摘 要：近年来，工业用地在建设用地中所占的比例逐漸扩大，科学合理的评估出工业用地的价值对于经济发展具有重要意义。而市场比较法是工业用地估价中常用的一种方法。本文通过案例，介绍了市场比较法的应用方法，分析了实际估价工作中存在的一些问题，并提出了相关建议。

关键词：市场比较法；工业用地；土地估价

随着我国土地使用制度由无偿划拨向有偿使用的转变，土地成为了一项特殊资产。而一些企业为了扩大生产，需要获得工业用地的使用权。因此，客观评估出工业用地的价值对于工业及经济发展具有重要意义。市场比较法是在同一供需圈内，通过相同用途的三个以上类似宗地近期正常市场价格的比较和研究，评估某一宗地市场价格的方法。在实际应用过程中，市场比较法存在一些问题，影响了估价结果的客观公正性。本文拟通过案例评估分析，介绍市场比较法的基本用法，并对存在的普遍问题提出建议。

一、市场比较法的基本原理及公式

（一）基本原理

市场比较法的理论依据是替代原理。根据替代原理，效用相同的土地在市场上的价格应趋于一致，否则开发商就会放弃购买价格较高的土地，而选择价格较低的土地，从而引起市场供求关系的阶段性变化和长期均衡。

（二）计算公式

《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）关于市场比较法的计算公式为：

P=PB×A×B×C×D×E

式中：P—待估宗地价格；PB—比较实例价格；A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；B—待估宗地评估日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地年期修正指数/比较实例宗地年期修正指数。

二、市场比较法的估价过程分析

（一）案例中某宗工业用地基本情况介绍

六安皖源米业有限公司由于经营需要，拟将一宗位于六安市裕安区的工业用地国有出让土地使用权向银行进行融资抵押。评估设定用途为工业用地，开发程度为“五通一平”，评估基准日为2016年4月11日，土地终止日期为2061年01月10日，至估价期日，土地剩余使用年限为44.75年，评估土地面积为34157平方米。

（二）市场比较法估价过程

1.选取比较实例

通过调查分析，选择近期发生交易的与待估宗地条件类似，级别相同的3个比较实例，比较实例具体情况如下：

实例A：武汉双强管业有限公司。该地块位于平桥工业区路桥一处项目北侧、金盛路西侧，用途工业，用地面积31676平方米，建筑容积率1，土地使用年期为工业50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：挂牌；交易价格159.5元/平方米。

实例B：安徽鸿杰威尔停车设备有限公司。该地块位于平桥工业区永泰路与金盛路交叉东南侧，用途工业，用地面积29491平方米，建筑容积率1，土地使用年期为工业50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：挂牌；交易价格159.7元/平方米。

实例C：安徽速克达车业有限公司。该地块位于平桥工业区振兴路与永泰路交叉口东北侧，用途工业，用地面积39139平方米，建筑容积率1，土地使用年期为工业50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：挂牌；交易价格161.5元/平方米。

2.比较因素的选择及比较因素条件指数的确定

影响待估宗地价格的主要因素有交易时间、交易方式、区域因素（主要有交通条件、基础设施状况、环境状况、自然条件等）和个别因素（主要指宗地形状况、宗地地基状况、宗地形状、宗地面积、宗地临路状况等）。

待估宗地与比较实例A、B、C土地用途及交易方式相同，故不需要修正。

交易日期修正是将实例在成交日期的价格调整为估价期日的价格。根据当地的地价指数表，推算出期日修正系数，具体见表2-1：

土地使用年期修正指数根据公式K=[1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）n]进行修正。

其中：K—土地使用年期修正指数；r—土地还原率按7%计；

m—比较实例土地使用年期；n—待估宗地土地使用年期；

区域因素和个别因素的指数确定原则是，以待估宗地为100，将各种区域因素和个别因素按照一般优、较优、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

3.根据比较因素条件指数确定因素比较修正系数

根据分析，交易期日的修正系数分别为128/125、128/125、128/125；土地剩余使用年限修正系数分别为0.9516/0.9661、0.9516/0.9661、0.9516/0.9661；环境状况的修正系数分别为100/98、100/98、100/98；接近对外交通设施程度修正系数分别为100/102、100/102、100/102。而其他影响因素条件状况类似，故修正系数全部为100/100。所有修正系数相乘得到总体修正系数1.0090。故三个比较实例修正后的土地单价为159.5×1.0090=161；159.7×1.0090=161.1；161.5×1.0090=163。取算数平均值，最后地价为161.7元/平方米。

三、市场比较法在工业用地估价工作中存在问题及对策

（一）通过相关的调查了解，很多土地估价师认为在整个市场比较法评估工作过程中最困难的就是比较实例的搜集。主要是由于我国土地交易制度还不够完善，土地交易案例本身就相对较少；而一些估价机构和相关职能部门为了自己的经济利益，信息不对外公开，这就导致估价机构很难获取其它同业掌握的案例。因此可以构建土地估价共享数据库。土地估价师协会汇总比较实例及各种信息，按照交易时间、评估目的等条件进行分类，便于搜索。土地估价共享数据库的建立，可以解决市场比较法搜集比较实例难的问题，有助于提高土地估价的效率。

（二）市场比较法应用的关键就是比较因素的确定，它影响着评估的准确性。但是很多估价师对于工业用地的比较因素选择千篇一律，没有体现待估宗地和比较案例的特点。建议增加估价目的和规划前景作为比较因素，可以更好的体现土地的市场价值。因为不同估价目的的价值类型也不同，价格确定也随之变化；而规划前景可以看成是土地的发展权，在其他土地价格影响因素相同的情况下，规划前景良好的土地在日后的收益必然更高，那么土地的价格也应当更高。

（三）一些土地估价师职业道德低下，风险意识薄弱，违反执业准则，不能公平公正的进行土地价值评估。为了满足客户的要求，擅自改变评估市场比较法中参数，对估价结果人为的进行改动，经常出现高估低评或低估高评的现象。对于这种不良之风，应该从法律监督、自我监督和社会监督三个方面入手，建立健全土地估价监督体系。首先，要完善相关法律法规，加强行业监管力度。这是对于土地估价师的法律监督。其次，加强对土地估价行业从业人员的职业道德教育，提高土地价值评估从业人员的自我监督意识。最后，构建估价师信用披露及备案制度，这是估价师接受社会群众的监督。

参考文献：

[1]刘苗. 洪湖市A土地价值评估研究[D].湖南大学，2014.

[2] 孙秀. 市场比较法在土地价格评估中的应用研究[D].哈尔滨商业大学，2016.

作者简介：

鲁冰清，男（1990.12.30——）汉族，安徽省六安市，硕士，东北林业大学经济管理学院，研究方向：资产评估