文/瑞红

还原住房本来属性是平稳健康发展根本

文/瑞红

在3月5日全国人大第十二届五次会议上，对于2017年房地产市场平稳健康发展这一问题，李克强总理在政府工作报告中指出，今年仍将因城施策去库存。目前，三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求，要坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

加强房地产市场分类调控仍是重点

政府工作报告指出，要加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前，全国城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。2017年要完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在“住有所居”中创造新生活。

政府工作报告对2017年经济工作的要求可以用八个字来概括：稳中求进，防控风险。在房地产市场调控方面传递的信息也是“稳”字当先。显然，防控风险已经成为当前楼市的首要任务。“稳”和“风险”这两个关键词在今年的政府工作报告中出现的频次很高，在对2017年工作的总体部署中5次提到了“稳”：稳中求进工作总基调，宏观政策要稳，做好稳增长等各项工作，保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

当然，在强调住房居住定位的基础上，还应当认识其准公共产品属性，将住房市场治理作为保障和改善民生的一项重点工作来抓。因为，住房的特殊属性，决定了它对不同群体将产生迥然不同的影响。对于高收入群体而言，只要认为房子能够保值增值，房价低会买，房价高也会买。而对于中低收入群体，一旦房价被炒高，就只有“望房兴叹”了。“拥有一套住房”已经成为多数人生活的沉重压力。

所以说，如何确保中央经济工作会议提出的任务得到有效落实，这已经成为中央及地方政府高度重视的问题。笔者认为，对于地方政府而言，为保持房地产市场的健康稳定，首先在认识上要明确住房既是商品，又具有准公共产品属性。住房不是一般性商品，而是人民群众居住权的体现，也是生存和发展的必需品。目前，许多国家都将住房视为准公共产品。因此，在强调住房居住定位的基础上，还应当认识其准公共产品属性，将住房市场治理作为保障和改善民生的一项重点工作来抓。

保持市场稳定乃是当前楼市首要任务

政府工作报告指出，2017年要坚持稳中求进的工作总基调，坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险等各项工作，今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。李克强总理强调，在“稳”的前提下要勇于进取，深入推进改革，加快结构调整，敢于啃“硬骨头”，努力在关键领域取得新进展。

“稳”的目的就是要“防风险”，防控风险则是确保大局稳定的前提。经济运行要稳，楼市必须先稳，因为楼市是中国经济的重要基石，房地产业是最大的支柱产业。俗话说，“基础不牢，地动山摇”，如果楼市不稳，房地产业大起大落，经济必然受其影响而出现波动，稳中求进就会成为空中楼阁。所以，保持市场稳定、防控风险乃是当前楼市的首要任务。

其实，要实现“居者有其屋”，就必须保持住房市场稳定。而基于准公共产品的基本属性这一关键因素，我国住房市场治理必须立足于两大目标：一是适应人民群众住房需求，让大家都能合理拥有住房；二是切实维护住房市场秩序，避免因非理性、投资性甚至投机性买房，破坏住房市场的正常供求关系。

在具体实施措施上，应建立有效的调控体系：一是保基本。对于满足基本需求的购房，给予金融、税收等优惠保障政策。二是控多占。对于超出基本需求的购房，采取提高首付比例、贷款利率、交易税率及开征房产税等手段予以抑制。三是减空置。对于闲置的住房，鼓励其面向社会出租，对于空置的住房，征收空置税，减少资源浪费。四是抑投资。对于投资性购房，通过收取交易税、所得税予以抑制。五是打投机。对于投机性购房，通过大幅度提高交易税率予以打击。

在住房保障上，要进一步完善法律制度，形成切实可行的长效机制。鉴于住房的特殊性、市场的复杂性、利益的重要性，单靠“零打碎敲”的行政手段，是无法从根本上解决房价调控难题的，所以迫切需要完善以下基础性法律制度：一是通过不动产登记改革，加快建立全国统一住房数据库，搞清楚“谁有多少房子”、“空置了多少房子”等问题；二是深化财税改革，重点完善住房持有环节的税收制度设计；三是加快建立公民个人收入账户制度，对包括房产在内的公民个人资产实现有效监管，为实现房地产税征收奠定基础；四是修订和完善继承法等法律法规，开征赠与税、遗产税等，完善公民个人和家庭财产管理制度，引导合理、有序的住房消费。

通过调整和优化实现楼市动态均衡

“两会”对房地产业定调如何，关系到未来房地产行业的发展方向和企业的布局与策略。关于房地产业的定调，2月28日习近平总书记在中央财经领导小组会议上强调，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定，要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

习近平总书记的讲话中有几个关键词：一是“长效机制”；二是“长短结合”；三是“中长期供给”；四是“动态均衡”。这是真正的市场化供给侧改革的思路，从中可以看到，短期化“限”字打头的政策组合正在让位于对长效机制的追求，以供应来保持房地产市场“动态均衡”的供应端调控成了政策重点。在这种思路下，把控房地产市场最关键的“钱”和“地”的供给侧的两大主管部门，都提出了精细化的“分类调控”思路。

银监会主席郭树清表示，“既不愿看到巨大泡沫，也不愿看到巨大波动和下降”。由此可以预期，在个人房贷和开发贷方面，中央将会根据市场的波动，在量上进行动态的调整，既不会大水漫灌，也不会因资金供应的短缺而导致房地产市场价格断崖式下跌。因此，在“分类调控”的思路之下，根据不同城市不同的市场状况，各地购房首付和利率的差别将会进一步拉开。

国土资源部的“分类调控”提出：对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，提高住宅用地比例；去库存压力大的城市则减少和暂停住宅用地供应。同时，将在未来一段时间内进一步落实“人地挂钩”机制，这无疑是“精准供地”的供给侧改革的一个突破性思路。在这种动态平衡的机制下，土地供应也将进一步与城市人口和经济地位相适应，有望逐渐破解土地和房地产市场旱涝不均的难题，市场的波动也会因此逐渐被熨平。

国土资源部部长姜大明表示，今后将探索房地产多元化供地机制，鼓励原国有建设用地使用单位依法转让土地用于住房开发建设，允许企事业单位利用自有土地建设政策性住房。这一改革举措，对于缓解一线城市土地供应紧张的局面将起到积极作用。在土地供应和货币闸门方面，利用“中长期供给”和“动态均衡”的思维，控制住这两个重要关口，房地产市场的稳定就不难实现，房地产企业对未来市场和政策走向也会有稳定的预期。基于此，我们期待“两会”确定的房地产市场调控政策思路，能够进一步引导房地产市场回归健康发展的轨道。