文/贾广葆

大连楼市：回望2016，前瞻2017

文/贾广葆

一、大连楼市2016年回望

2016年大连房地产市场在政策上体现了“缩减库存、基调宽松”的特点，在整体上呈现“土地供应西拓北进”、“销量价格双双走高”、“投资供应双双走低”、“二手房高速增长”等走势。

（一）土地市场放量，成交价款双双走高

2016年，大连土地市场一改过去两年的沉闷局面，迎来了集中放量、“寡头”拿地高溢价成交的局面。

从土地整体市场来看，2016年土地出让成交面积和成交价款出现“双增”。2016年1-11月全市土地出让成交面积611.7公顷，同比增加40.3%，成交金额134.7亿元，同比增加150.6%,其中:房地产用地出让成交面积237.3公顷，同比增加11.0%，成交金额121.5亿元，同比增加169.2%；成交工业用地374.4公顷，同比增加68.4%，成交金额13.2亿元，同比增加53.5%；市内四区成交土地面积增速突飞猛进，成交土地面积153.1公顷，同比上升162%，成交金额105.3亿元，同比上升239.7%。

从经营性房地产用地来看，成交面积增速明显。2016年市内七区经营性用地共成交31宗，成交总建筑面积345万平方米，是2015年的33倍。

从上下半年来看，经营性用地土地供应、成交量不断被刷新。2016年上半年，全市七区土地供应18宗，供应总建筑面积113万平方米，环比增长339%，同比增长6%，成交土地14宗，成交总建筑面积95万平方米；下半年，土地供应突掀高潮，其中10月成交土地9宗，成交总金额58.49亿元，并相继以92%、113%、115%等比率不断刷新高溢价率。其中，甘区华东路2宗5万平方米的住宅用地经过5个小时的激烈竞拍，最终以41764万元拍出，溢价率达115%，创下大连土地拍卖史上溢价率的最高纪录。

从市内四区来看，土地经营性用地供应、成交双双走高。2016年市内四区完成经营性建设用地供应123.3公顷，同比增长141.5%，供应总建筑面积286万平方米，同比增长167.7%。其中，住宅建筑面积174.7万平方米，商业建筑面积24.6万平方米，公建建筑面积16.6万平方米，地下车库建筑面积67.4万平方米，物流仓储用地2.7万平方米，成交总金额103.45亿元，同比增长240%。

（二）先行指标低位运行，地方信贷有降有升

2016年，全市房地产开发建设、商品住宅新增供应量等房地产业先行指标低位运行，房地产信贷有降有升。1-11月房地产开发投资528.8亿元，同比下降39.9%，降幅比上年同期扩大4.4个百分点；房屋施工建筑面积4640.4万平方米，同比下降5.5%，降幅比上年收缩16.6%；新开工建筑面积579.7万平方米，同比下降2.9%，降幅比上年收缩38.3%；房屋竣工面积184.8万平方米，同比下降24.2%；商品住宅新增供应量（大连七区）391万平方米，同比下降14%。显然，与2016年以前的三年相比，房地产投资已经从拉动投资增速增长的态势，转为支持投资增速、逐步回稳的态势；房屋施工、新开工面积从前几年增速持续增长的状态，转为增速逐步回稳、小幅下降的状态；房屋竣工、新增供应面积从前几年增速增长的状态，转为增速下降的状态。

从房地产信贷来看，住房开发贷款下降明显，个人住房贷款增长和个人住房贷款增长明显。2016年1-11月，全市各项房地产贷款余额3281亿元，同比增长2.2%，其中：住房开发贷款余额419.8亿元，同比下降27.7%；个人住房贷款余额2225.5亿元，同比增长12.9%。全市累计发放各项贷款748.8亿元，同比增长13%，其中：住房开发贷款121.8亿元，同比下降43.6%；个人住房贷款487.1亿元，同比增长46.2%。

（三）销量房价双双走高，甘、金、高三区领跑楼市

2016年全市商品房销售、销售额增速明显。1-11月，商品房销售面积669.5万平方米，同比增长12.2%，商品房销售额623.8亿元，同比增长18.6%；其中，商品住宅销售面积650万平方米，创近5年新高。

