胡礼闻

摘要：通過对合肥楼市十多年来发展态势的回顾，结合2017年合肥楼市行情的现状分析，试图以合肥楼市为模本对楼市供给侧改革进行探析。

Abstract： Through the review of the development trend of Hefei property market for more than ten years， combined with the analysis of the status quo of Hefei property market in 2017， this paper tries to analyze the supply side reform of Hefei property market.

关键词：合肥；楼市；供给侧改革；浅析

Key words： Hefei；property market；supply side reform；analysis

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）24-0078-03

0 引言

买房是中国老百姓心中的头等大事，房价更是大家关注的关键问题。经历了2016年一、二线城市楼市疯狂之后，有些购房者心生疑惑，2017年合肥房地产走势如何？会不会继续调控？房价是涨还是跌？什么时间才是购房的好时机？

1 合肥楼市发展回顾

1998年，在全国范围内停止福利分房，商品房从此正式成为产业。我国房地产行业进入十多年的发展繁荣时期，但是2003年开始，房地产发展出现过热的迹象，政府频频对楼市出手调控，使得楼市调控成为经年社会热点；而合肥也走过了十年的楼市调控历程。

1.1 1998年-2005年房地产成为国民经济的支柱产业

1998年住房改革制度在全国各地推广，随之投资房地产的热潮在神州大地掀起一浪浪的高潮。当年全国房地产开发投资完成2118亿元，在随后的十年间，全国房地产投资迅猛增长近10倍。2003年国家首次将房地产行业确立为“国民经济发展的支柱产业”之一，随着房地产投资热潮的到来，房价持续走高，此时正处于起步阶段的合肥楼市的平均房价是2341元/m2。

1.2 2008年金融危机爆发，房价下跌

2008年金融危机爆发，并蔓延至全球各国，中国楼市呈现拐点，量价齐跌。为稳定楼市，鼓励商品住房消费，国务院办公厅于12月21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。中国政府于2008年11月推出进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元，加上地方政府配套工程投资总共将近有15万亿元，房地产市场企稳回升，并逐步创出新高。以合肥为例，2007年合肥市区平均房价是3344元/m2，全年商品房卖出7.5万套；2008年受益于“降息、利率7折和税费减免”的政策利好，合肥房价上涨13%，全年商品房成交6.7万套。在2008、2009两年房贷政策持续宽松的利好刺激下，到2009年合肥商品房均价达到了4382元/m2，楼市库存不断下降，房价持续上涨；2009年下半年，合肥楼市出现首轮暴涨。

1.3 2009年-2010年迎来首次限贷政策，房价下调

2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款。4月17日，新国十条出台，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。自此，各地限购政策纷纷出台以及上海和重庆房地产税试点。合肥在2010年收紧了房贷政策，但未执行限购。年初库存持续下跌至阶段性历史最低点，房价在年中涨到阶段性最高位，此后库存上升，房价回调，止住了上涨势头。

1.4 2011年-2013年执行限购政策，房价保持稳定

2011年重启限购，一直到2013年严格执行限购。2012年，国务院发出通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。2012年初在调控政策之下，合肥楼市成交一片低迷。2011年-2013年三年中合肥库存居高不下，2011年开始上升，在2012年达到历史最顶峰，2013年下降。这3年中，合肥房价处于稳定水平。

1.5 2014-2016年政府救市、限购取消，大力去库存

2014年8月开始，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比增速出现负增长。2014年9月30日央行出台房贷新政，商品住宅信贷政策的全面松绑，这有利于楼市刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出台后，全国各地楼市迎来重大利好，商品房销量持续走高。中央多次提出要化解房地产库存，提出“鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格”；2016年春节前，央行下调首套房首付比例，非限购城市首套首付最低两成，全国楼市进入新一轮疯涨。合肥2014年取消限购，2015年-2016年6月楼市限购限贷政策全面取消，房地产政策达到阶段性最宽松，合肥各家楼盘在售价格一天一涨，更有甚者一小时一涨，一次又一次刷新涨价记录，创造了史上最强涨价潮，不少楼盘一年时间涨幅超过100%。2016年合肥楼市量价齐升，库存急剧降低，房价加速跳涨，销量不断创出新高，全年销房14419套，其中合肥市市区共销售住宅类商品房76501套。

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纵观合肥楼市十年来的楼市调控，不难发现楼市调控呈现出周期性的模式：房价暴涨——调控收紧——房价下跌——调控放开——房价暴涨——调控收紧——房价下跌……，每一轮调控放开之后，伴随着迎来价格上涨。如今，2017年，调控收紧的周期又来了，这一年开发商基本会横盘，合肥楼市基本会量价趋稳。

2 2017年一季度合肥楼市调整中趋稳

根据星空地产研究院监测数据显示，2017年开年以来，在政府多重调控政策的影响下，合肥一季度住宅市场成交量持续走低。限购令提高了购房的门槛，导致成交量的下滑，楼市降温加重了市场观望情绪。虽然成交量下跌，但合肥的房价却一直稳中有涨，也使得不少刚需和投资客将目光投向了三县区域，三县一季度商品住宅成交量均不同程度领先于合肥九区部分区域。

