王珍莲

摘要：文章通过南宁保障房用户调查的统计结果，对保障房在住房的区位、实物、区域分布、保障房的申请，轮候、分配等环节政府的服务满意度进行研究分析，试图为以后保障房建设、健康发展提供有益的参考。

关键词：保障性住房；南宁市；住户满意度

基金项目：本文是广西财经学院“南宁市保障性住房研究”团队的成果，广西重点学科“管理科学与工程”建设经费资助

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定购房对象标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和限价房、公租房等政策性住房构成。从2011年开始，南宁市根据广西自治区下达的任务要求，开始大规模地建设保障性住房。2011年的计划建设规模为30020套，2012年的建设规模为26500套，2013年的建设总规模为19420套，2014年的建设规模稍有下降，为16460套，2015年的建设总规模又扩大到29040套。同时为了保证保障性住房建设的南宁市出台了文件《南宁市进一步加快保障性安居工程建设若干规定》如此大的建设规模，《若干规定》提出，南宁市将对住房保障工作实行严格问责制，对造成重大不良后果和影响的负责人进行约谈和问责。

那么，居民南宁保障性住房建设满意率情况怎样呢？2015年11月，本研究团队组织学生对南宁市保障性住房住户满意度进行了调查。本次调查共访问了16个保障房小区的612位住户，调查采取问卷调查方式，并采取配额抽样方法、进入小区对住户进行拦截访问，回收有效问卷574份。受访者主要以经济适用房住户为主，占58.9%；限价房约占14.6%；公共租赁房受访者占13.9%，廉租房住户占12.9%。本次调查的受访者以2013～2015年租住的住户为主，占总样本的49.9%。

一、南宁市保障房住户对保障房建设满意度分析

1.产品供给区域分布的满意度分析

本次调查只针对经济适用房、限价房、公租房、安居房的区域分布满意度进行了调查。本题为过滤性问题，在612位受访者，回答对“了解保障性住房的供给状况”有135位。其中约有120多位回答了住房供给区域分布满意情况的问题。

从频率上分析，经济适用房的满意率最高，为15.0%；公租房的满意率最低，只有9.4%。从不不满意率上看，各住房类型相关不大，均在18%～20%之间。经济适用房满意率高些，是因为经济适用房总量大、楼盘比较多。有的经济适用房小区建设比较早，一些在当年看来比较偏的楼盘，放到现在就不再显得偏了，比如富宁新兴苑。反观最近几年才推出的限价房、公租房，相比而言位置的确有点偏。而且从已经入住的楼盘看，经济适用房建筑规模大的区域分布更广，限价房、安居房的楼盘少，区域分布不均。

2.对保障房的实物、区位方面的满意度

保障房的实物、区位主要是指建筑质量、房屋设计、小区规划设计、小区环境景观、小区的位置、交通、周围环境景观等方面的因素。本次调查采用五级量表的方式，要求受访者根据满意情况进行打分， 1=非常不满意，5=非常满意。

从统计的数据可知，保障性住房住户对小区的社区文化、邻里关系满意度是最高的得分超过了3分，而且标准差在所有的要素当中排倒数第二，意见相对比较统一。总体的综合来说得分也相对较高，而且在这一选项上，标准差是所有评价评价意见中最小的。得分比較低的几项，除了“住宅的建筑质量”外，其余几项均是公共配套方面的，包括教育设施、购物环境、公共医疗。其中公共医疗的不满意率达50.1%，；对购物环境不满意率为39.6%，对住宅建筑质量不满意率为36.8%，均是比较高的比值。其中经济适用房及公租房问题最为突出，受访者中明确表示对“经济适用房建筑质量满意”的受访者只占12.4%，而表示“非常不满意、很不满意”的占57.6%；而对公租房建筑质量满意率也只有13.8%。“公共医疗”的不满意率最高的是公共租赁房，达70.9%，其次是限价房，不满意率为55.9%。廉租房、经济适用房的对“公共医疗”要素明确表示不满意的比例也是非常高的值。最低值为45.8%。

