贷款公司，资本回报率很高，投资者购买住房，并非仅仅为了消费，而是交够最低首付后，获得房屋产权以及廉价的住房按揭贷款；再通过抵押等形式，把住房作为融资渠道，从其他渠道获得资金。从这个角度看，在鄂尔多斯，住房并非仅仅提供居住的场所，而是演化金融产品的形式。

显然，限售政策针对暴利性资本非常有效，有效遏制短期炒作的现象，但是却对储蓄性资本、套利性资本无能为力。限购政策是针对所有资本，但是限购政策仅仅是区域性政策，而且限购政策导致突破政策的现象屡屡存在。譬如前几年舆论沸腾的龚爱爱事件，就暴露出我国户籍管理制度存在一些缺口。限贷政策针对中小资本有效，而对大资本无效。从理论上看，限购政策和限售政策应该构成一对政策组合。因为限购政策针对所有资本（暴利性资本、储蓄性资本以及套利性资本），也不仅仅是大资本，而且包括中小资本，而限售政策针对短期炒作的中小资本尤为有效，两者的配合可以起到互补漏缺的作用。

（二）弥补限售政策的漏洞

从政策内容看，限售政策本身尚存在一些漏洞，比如当前部分城市存在房屋未过户的情况下直接更名的做法，从法理上说购房者似乎有权利处置房产背后的各类权利关系，实现更名的效果。但是从实际情况看，这往往会给一些购房者炒房的机会，后期必然要进行管制。比如禁止中介代理期房更名的业务、对于更名的做法需要提交正当理由等等。

总之，限售政策如同限购政策，是我国的房地产宏观调控政策的独创，属于一种试错性的政策措施。该政策措施在实践中起到怎么样的效果，还需要进一步检验。笔者认为，限售政策有利于促进房地产行业的健康发展、有利于发挥房地产行业拉动国民经济的作用、有利于缓解房价上涨的压力、比较适合我国现阶段的国情。笔者认为限售政策应该根据不同城市标准家庭住房购房周期确定，应该进一步和限购政策相配合，并不断弥补自身漏洞，方能起到更好地抑制投机性炒作，真正实现“房子是用来住的，而不是用来炒的”。

（作者系住房和城乡建设部政策研究中心博士、研究员）