■ 汪利娜

房地产业

租购同权：好政策大挑战

■ 汪利娜

编者按：住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出要多措并举，加快发展住房租赁市场，列举了培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制等四项具体措施。

加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要举措，是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度的重要内容，是解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的重要方式。

7月17日，广州市政府在《加快发展住房租赁市场工作方案》中提出16条新政策，其中一大亮点就是强化“租购同权”，简单从字面上理解，这意味着租房和购房者的子女享有同等就近入学等公共服务的权益。新政如一石激起千层浪，成为社会关注热点。

从理论上讲，“租购同权”，人们不再因买房或租房分为三六九等，入托入学等公共服务也不再因买房租房而分配不公，买房租房都一样，其意义之重大远超过简单地增加几套租赁房的供给，因为它赋予了租赁房新的内涵。如果说增加租赁房供给是一个数量的变化，那么“租购同权”将使租赁房发生“质”的飞跃。这对广大租房人无疑是一个福音，对缓解大中城市住房供给短缺、优化供给结构，满足不同收入群体的住房需求和平抑住房价格均有着不可低估的促进作用。但要让这一重大利好政策真正落地，提升其可行性和可操作性，还需出台相应的配套政策，仍有许多具体的工作要做。

首先，承租人能否享受“同租同权”是有门槛的。承租人子女能否就近入学必须满足一些“基本条件”，广州的具体条件包括：有本市户口，或是持有人才绿卡者的子女，符合广州市及所在区积分入学安排学位条件的随迁子女。此外，承租人要符合本地无房、租房有备案两个条件。只有符合上述条件的，教育部门有责任为承租者子女安排义务教育的学校，且可以是政府补贴的民办学校。在全国许多城市，类似的情况屡见不鲜。户口、居住证、就业证、居住地期限、社保年限、积分和租房备案等仍是享有“租购同权”的先决条件。这对于许多刚进城、新就业的年轻人和城市流动人口来讲是无法逾越的鸿沟，将子女送回户口所在地上学是不得已的选择。

其次，优质教育资源有限使租房就近上好学校希望渺茫。多年来，中国的教育投资多投向了有利可图的大学，对义务教育小学和中学、甚至高中的投入较少；各城市有动力有土地开发兴建大学城，但兴建幼儿园和中小学的却寥寥无几。无论是幼儿园、中小学校的数量还是师资力量都无法满足市场的需求，更无法与高等院校抗衡。以生师比为例，小学和初中的生师比是17．05和12．41，而普通高校房生师比是17．73。相对于庞大的生源，政府投入少、教师力量不足必然带来中小学优质资源的短缺。“租购同权”，政府可以保证租房者子女有学校上，但不保证一定能就近上好学校。当下各地都在积极推进义务教育均等化的改革，有产权房者的子女都无法按自己的意愿就近上好学校，都必须先提交学龄儿童的户籍（居住证）、房产、居住年限等基本信息，纳入互联网义务教育入学服务平台，进行单校划片或多校划片入学。显然，要想从根本上解决租购不分、地域不分、教育机会均等化的问题，政府还应加大义务教育的投入，增强义务教育师资力量。

第三，“租购同权”对房价和租金的影响。新政能否引发房价的大跌或学区房租金的暴涨？短期看，新政对住房市场的影响微乎其微。原因很简单：一是政策的落实有时滞性；二是政策落实有不确定性；三是租购入学的竞争优势差异。租房在性价比上可能不次于购房，旣能满足租房需求且价格比较低，但一个花百万千万的购房人与一个租房人（居住时间一样），谁有入好学校的优势或优先次序呢？四是房价与租金的涨跌关键取决于市场供需关系的变化。如果付了高房租也没学上，那么有多少“达标”承租人敢于拿孩子的前途冒险，愿意参与推高学区房租金的大战呢？潜在的承租人少，学区房租金暴涨的可能性有限。

租购同权对购房价格的实质性影响取决于租赁房市场的发展和新政是否能真正落实。但从长远来看，租赁住房市场的发展的确有助于优化租房供给结构，满足居民多层次的租房需求，如果有更多的公共福利与之配套，对平抑住房市场价格将产生积极的影响。德国是发达经济体中住房租赁市场占比较高（占住房市场50%）的国家，租购同权，没有任何身份和公共服务权益差异，因此，德国住房价格极其平稳，波幅在2%左右。

简言之，租购同权要想得到满足住房需求、共享基本公共服务和平抑房价的效果，政府仍需在户籍、义务教育和公共服务供给上下功夫、做实事。

（作者单位：中国社会科学院经济研究所）