李贺+张丹+朱建中

摘要：“营改增”是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012 年首次在上海进行试点，2015 年将房地产产业纳入“营改增”试点范围，2016 年 5 月“营改增”试点全面推向全国各行业。“营改增”的提出对各行各业而言既有挑战也有机遇，尤其表现在税负影响方面。房地产产业一直是我国重要的税收来源之一，近十年对我国的经济发展贡献巨大。但由于房地产业具有周期长、资金额大等独有的特征，因此，明晰“营改增”对房地产企业的影响对企业有效纳税筹划、降低资金风险具重要意义。鉴于此，本文通过对“营改增”的基础阐释，提出“营改增”对房地产企业的影响，并提出应对影响的策略。

关键词：房地产企业；营改增；税负

1.引言

随着2016年5月1日“营改增”在全国范围内的全面推广，各产业领域均在思考如何应对和运用营改增带来的挑战与机遇。“营改增”发展至今，减轻了铁路运输及邮政业的税负，使得纳税人的税负下降，这些都在“营改增”运行以来取得了较为明显的效果。房地产业是我国经济发展的重要产业之一，也是我国重要的税收来源之一，近十年对我国的经济发展贡献巨大。2015年5月正式将其纳入“营改增”试点范围。可以说，房地产企业中“营改增”的重要性是不言而喻的。所以研究“营改增”对房地产企业的税务影响这一课题，对房地产企业以及整个国民经济都有至关重要的作用。

2. 房地产企业“营改增”后的税制变化

首先，体现在企业所得税，原来征收的营业税可以在企业所得税税前全部扣除，但改为增值税后，不可以在企业所得税税前扣除，这样就增加了企业应纳所得税额。甚至一些成本费用原来是可以按照税法规定的比例进行税前扣除的，但是，营改增后一些费用（如运输费用）的进项税额无法进行税前扣除。此外，一些设备等固定资产原来是按照相应的比例进行缴纳营业税，营改增后固定资产的购置成本不包含增值税，而要包含如部分运输费用的相关费用成本。

其次，体现在税负的变化，营改增财税改革避免了营业税重复征税严重的弊端，尤其是对具有环节复杂、产业链条较长的房地产产业而言，税负的减小可以缓解房价上升，降低房产市场准入，促进小型企业进入房地产市场自由竞争。对于房地产企业而言，它们能够用增值税的发票去抵扣，进而减轻企业税收的负担。房地产企业购买建筑材料时便可取得增值税的专用发票，这一专用发票并不能够被抵扣，营改增后可以将第二、第三增值税的产业链条进行连接。增值税的发票抵扣也在一定程度上益于房地产企业选择供应商和合作商、优化产业链，减少行业偷税漏税行为。

3. 针对房地产企业“营改增”后的建议

3.1提高房地产开发企业财务管理水平

在营业税体制下，房地产企业流转税纳税筹划空间有限，导致房地产开发企业对税收方面财务管理的重视程度不足。加之房地产之前处于飞速发展时期，发展重心在于外部扩展而不在内部管理，导致房地产企业财务管理水平普遍较低。恰逢房地产企业进入稳定时期，”营改增”政策实施之后，更加要求房地产企业积极应对，切实提高自身财务管理水平，严控成本、规避风险。首先，房地产企业应当建立健全自身财务管理体制，加强管理力度。对于”营改增”政策，房地产企业应当提前做好应对措施，例如对自身“营改增”前后税负进行分析，加强企业的购销环节、发票管理环节、会计核算环节等财务管理，以适应增值税的到来。在“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理账务处理将更加复杂，發票管理风险也相应增加。房地产企业应当加大自身成本控制为度。建立健全企业内部控制制度，优化业务流程，从而降低企业的综合开发成本。

3.2提高增值税抵扣意识，明确企业纳税管理重点

由文中论证可知，此次税收体制改革后，房地产开发企业应当明确企业纳税管理重点，将工作重点放到增值税进项税的抵扣环节中。最大程度确保在房地产开发项目各个环节的采购及劳务接受等环节均取得合法的抵扣凭证，从而简化企业可抵扣的进项税，降低增值税总体税负。此外，房地产企业还应当加大房地产项目建安环节的管理力度，尤其是在建安工程款结算环节，确保增值税专用发票的及时取得，掌握纳税筹划的主动权。

3.3明确各环节税率，获取增值税专用发票

“营改增”这一新的政策是要企业在纳税是对增值税进行扣除，所以房地产企业要对增值税进行严格的掌控和管理。增值税的发票一般都是由供货商提供的，所以在采购之前，一定要了解供货商是哪种纳税人，一定要确认供货商是一般纳税人之后再进行合作，这样才能最大限度地抵扣进项，也就减少了房地产企业的税收。在“营改增”的制度推行之后，房地产企业一定要重视增值税发票，有些商户会利用价格优势拒绝开增值税专用的发票，房地产企业一定要把目光放长远，不能只看眼前的一点利益而接受商户不合理的建议。管理好进项，在实行“营改增”过程中，可以在很大程度上降低房地产企业的税负。

3.4进行合理的税收筹划，降低增值税税负

房地产在开发的过程中需要的时间很长，由于它的特殊性，所以成本也比较大，在工程施工的过程中如果对各个环节提前做好精密的筹划，把成本做好预算，那么一定就会降低房地产企业的成本。同时，由于“营改增”是要对增值税进行扣除，所以如果房地产企业在工程建设的期间可以将这些成本最大化的平均摊开，便可对增值税进行抵消，从而也就降低了税负。房地产企业的税收对房地产效益有很大的影响，税负的增加会造成房地产企业没必要的成本增加，所以对房地产企业一定要做好筹划。

参考文献：

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