■ 李胜男/张建军/陈静

（1.唐山市地产评估咨询中心，河北 唐山 063000；2.中国地质大学（北京）土地科学技术学院，北京 100083）

围海造地工业区基准地价评估思路与方法探析

■ 李胜男1/张建军2/陈静1

（1.唐山市地产评估咨询中心，河北 唐山 063000；2.中国地质大学（北京）土地科学技术学院，北京 100083）

围海造地是沿海城市开发利用海洋、拓展海岸带发展空间的重要手段。作为一种有效的用地补充类型，围海造地形成的土地在开发利用及评估方面有其自身的特点。文章在简要分析围海造地利用特点基础上，分析了围海造地工业区土地市场运行阶段，提出围海造地工业区地价评估的设计思路，对造地成本进行分摊，以体现不同用地类型的收益情况，并将围海造地工业区地价评估的方法应用于曹妃甸工业区土地级别评定与基准地价评估。

围海造地；工业区；地价评估；基准地价；评估方法；造地成本

0 引言

20世纪80年代，我国沿海地区围海造地形成热潮。围海造地扩大了社会生存空间，缓解了人地矛盾，并为区域经济发展创造有利的区位条件，带来了客观的社会和经济效益[1，2]。而优化配置资源，节约集约用地，完善土地市场机制，提高土地资产价值，是当前实施土地精细化管理的重要环节，也是土地参与国家宏观调控、建设节约型社会、有效保障社会经济可持续发展的重要措施之一。要想最大限度地发挥围海造地资源在土地市场中的作用，实现社会经济可持续发展，制定精准且符合实际的基准价格是非常必要的。

围海造地工业区因其特有的地质条件以及土地市场运行环境，在开发利用及评估方面有其自身的特点，国内鲜有研究案例。本文对围海造地工业区基准地价评估进行初探，提供土地出让基础地价，有助于工业区土地市场的良好运行，保障围海造地工程的科学管理与应用，促进围填海工业区的有序发展。

1 围海造地开发利用特点

围海造地是围绕海岸、海岛、海涂、海埂等物体进行围栏，利用海床和底土的地基进行人工填充，进而形成土地的过程[3]。围海造地是人类对海洋实施开发利用的一项重要举措，同时也是人类将生存发展空间延伸到海洋的重要途径，具有较高的社会和经济效益[4，5]。作为一种有效的补充用地类型，围海造地在开发利用中有其自身的特殊性。

首先，应注重资源和环境保护。围海造地在为人类拓展生存空间的同时，由于人类不合理的利用及无序管理，带来了许多负面效应，因此，在利用围海造地资源时，要依据区位特征，加强环境保护，以循环经济发展理念为指导，从而实现城市海岸带的可持续开发与利用。

其次，综合确定造地成本。围填海是人类开发利用海洋资源形成陆地的创举，不同地质条件所采取的工程技术手段不同，从而导致造地成本的差异，而造地成本又是围填海用地开发费用中重要的一项内容，其数额必须依据综合工程地质条件确定。

再次，开发利用类型相对单一。随着工业化和城镇化的不断推进，人类以拓展生存空间、缓解建设用地紧张为动机进行围海造地，使得围填海土地利用类型相对单一，以工业和城镇建设用地类型为主。

最后，应结合区域优势，促进经济发展。在对围海造地开发利用过程中要兼顾陆地与近海的双重功能特点，结合区位优势，充分发挥港口码头的主导地位，与之关联的行业也要适当发展。

2 围海造地工业区地价评估的思路及方法

2.1 评估思路

2.1.1 围海造地工业区地价评估要点

围海造地地价评估不同于一般的地价评估，可借鉴的案例较少；与传统用地地价评估相比，其基准地价评估存在特殊性，特别是在建设初期，除了常规的要点之外，还需要重点考虑以下两个评估要点。

(1)土地成本的核算。围海造地工程需要采用一定的技术手段对海洋资源进行吹填，由于沙质及海滩等条件的不同，不同地段的吹沙造地技术不同，导致不同区域造地成本的差异，致使造地成本成为围海造地工业区一项特殊的土地开发费用。因此，如何合理分配造地成本，是核算不同用地类型土地成本、解决土地出让价格不均衡问题的关键。

(2)地价评估方法的选择。通常地价评估是根据样点资料，采用模型法进行测算。而围海造地工业区建设初期，土地市场发育不健全，交易资料甚少，没有足够的样点资料，无法应用土地收益或市场交易数据进行测算。因此，需要根据围填海的现实情况，结合行业发展优势，综合确定用地类型，针对性地选择评估方法，确定各方法的合理权重。

2.1.2 围海造地工业区土地市场发育阶段

目前，国内外关于围海造地的研究集中于工艺技术、维护管理[6-8]，而对其土地市场发育的研究微乎其微。本文结合城市发展规律，将围海造地土地市场发育阶段划分为三个，即起步阶段、发育阶段和完善阶段，并对围海造地工业区建设初期进行基准地价评估的思路设计。表1列出了围海造地工业区土地市场发育特点。

