谢九

距去年史上最严调控一周年之际，国内的房地产市场再度迎来新一轮调控，楼市的紧缩之风毫无放松的迹象，仍在蔓延升级。

去年国庆节前后，北京、上海等20多個城市宣布限购限贷，国内楼市进入史上最严调控期，今年国内楼市再度迎来相似的场景，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等多个城市先后宣布了限售政策。

和去年略显不同的是，去年调控的城市多以北京、上海等一、二线城市为主，而今年则主要集中在二、三线城市，从冲击力上似乎不及去年，但是，考虑到去年的最严调控已经历时一周年，如果按照以往的惯例，调控可能会开始慢慢放松，或者至少不会再继续升级，但是今年调控范围从一、二线扩大至二、三线，显然已经打破了以往的调控规律，显示出这一轮楼市调控的力度和时间都会大大超出预期。

近期之所以多个二、三线城市集中调控，一是因为现在又进入了楼市传统的“金九银十”销售旺季，在这个时间节点上实施调控，可以起到四两拨千斤的效果；更重要的原因在于，一线城市经历了严厉的调控之后，房价涨幅已经得到了明显控制，但是部分二、三线城市开始成为涨价的热点，此次宣布调控的几个城市中，8月份的新建商品住房价格同比涨幅都超过了10%。为了防止房价上涨的势头在更大范围内蔓延，楼市调控的范围也从一、二线城市逐渐向三、四线下沉。

和以往楼市调控多以限购不同的是，这一次几大城市的调控主要以“限售”为主。重庆市规定新房、二手房满两年后才能上市交易，长沙市规定商品住房（含二手住房）需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，石家庄更是规定新购住房满5年才能上市交易。延长住房的可售时间，显然是针对短线炒房客，房产限售时间拉长，将在很大程度上打击高杠杆炒房者，如果住房短期炒作被禁止，也就尽可能实现了“房子是用来住的而不是炒的”这样的政策目标。

除了石家庄、长沙、南昌等二、三线城市之外，一线城市的调控其实也仍在继续。和二、三线城市的行政限售相比，一线城市的调控显得更加市场化，某种程度上杀伤力更强。

下半年以来，北京各大银行纷纷上调房贷利率，近期更是波及到首套房。在调控之前，北京的首套房利率一般能够享受基准利率的8.5折，但是最近首套房利率已经普遍上调了5%～10%。央行营业管理部对此公开表态支持，“房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此央行营管部积极支持”。不仅是北京，上海、深圳的情况也大致接近。

在当前中国经济背景之下，中国坚持房地产调控不动摇，没有重回过去调控之后就放松的老路，应该说还是需要极大的勇气。目前中国经济表现并不乐观，主权信用接连遭遇下调，今年5月份，国际评级巨头穆迪将中国主权信用评级从Aa3下调一级至A1，这是自1998年来，穆迪首次下调中国主权评级。穆迪下调评级的原因在于“为了稳增长，未来中国政府直接债务会有较大增长”。时隔不到半年，另外一家评级巨头标普也在今年9月份下调了中国的主权信用评级，长期主权信用评级由AA-调整为A+，短期债评级由A-1+调整为A-1，这也是1999年以来，标普首次下调中国主权评级。标普的理由在于“中国长时间的强劲信贷增长增加了中国的经济金融风险”。

虽然国际评级机构的理由大有偏颇之处，但从中国经济自身的数据来看，的确也难言乐观。今年上半年中国经济数据表现尚可，尤其是6月份数据大幅超出市场预期，乐观派认为中国经济已经度过了低谷，“新周期”成为当前中国经济最热门的话题。不过进入下半年以来，中国经济数据迅速回落，7月份的工业增加值仅为6.4%，大大低于预期的7.1%，8月份的工业增加值更是只有6%；除此之外，7、8月份的固定资产投资、社会消费品零售额、发电量等关键指标均全线下滑，显示出中国经济走出低谷仍需时日。在当前中国经济背景下，很多市场人士已经开始呼吁适度放松紧缩政策，比如降低存款准备金率等。

未来楼市调控走向何处，很大程度上取决于管理层对于楼市调控对经济影响的看法。目前来看，管理层的态度倾向于认为楼市调控对经济影响不大。今年8月份，国家统计局发言人曾经公开表示：“房地产市场降温并不必然拖累经济增长。今年上半年，GDP增长速度是6.9%。从产业支撑的角度来讲主要是服务业，支撑服务业主要的力量又是新兴服务业。房地产对经济增长的贡献率，今年上半年是6.2%，而上年同期是8.2%。所以今年上半年和去年同期比，在房地产对经济增长的贡献率下降2个百分点的情况下，经济增长速度还提高了0.2个百分点，这说明房地产市场的降温或者适度降温，并不必然会下拉经济增长速度。”不过，这样的结论是建立在上半年经济尚可的背景之下，随着下半年经济数据回落，房地产调控对经济的真实影响还有待继续观察，如果对经济的影响加剧，届时将会真正考验楼市调控的决心。

楼市调控的本意是为了让住房回归居住属性，如果调控的力度把握不当，有可能误伤刚需，甚至带来新一轮房价上涨，这将违背调控的初衷。

最近北京、上海等一线城市的房贷利率全面上调，甚至首套房利率上浮5%～10%，这在打击投资炒作的同时，对于刚需也会带来一定程度的伤害。北京等地的房贷利率之所以快速上涨，除了当前资金利率全面上涨的货币大背景之外，更主要的原因在于，管理层对于房价上涨过快地区的房贷额度做出了严格限制，比如央行对北京市的要求是，北京地区全部银行严控个人购房贷款新增额占全部新增贷款的比重，并将全年调控目标确定为25%左右。在这样的政策导向下，今年上半年北京个人房贷新增额快速下降，1～7月个人购房贷款实际月度新增额分别为207.6亿元、244.7亿元、144.7亿元、159亿元、154.2亿元、122亿元、118.3亿元。7月份的额度相比年初几乎下降了一半，在额度紧张的局面下，购房者为了得到宝贵的房贷资源，不得不承受更高的利率，否则，最终争取到贷款额度的希望将非常渺茫。对于刚需而言，房贷额度的紧张和房贷利率的上涨，在很大程度上抵消了调控带来的房价下跌。

最近几年，“去库存”是我国房地产调控的主旋律，过去两年来，一、二线城市经历了前所未有的销售高潮，三、四线城市在政策刺激下也大幅加快了去库存的步伐，从最新的统计数据来看，我国房地产的库存水平已经降到了最近三四年来的最低水平。在销售火爆的同时，房地产投资增速却保持很低的增长，2015年增速只有1%，2016年为6.9%，今年前8个月为7.9%。如果房地产销售和投资增速之间长时间保持较大缺口，不排除将来供需失衡带来新一轮房价上涨的可能。endprint