乔兵兵

【摘要】房地产评估在房地产交易中发挥了重要作用，本文介绍了当前我国房地产评估中存在的各种问题以及这些问题存在的原因，并提出了针对性的对策，为促进我国房地产评估的发展以及房地产交易的公平提供一定的参考。

【关键词】房地产评估 问题 对策

近几年来，我国的房地产市场一直处于快速发展当中，尤其是一些大中城市，房地产的交易极为频繁。在当地产发展过程中，经常需要对其进行评估，如拆迁、二手房买卖、当地产抵押、房地产投资等等。但是房地产的评估是一项专业性强、技术要求高的工作，在我国属于新兴领域，发展还不成熟，在房地产评估过程中还存在一定的问题[1]，只有对这些问题进行改善，才能促进我国房地产评估行业的发展，为房地产交易的合理进行提供一定的保障。

一、我国房地产评估发展现状

房地产评估是为房地产交易服务的，近些年来我国的房地产行业一直处于快速增长阶段，各类房地产交易频繁，对于房地产评估的需求急剧增大。房地产评估为房地产的交易提供了重要的基础。近些年来我国房地产评估从业人员队伍以每年新增5000人以上的速度在扩大，当前房地产评估师从业人数已经超过了7万人。

虽然我国房地产评估行业一直快速发展，前景一片大好。但是也正式由于发展速度过快，带来了一些问题，如从业人员素质参差不齐，部分人员素质有待提升；相关法律法规建设不完善；不正当竞争时有发生等等。这些问题对于房地产评估行业的健康发展带来了一定的负面影响，如不及时解决，将会产生更为严重的后果。

二、我国房地产评估中存在的问题

（一）相关法律制度不完善

当前我国房地产评估工作的开展，主要依据的法律法规是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》以及相关的行政许可和行业标准。但是这些法律法规只是从大的方面进行限定，缺乏相应的实施细则，难以对具体的房地产评估工作做出指导。从而导致房地产评估人员在开展工作过程中没有足够的法律依据，限制了部分工作的正常开展，评估结果难以让人信服的情况时有发生。

（二）人情交易普遍存在

中国是一个人情社会，各种各样的人情关系普遍存在，在房地产评估中也不例外。另外，虽然当前我国已经对评估机构进行了改制，但是有部分房地产评估机构的主管部门仍未发生变化，甚至一些房地产评估人员还在原来的主管部门中担任一定的职务，在房地产评估的圈子内熟人遍地。这种情况加剧了在房地产评估中人情交易的发生，严重危害了房地产评估的公平性。

（三）评估人员业务水平有待提高

当前房地产评估从业人员素质参差不齐。其中部分从业人员虽然通过了房地产评估执业师考试，但是仅仅是通过死记硬背而考过，并没有实际的操作经验，从而在實际工作中难以对房地产的价值进行准确评估。另外，也并不是只要获得房地产评估师资质就可以从事所有房地产的评估工作，这给房地产评估师的管理带来了一定的难度，影响了整个行业的发展。

（四）不正当竞争加剧

由于房地产行业的快速发展吸引了大批的相关从业者进入房地产评估行业，导致房地产评估行业的竞争急剧增加。房地产评估从业人员的增长速度已经大大高于房地产行业的发展需求。因此，房地产评估师为了获取业务而导致不正当竞争增多。另外，房地产交易中的一方往往会为了获取更多的利益而给房地产评估师回扣，也是导致不正当竞争出现的主要原因之一。

三、房地产评估中出现问题的原因

（一）我国房地产评估行业发展不完善

我国商业性房地产直至改革开放以后才逐步发展，到了上个世纪九十年代以才进入快速发展阶段。而房地产评估行业的起步和发展更是晚于商业房地产。因此，我国房地产评估行业起步晚，发展不完善，导致相关法律法规的实施细则仍未出台，房地产评估过程中存在一些盲点，影响到了房地产评估的公正性和准确性。

（二）房地产评估师入门门槛较低

当前由于相关制度还不健全，没有形成以一套完整的房地产评估人员的培训、准入及晋升机制，仅仅是通过考试来判断是否掌握相关知识。从而导致理论与实践的脱离。同时，由于没有一定的晋升机制，房地产评估师只有一个级别，不能区分相关从业人员的技术水平，打消了从业人员继续学习深造的动力。

（三）管理体制欠缺

当前我国房地产评估管理体制上还存在一定的问题，尤其是对于房地产评估人员的管理上，采取的是“政府主管，行业协会自律”的管理模式。但是由于从业人员众多，政府部门难以进行有效管理，导致各种非法交易的发生，给整个行业的发展带来了一定的负面影响。

四、改善房地产评估中现有问题的对策

鉴于房地产评估中存在的诸多问题，必须及时采取合理的对策，才能促进房地产评估行业的快速、健康发展，为房地产的有序、合理交易提供一定的基础。具体来说，根据上文的分析，可以从以下几个方面进行改善：

（一）健全相关法律法规体系

为了确保房地产评估人员在工作过程中有法可依、有规可循，需要在当前的法律基础上进行完善，并出台《房地产评估法》。该法律除了对当前的法律进行统一、深入、细化之外，还应包含以下几个方面的内容：一是统一并强化行业标准，对现行的标准进行修订，并对房地产评估中的各项操作细节进行统一、明确的规定；二是提高职业道德要求，并对房地产评估过程中的违法行为及其处罚力度做出明确规定，增加房地产评估人员的违法成本。

（二）加大监管力度

监管不力是当前房地产评估中违法行为频繁发生的主要原因之一[2]。因此，要从以下几个方面加大监管力度：首先，加速房地产评估机构的脱钩改制工作，使各个评估机构都处于同一起跑线，减少各种内幕交易；其次，以当前政府部门难以形成有效监管的形式来看，应改变当前的监管机制，以行业协会监管为主，政府指导为辅，加大监管力度；最后，增加投诉渠道，对于房地产评估过程中的违法行为进行投诉，形成对房地产评估人员的震慑力。

（三）加强从业人员的培训及再教育

从当前的房地产评估准入考试来看，可以通过死记硬背来通过，因而难以对通过考试人员的水平做出准确评估。因此，建议在考试中增加面试环节，可分省份进行，在面试的同时还可以对从业人员的水平进行分级。在后续的工作过程中，房地产评估人员可通过再教育等方式来实现等级晋升，提高他们继续学习的积极性。对于获取从业资格但是实际水平较低，工作中出现多次重大失误者，可对其降级甚至取消从业资格，保持房地产评估从业队伍的业务水平。

五、结语

房地产行业的发展对于我国经济的发展具有重要的推动作用。而房地产评估作为整个行业发展的重要组成部分，对于行业的健康、快速发展具有极为重要的意义。虽然当前在发展中还存在一些问题，但是只要采取合适的策略对其进行规范，定能使房地产评估的发展日益成熟，在推动房地产行业的发展中发挥更大的作用。

参考文献

[1]王燕.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].对外经贸.2012（12）：72～73.

[2]张丽.房地产评估中存在的主要问题及其对策探析[J].住宅与房地产.2017（1）：20.