表1 围海造地工业区土地市场发育特点

2.1.3 围海造地工业区地价评估思路

本文在一般城镇地价评估技术路径基础上，着重解决围海造地工业区建设初期地价评估的瓶颈问题，就地价测算及方法选择等方面进行重点探索、研究。结合围海造地工业区地价评估难点、要点，及一般城镇地价评估的技术途径[9，10]，提出围海造地工业区地价评估的技术路径，如图1所示。

2.2 评估方法

图1 围海造地工业区土地定级与基准地价评估技术路线

2.2.1 地价测算方法选择

围填海工业区土地市场起步阶段，无需建立基准地价；而市场完善阶段，样点资料齐全，市场收益客观合理，与一般的地价评估方法选择基本一致，故本文重点介绍围填海工业区建设初期地价评估方法的选择、优缺点及其适用范围，并采用多种估价方法综合测算地价。

围海造地工业区建设初期，大多为新开发土地，样点少，但也有预期收益，可选用《城镇土地估价规程》中的成本逼近法、假设开发法、样点均值法等传统地价评估方法进行评估；同时，结合围海造地工业区建设初期发展状况和资料获得的情况，本文另选区域比较法和成熟度修正法作为测算方法。表2为围海造地工业区建设初期地价评估方法汇总。

表2 围海造地工业区建设初期地价评估方法汇总

区域比较法是利用围填海区域相近的城镇已形成较完善的基准地价体系的特点，根据各城镇的经济发展潜力、城镇定位、区域条件、交通条件、基础设施状况等因素，进行比较测算；成熟度修正法是在比较法基础上派生出来的一种方法，其基本思路是，利用比较对象之间存在的交通条件、基础设条件等方面成熟度的差异，进行成熟度修正，该方法主要适用于工业用地和港口码头用地评估，通过考虑规划年限及已完成开发建设的区域，对评估区域进行修正。

2.2.2 分摊造地成本

运用成本逼近法测算地价时，工业区建设初期需要考虑不同区域的造地成本差异。本文采用分摊造地成本方法，即在保障围填海区域土地出让地价总和不低于土地成本的前提下，结合各类用地的收益、所占面积等因素，综合确定造地成本分摊比例，保障出让价格均衡。

本文参照阿兰索地租模型和城市用地空间配置理论，通过分析造地成本与行业支付能力之间的关系，指导并确定造地成本分摊比例。将造地成本与行业支付能力相联系，使得支付能力高的行业承担较多的造地成本，以期达到招商引资、促进各行业共同发展的目的。

图2为造地成本分摊曲线，其中a、b、c、d曲线分别表示商业、港口码头、居住、工业行业所能承担的造地成本与其支付能力之间的关系曲线。工业和居住行业曲线的交点对应的行业支付能力为A，分摊的造地成本为A1。由于竞争和收益问题的存在，当行业支付能力低于A时，工业行业所能承担的造地成本高于居住行业；当行业支付能力高于A时，工业行业所能承担的造地成本低于居住行业，所以工业的最大支付能力为A，对应的最大造地成本分摊量为A1，所能承担的造地成本范围为O～A1；相应地，居住行业承担的范围为A1～B1，港口码头行业承担的范围为B1～C1，商业行业承担的造地成本范围为C1～D1。

依据前述造地成本分摊理论可知，量化行业支付能力，是求取造地成本的关键所在。本文用各行业前三年的收益情况，对行业支付能力进行量化，确定商业、居住、工业和港口码头用地的成本分摊比例m1∶m2∶m3∶m4，并采用如下模型求取各用途用地分摊造地成本：

设ai(i=1，2，3，4)表示各用途用地分摊的单位造地成本，bi(i=1，2，3，4)表示相应用地类型的面积。其中 ai=k·mi，总的造地成本C满足恒等式：C=∑4i=1ai·bi。

图2 造地成本分摊曲线

3 案例研究

曹妃甸工业区是典型的围海造地区域，在进行基准地价评估时，存在着前述围海造地地价评估的诸多难点；同时，工业区以发展循环经济为主，按照多元的功能规划和建设运行机制将其分为五大产业基地，不同行业的造地成本、用地需求以及用地模式差异较大。现应用前述估思路、方法进行曹妃甸工业区基准地价更新，为工业区建设初期基准地价更新提供参考思路。

3.1 基准地价测算方法选择及权重确定

采用上述围海造地地价评估的设计思路，选择多种方法综合测算曹妃甸工业区基准地价。各用途用地选择的评估方法见表3。

表3 曹妃甸工业区基准地价评估方法汇总

运用上述方法对曹妃甸工业区各类地价进行测算，各方法测算结果存在一定差距。考虑估价对象处于开发建设初期，填海形成陆地的特殊性，土地市场不发育等因素，各用途用地采取的方法不同，各方法的权重也不尽相同。

