黄如萱

2015年11月中央提出了供给侧改革，将降低企业融资成本，增强金融对实体经济的支撑能力作为改革目标之一。在商业地产的存量时代，利用资产证券化，解决资金回流问题，成为优质商业地产企业经营和并购核心。在国际上，REITs是商业地产证券化的主流形式。

房地产投资信托基金（REITs）最早出现于美国20世纪60年代，它募集公众资金，用于投资成熟的购物中心、写字楼、城市综合体、公寓、酒店等物业类型，通过公司或信托等形式持有，投资者可以根据购买份额，获取全部或大部分收益。

实际上，央行在《2007年中国金融市场发展报告》中已经明确表示“要充分利用金融市场存在的创新空间，在未来一段时间内，可以择机推出REITs产品。”但截止到2016年中国仍然没有推出真正的REITs产品。在开放房地产投资信托基金的呼声愈加强烈，政府本身也逐渐在研究，希望尽快开放该市场的情况下，本文选择最为成熟的美国以及新加坡、香港两个亚洲成熟市场进行比较，希望能给予我国政策制定以一定借鉴。

一、国际房地产投资信托基金市场发展

就现今全球房地产投资信托基金的市场份额来看（见图1.1），美国占55%，澳大利亚占10%，法国占8%，日本占6%，英国占5%。目前，美国房地产投资信托基金市场是全球规模最大、历史最悠久的市场，可以追溯到1961年。位于欧洲的荷兰也紧随，于1969年建立房地产投资信托市场，然后澳大利亚于1971年建立了有关市场。全球房地产投资信托基金市场在最近20年大幅增长，有超过20个国家设立了REITs相关法例。……