美国房地产危机过去将近10年，在我国房地产市场调控进入深水区的今天，我们有必要再次观察美国、日本等房地产泡沫危机的起因、过程以及爆发，反思政府、金融机构及所有市场参与主体的行为，探讨我国房地产发生危机的可能性以及预防危机的办法。

1泡沫如何吹起？

从行为经济学的视角来看，房地产泡沫产生于非理性的预期。房地产非理性的预期主要包括以下几个方面：一是相信房价永远上涨。二是过分高估自己能力。三是存在侥幸的心理。四是担心以后买不起。

在买房投资这件事上，不到最后失败，很少人会承认自己的想法是非理性的，总能找到多种支持的理由，这也正是非理性预期难以被识别之处。

从美日的历史经验来看，目前我国非理性预期产生的条件都具备：一是政策实际上的支持。二是货币长期宽松，利率维持低位。三是土地供应短缺。五是市场信息的引导。六是跟风买房的从众效应。

从这些方面来看，近年来我国房地产市场的非理性预期较为浓烈，存在滋生泡沫的环境，当予以警觉。

2泡沫风险如何衡量？

泡沫产生于非理性的预期，而泡沫的风险来自于过高的债务。那么，如何衡量泡沫及其风险的大小？

基于美国、日本房地产泡沫破裂前后的指标对比，我们可以得到一些指标区间参考：

房贷比50%以上，经济脱实向虚严重。美国2002年-2006年房贷/信贷上升至50%以上，甚至在2006年提升至56.6%。这一比例超过50%，表明经济严重脱实向虚。……