3.申请、轮候、分配过程中对政府服务质量满意度

在申请、轮候、分配过程中对政府服务质量满意度又如何呢？调查得知，在申请环节，住户的满意率为23.9%，在轮候环节，住户的满意率为16.3%；在分配环节，住户的满意率为19.9%。而且三个环节的满意度得分均没有达到平均分3分，申请环节为2.95、轮候环节为2.85，分配环节为2.96。其中不满意率最高的是轮候环节，达到34%。问及“根据您个人的经验或通过平时的了解，您觉得申请保障性住房存在哪些困难？”时（本题有效个案为540）。“申请时间长”“申请条件多”及“房源供应量不足”是排在前三位的因素。分别占个案的68.3%、 55.63%、43.8%。

那么在南宁市申请保障性住房，从申请到获得住房资格通常需要多长时间呢？数据显示约有50%的住户在申请后不超过1年可以获得保障性住户资格。这个时间相对而言还是比较快的。超过2年才获得住户资格的占19%，占比也算比较大。资料显示，新加坡保障房全国轮候时间2年左右、韩国1年。因此南宁申请保障房的轮候时间并不算长。

4.对住房价格、交易成本满意度情况分析

本次调查，问卷中有两处涉及保障房价格问题，“您认为南宁市现有的保障房供应存在哪些问题”“您认为保障房建设方面还有哪些需要完善之处”。第一个问句设计有“房屋售价太高”选项，第二个问句设计有“降低保障房价格”“降低购买过程中的交易税费”选项。从统计结果看，认为价格太高，需要降低保障房价格的占比不高。认为房屋售价太高的为26人，占有效个案比为18.2%。认为“需要降低购买过程中交易税费的”为56人，占有效值28.3%；认为需要“降低保障房价格”的频数为78，占有效值39.4%；本题有效个案为198人。

二、保障性住房建设存在问题

1.保障性住房选址偏僻

通过调查得知，受访者对已经建成的保障房住户反映比较突出的问题是：公共配套设施不完善、房屋选址偏僻、远离市区、交通不方便，由此衍生的问题的是：住户对小区的购物环境、教育配套、医疗保健、公共交通等满意率比较低。当然这些问题的出现另一方面南宁市近些年发展速度比较快，一些新区在购物环境、教育配套、公共交通上均存在类似的问题。尤其是医疗和教育配套的发展速度远远赶不上城市人口发展，就医难、入学难是近几年南宁市比较突出的问题。

2.保障性住户建筑质量问题突出

除去对保障性区位方面的不满外，另外一个比较突出的问题就是保障房建筑质量问题。上文已述，受访者对住宅建筑质量不满意率为44.5%，均值为2.76。此外，在“您认为保障房建设方面还有哪些需要完善之处？”的问句中，选项最多的是 “提高保障房质量”占有效个案值的68.2%。平时在南宁时空网上也经常会看到一些经济适用房小区的业主发的反映住房质量问题帖子，说明保障性住房的质量问题的确比较突出。此问题主要表现为：屋顶漏水、卫生间漏水、楼板开裂、水管漏水。

3.政府政策宣传、执行力度有等加强完善

本次是针对保障房小区住户进行的调查，但是对回答“您是否了解我市现行的住房保障政策”这一问句时，有66.3%的受访者回答“不了解”。而在回答“了解南宁市现行保障房的政策”的206位受访者中，能正确回答“据您所知下列哪些政府部门的网站可能会有保障房政策及房源信息？”只占64.5%。受访者获知保障房信息及政策的途径分别是：报纸、亲友介绍、政府相关部门、互联网、电视及社会宣传。当问及“您认为现阶段保障房政策执行存在的问题是什么” “政府监管不力”“宣传力度不足、公开度和透明度不够”“申请门槛过高”“灰色交易严重，特权霸占资源”为响应度比较高的几个回答，占有效个案的比例从46.2%到34.6%。而“保障房建设资金不足”“没有健全法律约束”频率分别是15.1%及9.8%。说明从保障房住户体会看，解决“有法不依、执法不严”的问题比“健全法律体系”更为紧迫。