从商品房销售区域来看，在市内七区中，甘井子、金州新区和高新区销售居前三甲，其销售建筑面积分别为224.06万平方米（同比增长16%，占全市销售量34%）、180.74万平方米（同比增长1%，占全市销售量28%）、103.85万平方米（同比增长32%，占全市销售量16%）。可见，甘井子、金州新区交易量依然领跑全市，而高新区则稳居楼市第三，成为全市楼市主力销售区域。位于第四的中山区，主要依靠东港板块40年的公寓享受市政配套70年的住宅等政策红利的支撑，销售量达60.88万平方米，同比增长41%，占全市销售量仅为9%。位于第五的沙河口区，由于土地存量不多，新开发楼盘供应面积较少，其销售主要以以往开发的存量楼盘为主，销售量为37.7万平方米，同比增长7%，仅占全市销量6%。

从成交户型看，刚需和改善性需求是商品住宅成交的主体。2016年1-11月，全市60-90平方米和90-120平方米商品住宅分别成交276.3万平方米、198.7万平方米，同比分别增长9.6%、6.7%，成交套数分别占全市商品住宅成交比重45.8% 和25.7%；其中普兰店区、金州新区、瓦房店、庄河和甘区等五个区域60-90平方米商品住宅成交套数所占比重分别为56.90%、51.9%、50.7%、47.0%和42%，而西岗、沙河口、甘井子、高新区90-120平方米改善性户型成交套数所占比重分 别 为42.7%、32.7%、27.4%和25.7%。这些数据显示，刚需和改善性需求仍是我市住房消费的主力军，普通商品住宅交易依然是成交主力，投资类产品的市场份额持续下降，改善类产品的市场份额逐步增大。

从房价来看，全市新建商品住宅价格总体保持稳定。2016年1-11月全市商品住宅销售均价9113元/平方米，同比增长4.6%，其中：市内四区销售均价12056元/平方米，同比增长6.4%；其他县市区销售均价7102元/平方米，同比增长0.5%；大连七区商品住宅成交均价10690元/平方米，同比增长4.14%。

（四）二手房屋量涨价稳，甘、中两区交易热点

2016年全市二手房销售持续高速增长，销售套数、销售面积、销售金额增长明显。全年二手房销售32949套，同比增长8%，销售面积544.2万平方米，同比增长22.0%，销售金额426.2亿元，同比增长23.8%。在二手房交易快速增长的同时，房屋成交价格略微上涨，全年二手房整体成交均价10752元/平方米，与2015年相比仅有9元/平方米的微弱增幅，显示二手房量涨价稳、市场平稳运行持续向好的状况。究其原因：一是因地制宜、因城施策、灵活多样的新房销售政策，促进了二手房的交易；二是新房供给下降，整体市场供小于求，热销区域结构性缺货，导致一些面积适中、价格合适、配套较好的二手房成为青年置业群体的首选，带动了二手房的成交；三是在二套房交易门槛调低和二胎政策的影响下，一些较好的二手次新房逐渐成为追求生活质量的改善性群体除一手房主流消费外的新选择。

二、大连楼市2017前瞻

2017年大连房地产市场，将呈现土地供应“西拓北进”、品牌名企溢价竞地、政策面宽持续向好、市场集中产品创新、楼市量价“稳中迎升”的态势。

（一）土地市场

2017年土地市场在“西拓北进”总基调下，将呈现以下特征：

从土地供应量来看，其主力将在甘区西部、北部展开。甘区西部近郊区域如辛寨子周边、机场新区四周、生态科技创新城和革镇堡周边区域，甘区西部远郊区域如夏家河一带、营城子周边、旅顺南路沿线，甘区北部近郊如体育新城、华南广场周边，丰收路、山东路、促进路沿线，姚家北部周边、姚砬路沿线，甘区北部远郊如大连湾一带、前关周边、金州与市区接合部等区域，将是2017年土地供应量的主力区域。

从土地供应板块来看，老牌热点板块将继续领先，新型板块将陆续跟进。老牌板块如华南、高新园区、机场新区、东港等将继续放亮，成为今年土地供应的热点板块。随着品牌开发企业的“扎堆”拿地，一些新型板块将陆续形成，如革镇堡板块、辛寨子板块、科技生态新城板块、高新区黄泥川板块、北站板块、旅顺中路沿线板块、中山区解放路沿线板块、丰收路、山东路、大连湾板块等陆续崛起，成为新一批土地供应板块。

