罗燕

在经历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严格。当前，大多数城市住房交易量下降，房地产市场有所降温。

然而，一线城市的房价依然高企。如何对待目前的高房价及调控政策？中国的房地产市场是否存在泡沫？未来的走向如何？就相关问题，日前北京大学经济政策研究所所长陈玉宇教授在“思想光华媒体沙龙”上分享了自己的研究与观点。

两种房价上涨

去年以来，中国经历了几轮房价上涨，上涨的速度出乎很多人意料。对于房价的大幅上涨，在陈玉宇看来，要区分“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”这两种情况。

“这两者的根本差异，在于是否剔除通胀率或者考量居民消费价格指数的影响。”陈玉宇说，“假如‘名义房价在一段时间里并未增长，但CPI指数在这段时间里却是上升的，受到通胀的侵蚀，‘真实房价也许还会有所下跌。”

他分析，在通货膨胀低时，名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论长期房价上涨幅度时，不区分名义价格和真实价格，就可能过估房价上涨幅度。比如，10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元，现在卖35万澳元，名义上涨了约17倍，但剔除通货膨胀因素，真实涨幅是2～3倍。

考虑到经济增长和通胀因素，一般而言，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。目前我国房地产市场调控，更多的是着眼于通过增加供给来抑制房价过快上涨。陈玉宇认为，调控机制在调整房屋供给数量的同时，理应充分考虑通胀对房价上涨的推动因素，否则调控将是有失偏颇的。……