黑石“零成本”秘诀

资产证券化能帮助地产基金提前收回在单个项目上的投资，以“零成本”来博取剩余价值的升值收益。

如果说高收益债的创新推动了上世纪80年代美國的杠杆并购热潮，并从中诞生了KKR、黑石等并购基金的话，那么，资产证券化工具的创新则推动了2000年以来欧美地产市场的并购热潮，并由此推动了黑石、喜达屋资本等地产基金的崛起。

资产证券化不仅是私募基金的投资标的，还是它们的融资工具，更成为高流动性下一些基金的盈利模式。私募地产基金与资产证券化之间到底有着怎样“说不清、理还乱”的关系？

2012年以，来黑石一直在努力打造他的欧洲物流地产平台LogiCor，经过四年的努力，该平台上已经积累了1270万平米的物业面积，物业资产总值达到100亿欧元。庞大的资产规模也增加了黑石的持有成本，2015年，在高盛的帮助下，黑石第三代欧洲地产基金和第七代全球地产基金决定将其在欧洲物流地产平台LogiCor上的四个物流地产包、位于英国的42处物流地产项目打包证券化出售，这42处物流地产项目总值约9.36亿英镑，平均出租率98%，平均租期8.2年（可续期到9.6年），每年可贡献净营运资金6000万英镑。

在证券化过程中，首先，黑石要和并购贷款的原始债权人协商成立一个特殊目的实体（SPV）用于收购上述物流地产项目的抵押贷款，以这些抵押贷款为基础资产池、以SPV为发行主体，黑石在中介机构的帮助下发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；所筹集的资金将用于向原始债权人支付抵押贷款的购买价款，当证券销售所得款项大于原始贷款本息时，盈余部分将返还给地产的原始拥有人或称债务人（即，黑石）。……