丁滢+晏丹

摘 要：随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业随着房地产市场的发展而逐渐成长起来，估价的重要性也日益突出。从房地产估价和GIS的概述出发，基于现有房地产估价系统，研究将GIS技术应用于现有系统的必要性和可行性，总结GIS数据的采集、处理和存储方法，分析该技术与估价系统的结合方案，找到该技术辅助估价结果校验的方法，提出未来该技术在估价业务中的应用方向。房地产估价信息系统能够更好地帮助估价师们完成工作。

关键词：房地产估价；GIS技术；辅助估价；估价系统

中图分类号：P208 文献标识码：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2017.07.150

处于大数据时代变革中的估价行业，只有在改变传统思维模式，不断挑战，不断创新，将信息技术、GIS技术、多媒体技术、智能化知识应用于评估系统，建立一个空间维、时间维、价值维的多维立体评估系统，才能不被时代所淘汰，促使估价行业健康、快速、蓬勃发展。

前期查阅大量国内外文献研究发现，已经有GIS技术应用于房地产估价领域，使得房地产价格摆脱传统的静态估价。一场划时代的变革正在悄然进行，房地产估价行业也将在这场变革中由量变发生质变。

1 房地产估价与GIS概述

1.1 房地产估价

房地产主要指房屋和土地，或房产和地产。严格来讲，房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师分析、测算和判断房地产的价值或价格，并提供相关专业意见的活动。

1.2 GIS概述

GIS即地理信息系统，它是计算机软硬件支持下空间数据的应用技术系统，具有数据采集、存储、管理、计算、更新、综合分析和输出多种空间信息能力，具有极强的空间综合分析和动态预测能力，能产生高层次的地理信息，将地图与数据相结合，使地理信息更加完整，数据描述更为直观。

1.3 房地产估价与GIS关系密切

房地产估价工作有明显的空间性，而会对房地产价格产生影响的大量空间数据有物业坐落位置，公共服务设施的分布，城市人口密度、分布等。这些都具有空间属性，因此，估价时要充分考虑其空间特性。而GIS的优势则是具有极强的空间综合分析和动态预测能力，所以，房地产估价与GIS技术的结合具有天然的应用潜力，在房地产估价中引入GIS是非常必要的。

2 房地产估价与GIS结合的系统建立

2.1 GIS平台选型

虽然百度和高德的API已经做得很完善，使用便捷，但是，作为企业级的GIS，单一使用API来建立GIS难以进行复杂的地图分析和处理，后期扩展性将会受到制约。只通过API来获取所需估价要素，也可能造成偏差，所以，相对于只在百度或高德的平台上进行二次开发，基于ArcGIS建立自己的系统是一种较好的方案。ArcGIS可以通过二次开发载入国内主流的地图，它既能解决有些地区底图获取困难的问题，又能为后期GIS功能扩展打好基础。着眼未来，选择该平台建立的系统要优于单一使用地图应用中的API所建立的系统。

2.2 估价工作底图选型

在了解和分析了各个地图应用后，从国内地图发展的实际情况出发，百度地图有较大的优势。百度地图的开放性决定其可接纳各种信息数据。另外，百度房产地图的点位信息可以解决各城市房地产估价中地址不准确、无法定位的问题，并随着其不断完善，可以解决估价行业后期新增地址的查询问题。至于搜狗地图中所显示的房屋出租价格和二手房挂牌价格，可以通过“数据蚂蚁”等工具在58同城等网站进行数据抓取，并与GIS中的点位信息关联，得到最终的结果。所以，整体分析，不管是数据量，还是点位信息，百度地图都能囊括其他主流地图应用的数据。

目前，比较主流的企业级GIS服务平台还是以ArcGIS为主。由于底层图层在获取上成本比较高，特别是卫星图层，所以，加载百度地图是一个不错的选择。选择百度地图作为底层图层，也是因为百度的开放性，虽然在抓取数据上有难度，但可以通过技术手段来解决难题。因此，建议运用ArcGIS平台加载百度地图来建立自己的GIS系统。

2.3 GIS数据库与估价数据库的数据互通方式

数据库间的互通主要有种方式：①数据字段上的关联，增加GIS系统表中的某一个关联ID。要建立联接时，可采取DLINK方式查询表关联，结果像在同一数据库中。②通过中间数据库进行数据互通，但该方式一般适用于2个没有太大交集的数据库，而且数据上相对可控。另外，GIS系统通常作为一个后台数据处理系统，较少出现GIS系统主动查询估价系统中的数据。在这种情况下，可以选择在估价系统中的部分数据库表增加GIS数据库的ID，方便进行数据关联。

2.4 未来GIS的应用发展方向

现阶段，国内估价行业对GIS技术的应用还有很大的拓展空间。借鉴国外已有经验，未来GIS的应用可从以下几个方面进行。

2.4.1 政府税务和房产征收、城市开发

基于GIS的庞大数据及其直观性，将政府税务系统与其对接，在地图上以颜色和柱状图形式显示税收缴纳、房产征收范围和人数、价格情况，城市开发中地区土地利用度等。同时，根据网状统计的国势调查出的人口密度、根据3次元GIS造成的建筑物等的階级阶层区分图、依据建筑数据层数平均值和区域内的空地占有率的计算处理，可以使得政府项目类评估更全局化、透明化。

2.4.2 商业投融资、项目可行性分析

利用3次元，4次元GIS和公共机关等披露的空间数据信息动向，以指定区域内居民的社会经济特性为变量，用阶级区分图的色彩显示标准偏差，能够有效把握周边居住的阶层、社会环境等因素，从而更客观地分析商圈，降低商业投融资和项目可行性分析评估的风险，提高准确性。

2.4.3 以房养老，灾害评估

在工作中，将能表现出特定区域腹地和公路的高低差、建筑物的高度形状、道路状况、街边林荫道的高度、悬崖倾斜角、海拔等的3次元GIS，加上能将日照、通风、地势和画地配置等在平面地图上看不见的因素显示出的，拥有时间次元的4次元GIS，与区域数据系统结合，能使养老住房、灾害评估价格更加合理、可靠。

3 结论

当今世界正在展开的信息技术革命以前所未有的方式决定着行业变革的方向。利用GIS的数据管理功能，能够实现与房地产估价相关的地理信息数据的统一管理和存储；利用GIS的数据和分析功能，对房地产估价工作的自动化、高效性、时效性和成果的准确性、合理性的提高起到了重要作用。随着计算机技术和GIS技术的发展，基于GIS技术的房地产估价应用将越来越广。

参考文献

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2015.

〔编辑：白洁〕