周文建

(慈溪市国土资源局，浙江 慈溪 315324)



房产测绘地下室和半地下室的处理

周文建

(慈溪市国土资源局，浙江 慈溪 315324)

针对房产测绘工作中地下室和半地下室的相关问题进行系统分析，并参照我国颁布的《房产测量规范》相关规定，借鉴了其他省市地方的房产测绘实施细则，对房产测绘地下室和半地下室的相关问题提出了具体的应对措施，希望可以为我国的房产测绘工作提供帮助。

房产测绘；地下室；半地下室；处理

随着我国城镇化建设的不断发展，新的建筑层不断兴起。自从我国2000年颁布了《房产测量规范》之后，我国建筑领域的发展就有了极大的保障，再加上《物权法》中与房产相关法律法规的进一步落实，人们也更加注重房屋登记对房产所属意识的重要性。在房屋建筑领域，房屋建筑面积的测算是当前房产测绘过程中的关键环节。房产测绘主要包括套内的建筑面积、公共分摊面积、产权面积等测算。在房产测绘中，公共分摊面积的测算以及功能区的设立比较容易出现争议，因此要对这些区域进行重点分析。

1 地下室和半地下室现有的认定与分摊

通过《房产测量规范》要求得知，房屋的自然层数一般都是按照室内地坪的±0以上区域进行系统计算的。要求采光窗在室外地坪以上的将会被认定为半地下室，而没有达到这一要求的就是地下室。有的研究人员认为，这样的一种划分相对比较笼统，像一些省市地方对房产测量就有不同的标准，其中江苏省地方标准就曾规定：当半地下室地上部分没有小于1.5 m，将其算入到半地下室行列。但是，当半地下室全部或者部分用于商业用途，而且商业用途的入口位于地面，那么也将其列入到地上层数中。反之，则计入到地下层数中。具体测量过程见图1。

图1 半地下室Fig.1 Semi-basement

在2012年8月落实的《住宅设计规范》中规定，采光窗在室外地坪以上的半地下室层高在2.2 m以上的将直接计入到房屋地上自然层数。

2 地下室和半地下室测量中存在的主要问题及处理方法

2.1 功能区和分摊区划分问题

到目前为止，人们对地下室和半地下室在定义上还是存在分歧，所以在实际工作中，人们对其进行认定的时候也会遇到很多的困难，这一困难点主要体现在对地下室和半地下室的功能区划分上。当±0上下设计为不同的用途时，划分功能区主要是以规划室内地坪±0为界限。而半地下室中的电梯间、楼梯、管道等与上部连通的部位将不再参与±0以上的住宅以及办公等功能区的分摊计算。其实很多时候，人们对地下室存在一定的误解，认为地下室完全是一个独立的使用空间。但需要注意的是，地下室的使用需要依赖通道、楼梯等才能够进入。也就是说，地下室的使用必须要依赖于上部的主体房屋，所以会发现，很多的一层房屋，如果其下方存在地下室，一般都是捆绑销售的。在对这类房屋进行分摊计算的时候，需要采用不同的分摊计算方法。

2.2 具体案例

此次选择具有代表性的房屋，这一房屋主要包含地下负1层半地下室和地上11层高层住宅。1层到11层的尺寸及户型都是相同的，而负1层半地下室尺寸和1层至11层尺寸图如图2、3所示。

图2 半地下室平面图Fig.2 Semi-basement floor plan

图3 一层至十一层住宅平面图Fig.3 Resident floor plan from first floor to eleventh floor

2.3 地下室和半地下室认定中存在的问题及处理

按照国家颁布的《房屋登记办法》的要求，成套住房一般都是由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、客厅等不同功能的区间组成，这些区间结合在一起形成了房屋，达到了满足人们正常饮食起居的目的。如果这其中某一个区间没有出现，就会直接影响相连区间的使用价值，在这一点上，地下室和半地下室的用途影响是最明显的。当地下室以及储藏室没有达到采光及通风条件的时候，那么规划部门就会确定这一区域并不具备住宅的正常使用性质。而此时开发商就会在地下室和半地下室的概念上做辩解，有些时候还会将住宅中的一些设施改为他用。

按照规划部门的规定要求，地下空间的面积不会参与到容积率计算当中。如果在进行房产测量时将这些商业配套用房面积都计入到地下空间面积，那么就会直接降低整个建筑工程项目的容积率。所以，在对房产进行规划和测绘的时候，将地下室和半地下室大多涵盖住宅、商业的配套用房按照实际使用功能进行系统划分，将用于住宅和商业用途的归结于地面相应用途的房屋。房产测绘部门在对房屋进行测绘的时候，就不能把地下室和半地下室作为住宅、商业配套用房来参与分摊计算。总地来说，测绘需要建立在公正公平的基础上，最终目的是为了保护产权人以及全体业主的合法权益，更好地促进我国房产领域的综合发展。

3 结语

房产测绘不管是从外业发展还是到审核及最终的成果使用，都是非常浩繁复杂的工程，所涉及的利益链也非常广泛。由于房产测绘的政策性相对较强，测绘人员对国家颁布的各项法律法规都了解熟悉清楚之后，才能够有把握运用好房产测绘。所以，在实际工作中，要最大限度地保证房产测绘的可操作性和合理性，向产权人提供一个公平、合理的房产测绘数据。由于我国的房产领域正在不断更新发展中，所以测绘人员需要不断加深自己的知识体系，更好地促进我国房产领域的综合发展。

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Real estate mapping basement and semi-basement treatment

ZHOU Wen-jian

(Cixi Land and Resources Bureau, Cixi 315324, China)

This paper mainly analyzes the related problems of basement and semi-basement in real estate surveying and mapping work, and draws on the relevant provisions of the “real estate measurement standard” issued by China, draws on the details of real estate surveying and mapping in other provinces and cities, and the specific measures of semi-basement were put forward, hoping to provide help for China′s real estate surveying and mapping.

Real estate mapping; Basement; Semi-basement; Dispose

2017-01-18

周文建(1967-)，男，理学学士学位。

TU761

B

1674-8646(2017)08-0166-02