杨见闻

一、房地产登记错误及赔偿责任现状

1.我国房地产登记现行赔偿状况。我国现阶段，由于法治水平尚低，社会诚信度不高，再加上现有登记人员素质等原因，登记错误率是比较高的。实践中经常遇到的当事人制假、用假的行为有三类：其一，采用伪造的身份证申请登记；其二，家庭内部成员与冒名顶替的人共同申请登记，私自出售房屋；其三，伪造委托公证文书甚至司法裁判文书后办理房地产登记。不动产登记赔偿金额通常都较大。因我国房地产市场的高速发展，房地产价值涨幅巨大，因此不动产登记错误造成赔偿的数额也非常巨大。

2.现行房地产权登记机构赔偿模式。一是现行实践对登记赔偿性质认定。现行在登记赔偿的实务中，对登记机构的登记赔偿责任都是采取国家赔偿的模式，适用的是国家赔偿中的行政赔偿。二是现行实践对登记赔偿诉讼的体制。我国现行的登记错误赔偿诉讼采用的是一种分离体制，主要依据最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，

二、将责任保险制度引入登记赔偿制度的可行性

一是登记赔偿责任符合作为责任保险的保险标的。虽然从理论上来看，对登记赔偿责任有为行政赔偿和为民事赔偿两种观点。但从本质上来看，登记赔偿责任来源于因登记行为的错误而导致权利人物权权益或利害关系人基于对不动产登记簿记载事项的信赖的期待利益或其他利益受损，是对受损利益的填补。从某种程度上来讲，登记赔偿责任是一种“侵权”责任，是“侵权人”登记机构对因其登记错误造成的他人损害的赔偿。我国《保险法》对责任保险的界定为：责任保险是以被保险人对第三者应负的赔偿责任为保险标的的保险。由此可以知道，责任保险的保险标的是被保险人应负的损害赔偿责任。而登记赔偿责任作为对登记行为受害人的损害赔偿责任，符合作为责任保险的标的要求。二是登记赔偿的风险属于责任保险的可保风险。责任保险要求的可保风险必须是纯粹的风险，风险必须使大量的标的都有遭受损失的可能，风险有导致重大损失的可能，同时风险不能使大多数保险标的同时遭受损失，并且该风险具有预测的可能性。纵观登记赔偿的风险，对于登记机构来说，是纯粹的风险，其仅具有赔付的可能性，而无获利的可能；大量的登记行为均有致错的可能性，具有承担赔偿责任的可能；不动产价值巨大，因不动产登记簿记载事项错误（尤其是权利归属事项登记错误）导致的赔偿金额十分高昂；不动产登记相关法律法规对登记审查设立了一定的标准，在登记机构履行了审慎审查的前提下，相对于所有的不动产登记行为，登记错误的情形仍然是一个小概率事件；在对以往的登记错误行为进行充分研究的前提下，不动产登记错误导致的赔付的风险是可以预测的，并且随着法律的不断修订完善，不动产登记人员的素质提高，不动产登记错误导致损害赔偿的可能性应当是越来越低。因此，登记赔偿的风险具有责任保险可保风险的特征。三是登记赔偿风险还具有大量性和同质性的特征

三、引入责任保险制度的现实意义

1.有利于建立和提高登记机构的赔偿责任能力。现行我国登记赔偿制度采取的是国家赔偿的模式，采用的也是国家负担的模式。采取国家负担模式，势必以全体纳税人的金钱来弥补登记制度的受益者，对未受益于登记制度的纳税人来说不公平；同时因登记机构不直接承担赔偿责任，容易出现放松其工作人员的管理，致使其在进行登记审查时放松注意水平的情况。所以理论界及实务界都在考虑借鉴利用者负担模式，建立起由（补充资金来源的内容）登记机构承担责任的方式，即登记赔偿责任基金制度。建立登记赔偿责任基金制度，可以采取在现行登记业务费用之外额外按件收取登记赔偿基金费用，或在现行收取登记费用之中抽取一部分建立登记赔偿基金。依我国现行的行政管理体制，新建立额外收取行政费用需较长的审批程序，同时也不符合我国行政管理体制改革（减少行政收费）的方向。而采用从登记收费中抽取一定比例建立登记赔偿基金，依据《物权法》第二十二条规定：不动产登记收费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。因此在登记赔偿基金建立初期，其金额势必不会太高，赔偿能力有限。引入责任保险制度后，能显著提高登记机构的赔偿责任能力。

2.有利于房地产登记工作的创新。在未引入责任保险制度之前，登记机构无法分散其风险，在进行房地产登记行为时，为避免承担因登记错误导致的巨大风险，在实践中会采取“过度防御”的策略，会将大量的资源构筑到对社会无益但却有助于其阻隔风险的行为中，因此增加了社會成本。同时，创新本身就意味着将新的事物或手段运用到登记工作中，而新的事物或手段其风险往往是未知的。对风险的畏惧，会不利于登记工作的创新。因此在引入将责任保险制度引入登记责任中，由保险商来分担因登记错误导致的赔偿责任。可以使登记机构避免耗费更多精力构筑超出需要的“风险防火墙”，节约了社会成本，同时还能使专注于其提高和改善登记工作。可见，引入责任保险制度，有利于提高登记机构登记工作创新的意愿和能力。

3.有利于登记人员责任制度的建立。同时，现行的登记赔偿制度中，对登记人员的责任追究方式主要以追究其行政责任为主。这同样会造成登记人员在登记过程中采取“过度防御”的策略，这同样会不利于登记工作的展开和创新。在将责任保险制度引入到登记赔偿制度中后，可进一步建立登记人员的责任保险制度，如此既可以由登记人员承担相应的责任；同时也因可以由保险商承担赔偿责任，登记人员避免因其工作失误而承担通常较重的行政责任，这也有利于登记人员的工作积极性。