焦玉珍

摘 要：房地产企业实施“营改增”，其税负必然受到影响，企业如何维持盈利能力，做到可持续发展将十分重要。本文重点分析“营改增”政策对房地产企业税收负担的影响，并提出“营改增”后房地产企业税务筹划的重点。

关键词：“营改增”；房地产企业；税负；筹划

“营改增”即营业税改为征增值税的简称，是将以前缴纳营业税的应税项目改成增值税。“营改增”对房地产企业既有积极又有消极影响。

一、“营改增”对房地产业的影响

（一）“营改增”对房地产业的积极影响

1.规范税收管理和经济市场行为

“营改增”后，只有规范的账务处理才能进行纳税申报，所有材料都必须由施工企业采购并索取正规发票才能作为进项抵扣，杜绝了虚开、代开发票的现象，规范了行业市场经济行为，有利于公平竞争。

2.避免重复纳税，减轻企业负担

“营改增”后，延续了增值税的抵扣链条，避免了重复征税，增值税的性质是价外税，其税额通过层层抵扣的方式避免了重复纳税。因此房地产业全面实行“营改增”后税收上引入了增值税的抵扣链条。上游行业带来的增值税可以抵扣，降低了开发产品的成本，从而降低了房地产企业的税负。

3.完善税收链条，优化税收结构

“营改增”前，增值税是将货物的生产环节、批发环节、零售环节、进口环节以及产品的加工和修理修配业务纳入征收范围，而属于增值税抵扣链条中间环节的建筑业和房地产业却被纳入营业税的征收范围，中间环节的缺失，致使抵扣链条发生中断，破坏了增值税抵扣的连贯性。“营改增”后，从整个生产流通过程，一直贯穿到最终消费者，有助于抵扣链条的完善。从整体的结构看，由营业税全额征税改为增值税的增加值征税，使增值税链条更加完整，优化了税收结构。

（二）“营改增”给房地产企业带来的消极影响

1.进项税票取得不充分

增值税主要以增值税专用发票等为进项抵扣凭证，房地产企业支付土地出让金，取得国土部门开具的财政监制增值税专用发票，这类财政监制专用票据相对规范，可信度较高，可以作为计算抵扣进项税额的凭证。另外一些公共配套设施等政府规费，在房地产成本中比例较高，各地规费的种类、范围、比例不尽相同，也没有土地出让金那么严格和规范。政府规费的票据能否抵扣、如何抵扣，这是房地产企业所面临的抵扣困难。

2.企业财务制度亟待进一步完善

在“营改增”前，房地产业的企业所得税缴纳是按销售额的一定比例征税，而“营改增”后，要求企业必须准确核算成本费用，作为增值税一般纳税人，要开具增值税专用发票，必须财务健全、核算准确。而“营改增”纳税人要转变原来的模式，需要一定的时间来适应。企业应如何加强管理来适应这一税制改革、如何选择高效的成本管理办法、对企业各项成本如何做好核算与监督来降低企业成本。这些问题都需要进一步完善企业财务制度。

3.导致房地产企业建造成本增加

“营改增”后，由于不同行业纳税标准的不同，建筑业面临税负上升压力，故而会把部分税收成本向下游的房企转嫁，从而导致房地产的开发成本中的建安成本上涨。

4.存量房产、土地抵扣税款难

“营改增”后，存量房产和存量土地是影响房地产企业税负增加的一个重要因素。由于期初库存和固定资产的进项税都不能抵扣。导致销售存量房所产生的销项税额不能充分抵扣增值税进项税额，使房地产企业“营改增”后税负增加。

二、房地产企业“营改增”下的筹划对策

（一）加强对增值税发票管理，及时取得相应可抵扣發票

“营改增”后，房地产企业的开发成本会相应增加，挑选施工企业时要将能开具增值税专用发票作为首选要素，从源头上预防和把控风险，重视采购管理。尽可能减少零散原料的采购，避免不能获取增值税专业发票的情况出现。

（二）规范财务管理，提高核算管理水平

“营改增”后，会计核算、财务管理等工作都发生了很大变化，企业要适应新政策、新形式的要求，加强财税管理团队建设。经常对财税人员进行业务培训，熟悉新的税收政策，使之更快、更好的适应新税制。

（三）提前做好税务筹划，合理避税

房地产企业在外包工程或者是采购建筑材料时，应事先做好税收筹划，选择可以开具增值税专用发票的供应商，从而节约经营成本。同时，要与税务机关建立顺畅的沟通关系，及时获取最新的税收政策信息，掌握纳税工作中的注意事项，并根据企业自身特点，适时调整经营策略，合理避税。

（四）优化销售方式，充分利用税收优惠政策

“营改增”后，增值税和土地增值税是房地产开发企业的主要税种，房产的销售价格直接决定了增值税的税负。制定合理的销售价格不仅可以降低资金成本，还可以增加销售量，降低税负。在制定相关销售价格时，除了考虑各项成本费用外，还要考虑可抵扣成本与含税收入的关系，找到税率的临界点，合理降低税负。有时收入虽然减少了，但是利润可能增加了。

（五）加强库存管理，调整、开发产品结构

“营改增”后，因房地产企业开发精装房的所有进项全部可以抵扣，所以，可利用大幅提高精装房比例的方式，来增加可抵扣税额以降低税负。房地产企业开发的产品，大多可以分为“清水房”和“精装修房”两类。相比较而言，精装修房需要外购装饰材料、厨卫设施、灯具、外包装饰劳务，这些外购材料和劳务，如果能够取得增值税专用发票，就可以在缴纳增值税时作为进项税额抵扣。抵扣项目和金额越多，增值税的税负就越低。因此，可以鼓励房地产企业积极调整开发产品结构，更多地建设精装修房。

综上，面对“营改增”之诸多影响，房地产企业可通过增值税发票管理，来避免进项税票取得不充分；通过规范财务管理和会计核算，提高企业的财务管理水平；通过税收筹划，合理避税以降低经营成本；通过优化销售方式，合理利用税收优惠政策，以达到降低企业税负的目的；通过强化内部的管理，积极营造良好的内部环境，为企业发展打下基础。

参考文献：

[1]黄桂玲.浅谈“营改增”对房地产业的影响及对策[J].财经论坛，2015（1）：75-76.

[2]刘艳红.“营改增”对房地产企业税负影响及对策思考[J].会计之友，2016（11）：98-100.

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