三、结论及建议

（一）结论

通过以上统计结果的分析，我们得出结论，保障房住户对政府在保障房的政策宣传、申请、轮候、分配环节满意度并不高，对保障房小区居住环境总体上是认可的，但是对住房在区位、实物方面的上一些要素满意率较低。主要集中小区商业配套、教育配套设施、公共医疗卫生、交通设施等区位条件方面，这些因素均是通过开发规划设计、后期的物业管理难以得到改善的。而在户型设计、小区的治安、邻里关系是可以通过开发商及物业管理可以得到改善的，因此后者的满意率相对较高。

（二）建议

1.积极推进保障房建设的产业化生产

住宅产业化是指利用现代工业化生产的方式来建造住宅，提高住宅的整体质量，同时可以降低成本。近几年我国住宅产业化取得了比较大的进展，万科、浙江宝业集团、远大住工、浙东建材、黑龙江宇辉集团都在住宅产业化方面取得了较大的成绩。因此政府在进行保障房建设时，为保证生产效率、保证建筑质量，可以多考虑与国内的拥有这些生产技术的企业合作，或者把建筑施工任务承包给这些企业。但是现阶段政府还是比较倾向于把保障房施工建设的任务承包给国有房企施工建设，如中房集团、南宁地产公司、南宁房产公司等。可是本地国企的管理水平跟国内大型私企比起来还是有差距的，尤其是建筑工程允許层层分包的情况下，更容易出问题。

2.大力推进保障房建设PPP发展模式

保障房建设资金来源是一个普遍关心的，而PPP（Public-Private-Partnership，公私合营）模式，无疑是一种很好的选择。PPP模式通过大量引进民间资本及先进管理水平来转移政府风险、提高政府部门办事效率、缩短项目建设周期、节约成本的目标，最终实现政府与私人投资者的双赢。PPP模式既是保障房项目为解决建设问题的很好的方式，也是保障房建筑质量的有效方法。政府相关部门由于职能分工及裙带关系问题，对于建筑质量监管难度比较大。

3.加大保障房信息公开建设方面的成果，提高大众满意率

如今政策在保障性住房政策宣传方面已知有了长足进步了，成立了专门机构及建设有专门的网站，公布保障房房源信息、获得资格申请人姓名单位信息，保障房相关政策等通过网站均可查询。然而公众媒体很少报道这些方面的信息。《南国早报》《当代生活报》《南宁晚报》是本地居民订阅量最大的纸质媒体，以《南国申报》为例，国家及当地政府有新的住房政策出台，报纸都会有报道，但是要查看完整的政策原文、更多相关信息，报纸就没有介绍了。因此居民需要了解更多相关政策信息经常借助于亲戚朋友的帮忙。鉴于此，房产部门在传达相关政策的时候是否可以考虑单位工会这条渠道呢？

4. 重视保障房选址

保障房的选址一方面要考虑到区域分布的均衡，另一面选址不应过于偏僻。对于政府相关部门而言，保障房选址并不存在技术上的难题，关键在于经济利益的让渡上。保障房项目区位好，政府在经济效益上自然会做出更大的牺牲。能用于商业开发的地块却用于保障房项目建设显然没有发挥土地的最大效用，但是选择最偏僻的地段进行建设保障房项目建设显然也是有难以让人满意的。这也是南宁的前几个限价房项目推出后不受欢迎的原因。为了解决保障房项目的公共设施配套及基础设施配套问题，在成片开发的普通商品住房项目中配套保障房项目建设成为最佳选择。

参考文献：

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