从拿地开发企业来看，大体量地块仍将被外地品牌开发企业摘取，本地企业摘取有限。2016年土地市场成为招商、保利、万科、金地、华润、碧桂园等外地品牌开发商的天下，本地企业无一斩获。从目前各开发商土地储备来看，万科、远洋、恒大、中海、保利、华润等外地品牌开发商拥有土地储备都在百万平方米以上，可供开发周期都在4年以上。预计2017年，大连楼市健康平稳发展的走势、城市外延区域配套和社会资源的不断完善、经济发展和宜居环境的加快提升，使一些外地开发商看好大连楼市而继续融资拿地，但拿地竞拍的激烈程度或将下降，其拿地将更加理性实际，土地市场热度将有一定程度的降温，土地市场稳中有变。本地开发商由于受到经济大环境和融资能力、自身实力以及地方政府优惠政策的影响，或联合拿地或联合开发或项目转让，抑或进行土地一级整理后再作股权转让，也有一些本土开发企业利用其熟悉情况、人脉广等特点，进行一些旧区改造、公司工厂搬迁等小体量地块的开发，过去那种大体量、大地块拿地的“本土巨无霸”开发企业将不大可能出现。

（二）房地产开发投资

从房地产开发投资来看，增速有望保持平稳或小幅回落的走势。2017年，受商品房销售增速回落、房地产信贷政策收紧、房价调控以及“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位影响，房地产开发投资增速将在2016年比2015年同比下降4.4%的基础上再度小幅下降或保持平稳状态。具体来看：一是在房地产市场调控效应、住房需求侧政策效应、房地产价格效应、土地成交效应、二手房交易效应、基数效应等多重效应的多元化作用下，土地成交、商品房销售面积、个人按揭贷款增速等将高位回落；二是开发贷款收紧、开发侧非银行金融机构贷款比重增加，抬高开发企业融资难度、融资成本和融资时限，从而降低企业开发投资的速度；三是截至2016年底，市内七区商品房库存量1497万平方米、县市区库存量更多，全市房屋施工面积4600万平方米，说明我市虽处在去库存周期中，但开发企业城区补库存的需求强烈，而城区土地溢价率高企和城市开发节奏控制以及开发建设许可证办理时限长等，在一定程度上抑制了企业的拿地热情、拿地速度和规模，影响了房地产开发投资的规模；四是房地产市场局部区域过热现象的逐渐消退，导致市场主导的房地产开发投资活动逐渐减缓，政府主导的重大项目和基础设施建设活动将保持较高的增长水平，预计2017年我市房地产开发投资增速将保持小幅回落的态势。

（三）商品房交易

从商品房成交量来看，全年的市场成交量将保持小幅波动、区域分化状态，市场呈现基本稳定、成交量小幅上扬的走势。2017年在商品房整体销量的变化上，有望维持2016年火热销售态势，但销售总量进一步上扬的幅度不大，总体保持基本持平或小幅微涨的局面。具体来看：一是2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到近5年新高。随着2017年楼市的降温，商品房销售量也将有所回落，或持平、微涨，即便在市场热度持续的情况下，其销量也很难有大的涨幅。二是随着市场的降温，房企对市场预期的下调，加上开发贷款的收紧以及新建商品房的速度变缓，将减缓商品房项目的供应节奏，从而导致市场新增商品房供应不足，也将在不同程度上制约市场销售量的增幅。三是2016年1-9月，市内五区连续两年没有大规模供应土地，即便在2016年第四季度出现了宗地的集中供应和成交，其供应量也仅占2016年全年成交量的60%，根据商品房开发建设周期，最快也要等到2017年底或2018年上半年才能集中上市，由于入市时间较晚，对全市2017年商品房供应总量的影响有限。四是在继续去库存的宽松政策驱动下，加上新增商品住宅供应量整体继续走低，市内五个主城区商品住宅成交量可能实现小幅正增长，部分对冲县市区商品住宅成交量的明显下滑。预计全市市场整体销售量将持平或微涨。

