莫鸿宇

摘要：旧城改造作为我国城市开发中的一个重要方面，其自身模式的发展与改进对我国城市建设而言均具有重要的意义。然而在今年以来的各种事件中，我们可以清晰地感受到传统的粗放型的旧城改造所引发出来的各种社会问题。基于我国旧城改造现状。本文通过阅读大量文献资料并通过建立AHP模型对旧城改造过程中的影响因素以及我国现阶段旧城改造主要问题进行了剖析，从而得出了旧城改造要结合房地产开发，依靠市场力量推进建设，政府在这个过程中起到宏观管理与提供公共服务的作用，并注重城市文脉保护的结论。

关键词：旧城改造AHP 模型分析

在现代城市兴起之后，由于产业、人口的迅速聚集，城市的功能被不断赋予新的内涵，城市的规模也迅速膨胀。在城市快速扩张的过程中，产业与人口的流动使得部分城市区域出现城市形态与人口流动趋势、产业发展需求不匹配，资源要素无法有效流动，经济社会效益不高的现象，与此同时，城市新区开发的快速推进也遭遇到边际效用递减，边际成本大幅上升的瓶颈，当新区开发的成本大于旧城改造的成本时，旧城改造自然而然就成为了推进城市发展的另一个重要途径。

一、我国旧城改造问题分析

结合我国旧城改造实际研究成果与经验，我们可知目前旧城改造的主要问题集中于四大矛盾：

1.经济关系变更与社会稳定的矛盾。在旧城改造中，无论是对旧有居民社区的大规模搬迁与拆除，还是对历史建筑或者社区的修缮改造，都会涉及到大规模的人员搬迁问题。通常而言，主要的搬迁方式有货币补偿、异地安置、回迁三种，但开发商为基于开发利益，往往倾向于提供货币补偿或者是异地安置，很少考虑进行居民回迁。这必然会导致原有居民产长期居住形成的传统社会关系的破坏与旧有文化风貌的消失，同时由于级差地租的存在，使得区位条件良好的旧城改造区富集高消费水平人群，而搬迁的居民则往往被安置在区位条件较差的地区，这就导致了城市各个板块之间的地域性贫富分化。根据《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》宅基地区位补偿价为：经认定的房屋合法占地面积与宅基地区位补偿价标准的乘积。其中，一类区宅基地区位补偿价标准为2280元，平方米，二類区宅基地区位补偿价标准为1920元/平方米，三类区宅基地区位补偿价标准为1500元/平方米，结合武汉市新出台的房屋重置价格标准可知，其补偿标准是无法足额置换原居住地相同居住面积的需求，在市场经济的价格歧视作用下，必然导致原有居民外迁，高收入居民入住的状况，而城市内部的贫富分化将会逐步形成社会阶层的固化，导致社会不安定因素白勺增加。

2.开发的公益性取向与盈利性取向的矛盾。旧城改造多数采取由政府牵头，借助市场开发主体来实现目标的市场化模式。由于旧城改造的对象主要集中在城中村等城市经济状况较差的地区，其目的在于调整城市内部结构，促进城市的良好发展，其自身目标具有公益性。但基于企业自身的盈利性取向，开发商往往在开发过程中将开发目标集中在商业设施于高档住宅等交过投资收益的项目之上，而对于盈利较低的生活、教育、卫生配套等公共设施则缺乏实施的动力，甚至为了降低成本而牺牲配套设施，从而导致旧城改造项目完成之后由于配套设施的不完善影响片区的整体功能，从而为片区之后的发展留下了较大的负面影响。

3.资本投入不足与开发强度巨大的矛盾。旧城改造涉及拆迁安置、管网改造、市政配套完善以及其他各类关系的调整，需要投入较高的成本。通常来说，旧城改造项目均位于区位条件好、人口密度大、土地资源稀缺的中心城区地带，地价相对较高，在用地面积较难不变的情况下，为了增加收益，开发者通常会通过提高开发强度，增大容积率来尽量增加改建面积，从而造成高容积率，高人口密度的情况，导致城市环境的恶化。

4.微观层面的改造与城市整体规划的矛盾。旧城改造的根本目的在于优化城市产业结构，激活旧城区的各个资源要素，提升城市的各项功能，建立符合级差地租的市场化土地资源配置格局，从而推进城市的健康持续发展。其中要含义在于，通过“改造”从而恢复旧城区的经济活力与承担更好的城市功能，从而推动城市的和谐发展，其着眼点并不仅仅是追求经济利益，而是包括经济利益与社会利益的综合，更是追求建设良好的人居环境，追求实现人与城市的良性关系。但是目前由于建设方式、激励机制、资金投入等因素的制约，旧城改造过程中往往出现追求部分地区、局部地段、短期经济效益的取向，从而导致旧城改造缺乏统一规划，改造项目与城市整体利益相违背，不利于城市整体发展的现象。得益于项目所处的优良区位，旧城改造中的房地产开发项目往往根据较高地租的情况采取高档化、豪华化的楼盘开发方式，即针对高收入人群，大量建设高档住宅，而对于配建的廉租房、经济适用房等面向低收入人群的产品则往往被开发商通过价格歧视的手段排挤到级差地租低的地段，形成城市低收入群体集中区域，造成城市内部的贫富地域分化，不利于构建城市发展所追求的不同社群之间的和谐关系。

