王晓艳

宅基地房屋如何买卖、过户和继承

王晓艳

农村宅基地房屋因为其特殊性，在买卖时有众多政策法律约束。什么样的农村房屋买卖有效？买卖后如何过户？卖出宅基地的农民还能再申请宅基地吗？

【案例】

老王和村民老夏签了份房屋买卖协议，协议上约定，老王花5000块钱买下老夏在村里的一处房屋。后来老王在院子里建了7间厢房。现在老王已经是本村村民了，但是为了防止和老夏因为房屋发生纠纷，老王诉至法院，要求确认双方当年的房屋买卖合同有效。

【说法】

要说老王提出的诉讼是否合理，首先要弄清以下几点：

谁有资格买农村的宅基地房？

由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。只有本集体经济组织成员，才有资格购买农村的宅基地房。本集体经济组织成员，一般是指户口在本村的村民，如果是非本村村民甚至是城镇户口的居民，都不能购买。

本村村民之间房屋买卖，需要经过村委会同意吗？

只要房屋买卖合同是双方的真实意愿，也不违反法律法规的强制性禁止性规定，经过双方协商一致就可以，不需要经过村委会同意。如果担心卖房人以后反悔的话，可以经过相关部门审批，将宅基地使用证上面的名称使用权人变更成买房人。

老王买完农村房屋后，怎么过户？

案例中老王买房，当时他不具备本村村民资格，但是后来他成了本村村民，那么他就可以向乡镇人民政府申请审核，由县级人民政府批准就可以办过户了。……