（四）商品房价格

2017年全市商品房成交均价将继续上涨。其中市内五区，尤其是甘井子、中山区，将是价格走高的主力区域。

从近几年房价增长趋势看，大连楼市整体将呈现稳中求进态势。由于2016年大连房价基期值同14个沿海城市相比不算高，加之全市商品住宅成交均价同比增速4.6%，因此2017年全年房价仍然呈稳中求进的态势。

从刚需群体来看，在目前刚需、改善性住宅产品占主导的市场环境中，在大部分购房者对价格选择比较看重、比较敏感的情况下，房屋价格大幅上涨的可能性基本不存在，取而代之的将是房价稳中有进的态势。

从房屋类型看，2016年市场结转库存结构大多集中于高价产品和县市区商品房货源，一些品质优良、区域适中、价格适合的产品基本售尽， 加上2016年高溢价地块、大型央企和品牌企业的大体量项目集中入市、铺天盖地的宣传所带动的价格预期以及2015年前成交地块新入市项目推迟入市等因素，全市房屋成交均价有所上扬。

从供求关系看，由于房价上涨很大程度上受住宅供应量制约，所以直到住宅供应量大幅增加为止，2017年的房价将一直延续上行态势，其房屋成交均价涨幅在6%-10%。

从城区层面看，中心城区板块房价将依然坚挺，非中心城区房价涨幅将相对较小，市内四区房价涨幅较大，高新园区、金州区房价涨幅次之，县市区，尤其是普湾新区、瓦房店、长兴岛、庄河、长海县等，由于当地人购房已接近饱和，加上前几年新建商品住宅大体量开发和大量扎堆销售等因素，其房价将保持平稳或小幅下降。

（五）二手房市场

预计2017年二手房市场将继续保持持续向好、健康平稳的发展态势。

从交易区域看，主城区甘、中区仍将是今年二手房产易热点区域，前者交易将突破2016年交易占全市比重46%，达到55%以上，后者交易将突破2016年交易占全市比重28%，达到35%左右，两区合计占比将达到80%以上。而高新区、西岗区则由于区域相对狭小、房源短缺，其交易量占比仍将继续排在倒数一、二位，分别在5%、10%以下。

从交易户型来看，今年二手房交易最集中、最受欢迎的面积区间仍将是50-70平方米、70-90平方米的户型，主城区二手房交易占比将分别达到30%、28%以上，90-120平方米户型占比将达到20%以上，50平方米以下纯过渡户型占比将达到15%左右。值得注意的是120 平方米以上的大户型成交套数近三年连年递增，2014-2016年连续三年，120平方米大户型成交套数分别为2224套、3589套、4064套，成交量环比分别提升61.38%、13.23%。那些区位好、生活交通等公共资源优越的大户型二手房将是今年存量房的交易热点。

从房价来看，稳中有升、小幅上扬、区域分化、有升有降，将是今年二手房价格的主要特征，而在去年二手房价格整体微略上涨，一手房价格走势对市场起引领作用的影响下，二手房定价策略将日趋合理，买卖双方价格博弈将会持续。

从交易量来看，今年二手房交易将在去年544.2万平方米的基础上，突破600万平方米大关，达到650万平方米左右，与一手房交易量接近。二手房交易量持续上扬，说明“存量房时代”离我们越来越近。其原因如下：一是根据第六次人口普查数据测算，我市住房存量已基本达到户均1套，住房总量供求紧张问题已经得到或正在得到大大缓解。因此，普通存量住房流转交易与再配置的比重必将不断提高、不断发展，交易频率将不断加快。这是房地产市场发展的必然趋势。二是由于城区建设土地供应规模受到拆迁速度、拆迁费用、土地稀缺、集体土地改革、土地指标等因素影响，在中、短期内更多家庭只能通过存量市场满足各自家庭的购房需求，从而带动二手房市场的发展。三是住房消费结构升级带来的改善性需求集中释放，大部分家庭想要“以旧换新”、“以次换优”、“以小换大”、“以远换近”及获得“二胎房”、“学区房”、“交通房”等，由于房价一直高企不下，不得不卖掉已有旧房，才能筹集到足够的首付款，这也从另一方面增加了存量房的供应量，加快了存量房的交易流转速度。

（作者单位：大连市房地产经济学学会）