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一季度合肥九区之中有4个区域成交量超过400套，分别是新站、包河、瑶海、高新区，从具体成交区域来看，新站区以1380套夺得九区销冠，占九区销量的34.17%；瑶海区以498套的销量位于第二；包河区以451套的销量排名第三。县域方面，三县累计成交商品住宅3579套，肥西县以成交1945套夺得第一名。

2017年的“金三银四”成色不足，合肥房地产市场低迷。从2016年10月开始的合肥楼市调控从限购、备案价限价，到土地限价，都抑制房价的上涨。合肥房价从去年10月限购以来，房价呈现下跌态势。

高涨一轮后，短期内合肥房价基本到顶。楼市严格调控之下，一些短线炒房客可能会有追高风险。今年合肥楼市的方向是整个行业向自住需求之路的平稳回归。从市场表现看，相对于去年，购房者“发疯”似的到处看房，一言不合就下定金，甚至连老破小都爆买一空的那波行情，目前合肥樓市交投平淡，市场低迷。

楼市新政调控之后，合肥市场成交及库存回归平稳阶段，甚至库存量已经超过2016年1月的数据。调控之下，2017年合肥楼市供需两端在调整中逐渐趋稳。

3 供给侧改革助推合肥楼市前行

3.1 坚持“供给、需求、过程”三端发力，从严落实房地产市场调控

李克强总理在2017年的《政府工作报告》提出，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。今年，合肥市房地产管理局将坚决保持房地产市场平稳健康发展，坚持“供给、需求、过程”三端发力，从严落实房地产市场调控“十条新政”。同时，立足合肥实际和项目实际，引导非住宅商品房去库存。建立房地产市场政策研究会议制度和定期报告制度，加强房地产市场监测分析研判，正确引导社会预期。

在商品房市场监管上，合肥市将实行房地产开发项目全程、实时、动态监管，建立房地产开发项目手册网上申报制度。在商品住房预售管理方面，合肥市将研究优化新建商品房预售条件，降低房地产开发市场风险。制定商品房预售许可审批操作规程，进一步规范商品房预售行为。对中介行业加强监督，合肥市或全面落实国家、省、市有关政策措施，研究利用市场化方式激活商品房租赁市场。

3.2 保障房建设，公租房分配方式方法或有变

今年，合肥市将新增棚户区改造安置住房26193套、基本建成9000套（棚户区改造安置房5000套、公租房4000套），确保9月底前完成棚改新开工任务，10月底前完成各类保障房基本建成任务。公租房建设方面，将对2008年以来开工建设的公租房源实行“台账式销号”管理。深入排查2013-2014年开工建设的公租房项目竣工、交付和使用，2014年前开工公租房项目分配率达到80%以上。值得注意的是，合肥市公租房分配方式方法或存在变化，越来越多的人将符合申请公租房的条件，努力提高分配入住率。同时，已分配入住保障房的后期管理也会全面加强。今年，合肥市新开工产业化项目将达到150万平方米以上。鼓励传统施工装配企业兼并、重组、合作，加快形成建筑产业化产业集团，确保装配式商品住房试点项目顺利实施。

3.3 房屋交易管理，建立个人网签服务快速通道

房屋交易管理方面，合肥市将全面实施存量房交易合同网签备案管理，建立个人网签服务快速通道，保护买卖双方合法权益。加强商品房买卖合同网签备案管理，严防违法违规投机行为。加强与公安、税务、人社、不动产登记部门协调沟通，严格执行住房限购政策。楼盘表管理系统方面，研究存量房楼盘表整理工作，逐步建立专业维护和管理队伍。加强对测绘成果的备案管理，完善房产测绘成果共享平台。今年，合肥还会出台进一步规范房地产开发项目车位（库）销售管理规定，盘活企业资产，保护业主权益。

4 结束语

简而言之，合肥将坚持以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主，构建更加完善的住房市场体系，加强房地产市场调控，健全房地产业健康发展的长效机制。加快发展住房租赁市场，完善购租并举的住房制度，优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障房、征收安置房的住房保障体系；推进货币化动迁安置等。全面落实房地产市场调控"十条新政"，合理增加居住用地和住房供应，加快人才公寓建设，加强公租房分配和入住管理，强化市场联合监管和舆论引导，真正让“房子是用来住的，而不是用来炒的”，保持房地产市场持续健康发展。精准调整土地利用总体规划，合理布局项目新增建设用地。引导房地产市场消费行为，保持房地产市场稳定。理顺土地政策、财税政策和人口政策，正本清源，加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

参考文献：

[1]李克强.政府工作报告（2017）[D].人民出版社，2017.

[2]合肥市人民政府.2017年政府工作报告（2017）[EB/OL]. http：//zwgk.hefei.gov.cn/zwgk/public/spage.xp？doAction=view&indexno

=002991856/201701-00033.

[3]合肥市房地产管理局.关于印发2017年全市房地产管理工作要点及责任分解的通知（2017）[EB/OL].http：//zwgk.hefei.gov.cn/zwgk/public/spage.xp？doAction=view&indexno=002990474/201703

-00002.

[4]一季度共卖出4039套房 县域走热房价稳中微涨[EB/OL].[2017-04-02].http：//www.hfhouse.com/.