江旻哲

浅析“凶宅”买卖中出卖人之告知义务

江旻哲

近年来，常有房主在隐瞒自己房屋内发生过非正常死亡事件的情况下，将房屋出售，买受人在了解实情后便不愿再履行合同。对于出卖人就“凶宅”之告知义务，笔者在本文中将主要通过实例分析的方法提出个人见解。

买卖合同 凶宅 告知义务 交易习惯

近年来，房地产市场火热，法律纠纷也时有发生。司法实践显示，常有房主在隐瞒自己房屋内发生过非正常死亡事件的情况下，将房屋出售。买受人或在订约后，或在产权转移后了解实情，接着便不愿履行合同。那对于构成“凶宅”之房屋，出卖人方究竟有无告知义务？笔者在本文中将通过实例分析，先归纳凶宅之定义，再论证出卖人之告知义务，最后为买受人提供解除合同履行负担之方法。

一、“凶宅”之定义

从2013年到2016年的十几个凶宅买卖纠纷来看，买受人主张所购房屋为凶宅的情形有以下几种：（1）房屋内有人自杀或意外死亡（2）房屋内有人自然死亡（3）房屋内有人发生过受伤/流产等“不吉”事件（4）房屋附近设有不吉利之设施。对于上述情形，法院一般认为发生过自杀或其他意外死亡事件的房屋可以构成“凶宅”，而对于其他三种情形一般不予认可。

因此，不难总结“凶宅”之定义，即房屋内发生过人为因素介入导致的非正常死亡事件之房屋。至于学界曾提出被人们普遍认为不祥的地段上所建之房屋也可被视为凶宅，笔者并不认同，南京和旅顺都发生过大屠杀，这并不代表城市内的大片地段上的房屋都可以被视为“凶宅”。

二、出卖人告知义务之论证

对于涉及“凶宅”的房地产买卖合同，出卖人究竟有无告知义务？对于合同中出卖人的告知义务，可以约定也可法定，但“凶宅”纠纷的发生说明合同原无相关约定，而《合同法》42条关于缔约过程中的告知义务又只有概括性规定，这就为论证告知义务的成立提供了空间：

一来，凶宅因为中华民族“趋吉避凶”的传统心理，为合同签订过程中的重大事项，应属于告知义务所涉及的范畴。所谓“趋吉避凶”，是人们渴望美好吉利之物，躲避凶恶不详之物的习惯，而非公序良俗之一般道德，因为其本身无害，也绝非封建迷信。正如我们普遍喜欢6、8两个数字，却对4习惯性的躲避，而对发生过非正常死亡事件的房屋之抗拒，也属于趋吉避凶的一种。在此背景下，当买受人们知道自己即将购买此类房屋时，自然会拒绝购买，做出完全相反的意思表示。从效果和社会背景看，房屋构成“凶宅”之情形明显属于《合同法》42条的重大事项，出卖人应具有告知义务。

二来，交易习惯也使得出卖人负有告知义务。根据《合同法》第61条的规定，当事人在对合同内容不能达成补充协议时，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。而交易习惯指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法。“凶宅”之告知，属于房地产买卖领域的通行做法。在2013到2016年的14个裁判中，有13个都认为告知“凶宅”属于出卖人的应尽之责。2015年熊春龙与周柏权、黎奋强房屋买卖合同纠纷案中，法官将“凶宅告知”视为交易习惯。现在大量房产中介公司还推出搜房合同，在其中明文写道提供“凶宅保障义务”，以呼应市场需求。上述的几点表现可以说明“凶宅告知”本应属于合同的一项，出卖人应具有告知义务。

三来，从诚实信用的角度看，出卖人负有告知义务。根据诚实信用原则，当事人应当诚实，将有关合同的所有信息告知相对人。房屋内发生过非正常死亡事件这一信息，没有理由被排除出诚实信用原则限定的范围。出卖人若善意，就应该将一切有关信息告知买受人，方便对方做出正确的意思表示。2016年高小军等诉潘秀江等房屋买卖合同纠纷中，法官就以诚实信用论证出卖人的告知义务。

综上所述，我们可以从传统习俗之趋吉避凶、交易习惯以及诚实信用原则三方面说明对“凶宅”的告知已经通行于房地产交易，具有普遍的约束力。

三、出卖人解约/撤销方法总结

论证告知义务的是要为出卖人卸下继续履行合同之负担，可通过以下方式：

第一种是买受人行使合同撤销权。买受人可以选择证明出卖人有隐瞒凶宅事实的故意，并意图以此使买受人陷入错误认识，从而违背真实意思表示订立合同，此为证明“欺诈”。如出卖人也不知道“凶宅”之情形（如非正常死亡事件发生在出卖人购房前），或证明其故意难度较大，买受人可退而选择证明自己存在“重大误解”，前述理由已证明“凶宅”为重大事项，此处不再赘述。

第二种是买受人行使合同解除权。若买卖合同之标的不能实现买受人原订约之目的，则买受人自然享有了法定的合同解除权。在2015年王梅玲诉阿如汗案中，法官强调买受人买房是用作“婚房”，而“凶宅”带来之负面影响已经使得买受人无法实现其正当期待，即合同目的不能实现。当然使用此方式要求买受人原购房的目的本身“喜庆”，如结婚或开拓业务等，一般的个人居住难以适用此种方法。

[1]韦志明.“凶宅”类案件中的法律论证评析[J].法学评论,2015(3):33～39.

[2]陈耀东,张瑾.“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用[J].河北法学,2007(10):91～94.

[3]刘娥.论“凶宅”纠纷的法律适用[J].长沙大学学报,2009(11):43～45.

[4]刘林源.凶宅买卖合同的法律效果分析[D].上海:华东政法大学,2015:13～21.

（作者单位：南京理工大学知识产权学院）

江旻哲（1996-），男，汉族，江苏南京人，在读本科生，南京理工大学知识产权学院，研究方向：民商法。