杨跑远

摘要：全面“营改增”后，不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税，结合“营改增”过渡期政策，通过构建税负及利润综合模型，从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法，为房地产企业过渡阶段减轻税负提供建设性的建议。

关键词：营改增；房地产企业；税负；利润总额

全面“营改增”后，不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税，房产“老项目”出租出售可以选择简易征收与一般计税方法征收两种方式，针对目前相关业务实际，结合“营改增”过渡期政策，从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法。

一、有关房地产租赁、销售业务“营改增”政策相关规定

（一）有关房产租赁业务“营改增”政策相关规定

财税〔2016〕36号文件附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额”。

财税〔2016〕36号文件附件1有关营业税改征增值税试点实施办法：“第十五条增值税税率：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%”。

依据以上规定可知，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法，也可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

（二）有关房地产销售业务“营改增”政策相关规定

财税〔2016〕36号文件附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。……