3.2 分摊造地成本

运用成本逼近法测算曹妃甸工业区基准地价时，结合上轮基准地价结果，并参考各行业前三年收益情况，综合确定商业、居住、工业和港口码头用地的成本分摊比例为m1∶m2∶m3∶m4=34∶27∶13∶28。按照造地成本分摊模型，确定曹妃甸工业区各用地类型造地成本。

3.3 基准地价确定

将各种评估方法测算的结果进行加权平均，得到曹妃甸工业区商业、居住、工业和港口码头用地基准地价。

经比较分析得出，采用本文的技术思路测算的基准地价，更加符合工业区的市场发展现状，迎合地方政府和当地社会经济发展的要求；与其周边的海港经济开发区和南堡经济开发区相比，基本持平甚至略高于二者，充分体现了曹妃甸工业区的发展前景，能够指导城市土地管理，对地价水平进行宏观管控。同时，工业用地最低级别基准地价略高于平均造地成本，工业区能够实现整体收益，促进区域协同发展，保障国有资产不流失。

4 结语

围海造地作为一种特殊的土地利用类型，国内外对其评估研究较少。本文在探索的基础上，分析了围填海区域地价评估要点，提出围海造地工业区基准地价评估的思路与方法，并将其应用到曹妃甸工业区基准地价评估中。首先，本文充分考虑围海造地工业区区域发展优势，将港口码头用地引入基准地价评估体系中；其次，从整体考虑围海造地工业区造地成本，在保障工业区土地出让地价总和不低于土地成本的前提下，提出造地成本分摊方法，解决工业区建设初期因造地成本差异而导致的土地出让价格不平衡的问题，有利于招商引资，实现区域协同发展；最后，根据围海造地工业区发展阶段不同，将基准地价评估分为三个阶段，考虑到工业区土地市场发育不完善，样点资料匮乏等现状，本文充分运用现有资料，重点介绍围填海工业区建设初期地价评估方法的选择、优缺点及其适用范围，并采用多种估价方法综合测算地价。

由于资料不全以及技术、研究能力有限，对于造地成本分摊比例的确定、测算地价方法的选择及比例确定还有待进一步合理化。总的来说，本轮曹妃甸工业区基准地价评估可作为特殊用地条件下基准地价评估的试点。围海造地工业区进行基础设施建设，需投入大量的资金，前期成本较高。因此，其基准地价评估不同于传统意义上的城镇基准地价评估，在全国范围内鲜有典型案例，本文将为未来填海造地区域地价评估提供很好的借鉴。

[1]张建新.沿海城市围海造地的综合效应分析与可持续发展[J].城市发展研究,2011,18(3):93-98.

[2]初敏,王辰良子.谈规制围填海项目的政策路径[J].中国海洋大学学报(社会科学版),2011(5):37-41.

[3]杨华,王全弟.围海造地过程中的权利承接及其法律规制[J].法学,2010(7):39-49.

[4]张军岩,于格.世界各国(地区)围海造地发展现状及其对我国的借鉴意义[J].国土资源,2008(8):60-62.

[5]李耀华.浅析围海造地工程的设计思路及方去[J].珠江水运,2013(15):14-15.

[6]李楠楠,顾尔康,张建新.围海造地的国际比较分析及启示[J].时代金融,2011(30):182-183.

[7]葛新兴.曹妃甸工业区围海总裁疏浚吹填施工方案与工艺研究[J].中国水运,2012,12(8):126-127.

[8]任远，王勇智.关于因地制宜科学围海造地的思考——以温州为例[J].中国海洋大学学报（社会科学版）,2008(2):89-91.

[9]中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地分等定级规程(GB/T18507－2001) [S].北京:中国标准出版社,2001.

[10]中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程(GB/T18508－2001) [S].北京:中国标准出版社,2001.

Appraisal of Standard Land Price in the Industrial Zone where the Land is reclaimed from the Sea

LI Shengnan1, ZHANG Jianjun2, CHEN Jing1
(1.Tangshan Evaluation Consultation Center of Real Estate, Tangshan, Hebei 063000, China; 2. School of Land Science and Technology, China University of Geosciences, Beijing 100083)

Reclaiming the land from the sea is an important means for coastal city to develop and utilize marine resources, as well as ex pand development space of the coastal zone. As an effective land supplement, this kind of land has its own features in the aspects o f development, utilization, and appraisal. This paper has made an analysis on land market operation stage, and introduced the design thinking with regard to land value evaluation in the industrial zone of reclaiming the land from the sea. It also apportions the cost of land reclamati on with a view to ref ecting the yield of different land use types. The method of land value evaluation is used for evaluating land level and standard land price in Caofeidian industrial area. This research will provide references for the further evaluation of standard land price in the area of reclaiming land from the sea.

reclaiming land from the sea; industrial area; land price appraisal; standard land price; evaluation method; reclamation cost

F061.6；F062.1

A

1672-6995（2017）06-0019-04

2016-12-30；

2017-01-09

唐山市曹 甸工业区土地级别与基准地价更新项目

李胜男（1989—），女，河北省张北县人，唐山市地产评估咨询中心助理工程师，工程硕士，主要从事地价评估、农田生态服务价值评估。