二、AHP模型构建

基于我们对旧城改造的认知，我们可以将旧城改造项目的影响因素总结为三个，即经济效益，社会效益，环境效益，我们按照这三个大的指标为纲领，将之进行分解，通过赋予其权重与影响力分值来构造一个能够避免旧有的旧城改造问题的决策判断模型。

三、基于AHP模型的实证分析

基于层次划分，我们采用AHP模型对影响旧城改造项目的决策相关因素进行分析，对于各个因素之间的关系权重我们采用1-9标度法对其进行评价，构造判断矩阵，并计算判断矩阵的最大特征值和特征向量，利用最大特征值进行一致性检验，属于最大特征值的特征向量的分量N_i即为各个因素的权重值W_i。对于其影响力分值，我们采用0-100分赋值法确定其影响力，分值越高说明其影响力越大。由此我们可以得出旧城改造判断模型：

我们根据经验法与专家法通过电话访谈、实地调研得出专家人群对于旧城改造问题评分，并对各项因素进行两两比较，并得出如下的结果：

由上表可以获得成对比较矩阵，并可以很容易的得出旧城改造问题的6个两两比较矩阵：

关于各个因素对在旧城改造中的影响因素，我们通过随机调查，分别从不同年龄人群之中抽20人进行随机调查，并经过统计获得数据，数据采用平均数并取整，列表如下：

由模型数据我们可以得出结论，在旧城改造中，决策者的主要关注点在于开发成本产品售价与区域规划，所以在进行旧城改造之时，我们要着重利用这一个特点，在旧城改造項目立项过程中，着重考虑当地建设成本，旧城改造项目产品配比，以及相应的城市用地规划与城市发展规划，并提出较为严格的理想标准，从而实现宏观调控与市场力量相结合，实现旧城改造项目成功推动城市内部结构调整以及城市历史文化的传承，实现城市各个方面的综合发展。

四、结论与建议

我国的旧城改造之路应该着眼于实现城市短期利益与长远利益、快速发展与历史沉淀的平衡，应该走上一条符合城市自身发展规律的可持续发展之路。

（一）坚持走改造与市场化开发相结合之路。我们通过资金需求、供求分析以及开发主体实力这三个方面来进行旧城改造与市场化开发的结合。通过对地块的综合开发，提升土地价值，发现土地的市场价格，以需求为导向提高土地开发强度，引导市场形成产业链开发的企业群体。

（二）以综合开发为目标提升开发成果。首先通过将改造的规划与房地产开发规划进行统一，将核准的项目与周边的规划进行结构衔接、功能布局优化，并以提升经济、社会效益为目标进行前瞻性规划，为后续开发提供综合性的环境支撑，引入竞争机制提高项目质量。其次统筹旧城改造与房地产开发项目，以规划为依据对其进行统一的管理，以便把“非经营性环境差价”集中到政府的手中，使得基础设施的建设能够较为系统完备。三是严格约束土地的开发利用，防止违法占用农民土地以及非法的交易现象的出现。

（三）以优惠政策来促进旧城改造与房地产开发。现在城市中有很多的居民密集居住区，这些地方的拆迁成本非常的高，房地产行业基本失去了兴趣，对于这种情况，政府就需要采取政策扶持、资金倾斜以及简化招商工作的优惠政策，来保证开发商有利可图。对于旧城改造所需要的资金，政府可以通过土地、地方融资平台抵押，利用金融杠杆的方式或者通过财政支付手段解决。

（四）完善拆迁工作，排除旧城改造社会风险。旧城改造项目直接涉及项目所在地的居民的利益，面临较大的社会风险，因此在拆迁过程中，应该给予居民合理的安置与补偿，通过公平公开的拆迁工作，化解项目可能面临的社会风险，实现多方共赢。

（五）保护旧城区原有的历史文脉。首先要系统评估与分类旧城区的不同片区，并予以差异化的定位；其次依据片区的历史文化特点调整相应的土里利用规划，保持整个旧城区的文脉一致性；第三就是对城市的基础设施进行系统规划，保持改造片区与周边基础设施的契合度，采取合理的道路建设，既能解决城市发展的通行能力，也能给城市美化带来帮助。