摘 要：近年来，随着楼顶空间的权属纠纷不断发生，有关楼顶空间的权利归属问题引发社会的关注。在我国最新出台的《物权法》中，并没有明确的法律条文规定楼顶空间的权属，但是我国法律学术界认为应该按照建筑物区分所有权的基本原则处理，即全体建筑物区分所有权人才是建筑物楼顶空间的共同共有人。但是楼顶空间的权属尚未明确，其解决机制也并未完善的今天，有关楼顶空间的权属问题仍有待进一步研究与完善。

关键词：楼顶空间；独立空间权；权属争议；解决机制

当今社会的现状是建筑物的楼顶顶层的使用权由开发商确定给某一顶层区分建筑物所有权人专有，而开发商却没有征得全体业主的同意，进而引发楼顶空间权属争议。本文从楼顶空间权属争议的现状、楼顶空间权利归属的理论基础及楼顶空间权属争议的解决规则三大方面展开论述，通过对楼顶空间权利归属的研究以及对楼顶空间权属争议解决机制的探究，可以使楼顶空间权属纠纷的解决更加具有可行性。

一、楼顶空间权属争议的现状

楼顶空间权属纠纷的出现有其一定的社会根源，而且与我国加速发展的社会化进程及社会经济的迅速发展有着密不可分的关系。根据国务院新闻办举行的政策例行吹风会发布的数据显示，截止2015年底，我国的城市化率达到56.1%。随着我国经济快速迅猛的发展，人民的生活水平不断的提高，促使城市化的步伐不断加快，导致城市人口膨胀，地价高昂，多层或高层建筑物成为解决城镇居民居住问题、最大限度的利用土地空间的有效途径，而这就引发了高层建筑物楼顶上的空间权属争议。

二、楼顶空间权利归属的理论基础

1.区分所有建筑物专有部分范围的界定

从法律层面讲，专有部分的范围也就是专有权的标的物，其必须是建筑物的独立建筑空间所包括的范围。区分所有建筑物的专有部分是系由具有一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共有部分以墙壁（共同墙壁）、天花板、地板相间隔。所以，专有部分的范围是指专有部分彼此之间，或者专有部分与共有部分彼此之间的区分界限到底到哪一部分为止。专有部分范围的界定直接影响到区分所有权人的权利及对标的物的自由使用。而且从一定程度上影响到区分所有权人对建筑物施加行为时对建筑物的安全有无危害，同时关系到建筑物的整体维护与修缮时的安全问题。

理论上对建筑物专有部分的界定存在四种学说，分别是“空间说”、“中心说”、“最后粉刷表层说”、“壁心和最后粉刷表层说”。在以上四种学说中，第四种学说即壁心和最后粉刷表层说更有其可取之处。该说不仅使区分所有权人自主使用其专有部分的权利保障更具有可操作性，而且更符合建筑物整體维护与修缮的需要。因此该说成为我国在空间权理论上的通说。由于该说可以兼顾区分所有权人之间，以及区分所有权人与第三人之间的权益关系，因此其更符合当今社会发展的现实情况。在解决楼顶空间权属争议的问题时，同样适用此学说。

2.壁心和最后粉刷表层说在楼顶空间权属纠纷中的适用

就解决楼顶空间权属纠纷问题，其实质就是确定楼顶空间是属于区分所有权人全体共有，还是属于顶层区分所有权人。依照“壁心和最后粉刷表层说”，分而言之，“壁心说”确定的权利只及于顶层楼板的壁心，即顶层区分所有权人的专有权利无法及于顶层楼板的全部，更不用说其权利到达顶层楼板的上部空间。而“最后粉刷表层说”所确定的区分所有权人的专有部分只是及于顶层区分所有权人所有的楼板内部那一侧的，即属于自己的一侧。而整个顶层楼板的权利是属于区分所有权人全体共有。如此一来，按照在我国为通说地位的“壁心和最后粉刷表层说”，顶层楼板为全体区分所有权人共有，而顶层楼板的上部空间权利也只可能属于全体区分所有权人。

三、楼顶空间权属争议的解决方法

1.楼顶空间权属解决方法之以往理论

依照“壁心和最后粉刷表层说”，楼顶空间的权利归属为全体区分所有权人。因此按照该说则导致以下三个结果：

（1）楼顶空间的权利归属于全体区分所有权人。楼顶空间的权利归属为全体区分所有权人所共有，而不是归顶层区分所有权人专有，因此开发商就无权加以处置。

（2）开发商将楼顶空间的专有使用权确定给个别或顶层区分所有权人的无效，楼顶空间的使用权归属于全体区分所有权人，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。

（3）只有全体区分所有权人通过业主大会表决才能决定建筑物楼顶空间的使用问题。

2.“独立空间权”在楼顶空间权属争议解决机制中的引用

所谓独立空间权，是指除地表之外在土地空中或地下横切一断层而享有的排除他人干涉的权利，或者说是对土地地表上下一定范围内的空间的权利。以独立空间权为客体在地表上的方位划分，独立空间权可以分为地上空间权（即空中权）和地下空间权（也有称地中空间权的）。从权利性质划分，独立空间权可分为空间所有权与空间使用权。如果将独立空间权引入楼顶空间权属争议的解决机制中，即该建筑物的区分所有权人甚至该建筑物之外的人（也可以为机构、国家等其他法律主体）可以在该建筑物的楼顶空间建立独立空间权，换言之，其可以通过购买等方式成为该建筑物楼顶空间的所有权人，但其权利期限和其该建筑物他区分所有权人一样，受该建筑物产权期限的限制。如果该建筑物的楼顶空间建立了独立空间权，类似“空中花园”引发的楼顶空间权属争议就有法可循。

参考文献：

[1]梁慧星.物权法草案建议稿[R].北京：社会科学文献出版社，2000.63-124.

[2]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2002.478-479.

[3]陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2011.5.

作者简介：

鲁伊（1988.06～），女，辽宁大连人，辽宁大学法学院在读研究生。