谭浩俊

8月28日，国土资源部发布了一条消息：国土资源部与住房城乡建设部已经制定《利用集体土地建设租赁住房试点方案》，北京、上海、沈阳、南京、广州等13个城市将开展利用集体土地建设租赁住房试点，以增加住房供应。

国家统计局数据显示，7月份全国商品住宅销售面积同比增速大幅下滑至0.26%。与此同时，随着人口的持续导入，大中城市的租房市场需求开始激增，部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势。而长租公寓，则成为新生代、特别是“90后”的首選。

也正是因为很多年轻人把长租公寓当作首选，因此，长租公寓市场也越来越受到投资者的青睐，包括开发商、国企以及中介等在内，都纷纷投资长租房建设和运营，从而给长租公寓市场带来了强大活力。而长租公寓市场鱼目混珠的问题也出现了，一些并不具备条件的住房以及没有能力运营长租公寓的企业和个人，也混入了长租公寓市场，给长租公寓市场的发展蒙上了一层阴影。

不仅如此，长租公寓租金偏高，承租者无力承受，但经营者盈利难的三角矛盾也随之出现。相关数据显示，目前，在北京等一线城市，很多长租公寓的月租金都在4000—8000元之间，显然，对于大多数刚刚参加工作不久的年轻人来说，是很难承受的。然而，如果租金不放到这个水平，对经营租房者来说，也没有盈利。华菁证券今年6月下旬发布的长租公寓行业研究报告显示，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但经深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。也就是说，如果不提高租金，企业就会亏损。这对经营者来说，显然也是不能接受的。

如果在租金、盈利之间找不到平衡点，长租公寓市场的发展，也是很难维持的，是不具有可持续性的。如果不发展长租公寓市场，要想改变“重售轻租”格局，构建“租售并举”态势，真正将租赁市场打造成房地产市场的基本板块，切实减轻土地供应压力，稳定房价，难度相当大。而楼市调控政策，尤其是行政调控手段，就很难退出市场，甚至会出现一松就乱、一松房价就大涨的现象。

事实上，发展住房租赁市场，尤其是增加城市的长租公寓供应，不仅能够带来房地产市场的稳定、房价的稳定，解决中低收入阶层和年轻人的住房问题，对于城市管理、城市运行也具有十分重要的作用。要知道，拥堵一直是城市，特别是一、二线城市的一大难题，甚至找不到更好的解决这一难题的办法。毫无疑问，长租公寓的发展，对于城市管理和运行是有很大帮助的。一方面，可以有效减轻城市管理的压力。人多、拥挤、交通不畅，都在加重城市管理的负担，增加城市管理的难度。因为，在很多一、二线城市，买不起高价房的人，都到郊区或城市偏远的地方去购房了，但上班仍然在市区，如此一来，交通的压力就大大增强，管理负担加重。如果有长租公寓做支撑，年轻人不再需要到郊外等买房，而是可以在离上班比较近的地方租房，城市管理的压力就会大大减轻；另一方面，可以有效降低城市运行成本。到郊外购房的人少了，挤长途公交车和地铁的人也少了，开长距离私家车的人同样少了，交通拥堵现象也缓解了，城市的运行成本自然也会减少。同时，投入城市运行和管理的人力、物力和财力也会随之减少。

不仅如此，如果能够推行“租购同权”，原本需要投入很多精力解决的子女入学、上下学接送等问题，也会随之减少，同样能够减轻城市管理和运行的压力、降低城市运行成本。这也预示着，住房租赁市场、尤其是长租公寓市场的发展，对城市管理和运营的好处也是很多的。

那么，如何才能有效发挥好住房租赁市场的作用，让长租公寓成为弥补房地产市场短板的重要手段呢？

仅仅依靠投资者来完成任务，是很难做到的。投资者的目标是赚钱，不能赚钱的项目是不会做的。即便眼前可以少赚一点或不赚钱，也不能永远维持这样的状态。所以，就需要政府拿出更多的姿态，拿出一些实实在在的政策与措施，鼓励和支持发展房地产租赁市场，尤其是长租公寓市场，让租赁者有钱可赚，让承租者减轻负担。首先，可以在土地的供应和规费的收取方面给从事长租公寓业务的企业以一定优惠，且必须与租金挂钩。否则，收回所有政策和优惠；其二，在办理租赁业务中，给予一定的税收优惠，让从事租赁业务的企业能够有利可图。前提是，房租必须低于正常的市场价格；再者，对刚刚就业的大学生，如果租住长租公寓，政府及其相关职能部门可以给予一定的政策扶持，鼓励其多租房，如按照租金一定比例补贴。且必须严明要求，租房者不允许水涨船高；最后，要完善住房租赁市场的各项制度，强化监管，对行为不规范、乱收租金等行为，按相关政策予以处罚。

总之，对长租公寓来说，是未来发展的方向，也是改变住房观念的重要手段。而长租公寓，只有实现“平民化”，才有出路，才能让广大居民、特别是年轻人不再局限于购房，而是租房。endprint