许海龙

摘要：当前我国财产价值评估领域主要是城镇不动产和机器设备等动产，基本没有涉及农民住房财产权价值评估。本文从财产价值评估基本理论出发，运用对比、实证和规范分析的方法，结合当前国家制定的评估规范，对农民住房财产权的法律性质进行探讨，进而阐释评估农民住房财产权的基本方法、技术路线和评估报告应关注的重点，目的是促进农民住房财产权的资产化，为农民融资提供价值依据。

关键词：农民住房财产权 价值评估 评估方法 评估报告

根据全国人大常委会授权，中国人民银行等六部委联合下发下《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（以下简称“暂行办法”），允许在试点地区试行农民住房财产权抵押贷款，该办法第九条规定“借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。”因此金融机构在办理贷款中要对抵押的农民住房财产权价值进行评估。目前，我国房地产价值评估对象是国有土地使用权上的房产或其与相关资产的组合，未涉及农民住房财产权评估。办法出台后，如何科学地对农民住房财产权进行价值评估，是当前价值评估理论与实务界一大课题。

一、权利内容

根据暂行办法规定，农民住房财产权包括农民住房所有权及所占宅基地使用权。农民对其拥有的住房享有的是所有权，是完全物权，即享有占有、使用、收益和分配四項权能，只要住房在物理属性上能够满足居住要求，农民对其所有权就一直存在。……